2017年，房地产行业集中度加速攀升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点。这是近日发布的中国房地产开发企业500强测评报告显示的。

龙头房企逆市上行

2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。该报告由中国房地产协会、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心共同发起。
2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。
在龙头房企逆市上行、快速增长的同时，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。可见，企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧，在可以预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场。

行业增速继续回落

2017年500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%，销售金额增长率保持高速增长态势则主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率大幅回落。以上指标表明，尽管销售规模的绝对值突破历史最高点，但从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。
考虑到政府调控政策的稳定性，叠加城镇化红利减弱这一因素，在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上，市场销售增速回落应是大概率事件。

盈利模式转向资管

为了谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。
报告称，当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。
优秀开发商开始切入生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。