中国地产界最大金主，当前房产市值超2000亿——险企中国平安（601318.SH）俨然已成中国的隐形“地产大亨”。

长江商报记者发现，中国平安始于2007年进军地产，10年之后的2017年底，其投资房产板块的市值已超过2000亿元。

与绝大部分房企运作地产模式不同，中国平安将其定位于不动产投资及管理平台，除了自身开发外，更多地借助外部房企力量合作开发。

此外，中国平安还频频担当救世主角色，通过入股房企间接参与地产开发。

截至目前，中国平安已成为碧桂园、融创中国、华夏幸福等房企第二大股东。此外，其还重仓持有金地集团、绿地控股、华润地产、保利地产等房企股权。长江商报记者初步梳理发现，平安重仓持股的知名房企至少有13家。

中国平安与大型房企何以“相爱”？

8月10日，一上市房企人士向长江商报记者表示，拿地是房企竞争的重要途径，作为资金密集型行业，缺钱是房企永恒的主题，借助银行等金融机构资金输出是其发展壮大的唯一途径。对此，华中一家大型险企人士告诉长江商报记者，作为金融机构，需要为资金寻找出口，这也是中国平安热衷于进行房产投资的重要原因。

携137亿入股华夏幸福月赚2.36亿

中国平安在房地产行业路上越行越近。8月10日晚间，河北首富王文学掌控的华夏幸福发布简式权益变动报告书。其显示，华夏幸福控股股东华夏控股及王文学向平安系协议转让股权事实正式完成。

报告书显示，股权转让后，中国平安通过平安资管、平安人寿分别持有华夏幸福0.04%股权、19.83股权，合计持有19.88%股权，成为仅次于王文学及华夏控股的第二大股东。

此事是一个月前华夏幸福发布协议转让股权的落实。公告显示，华夏控股与平安资管签订股份转让协议，约定华夏控股向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。按照每股23.655元价格，此番转让价格高达137.7亿元。

此次交易，双方还签订了业绩对赌协议。双方约定，以华夏幸福2017年净利润为基数，2017年至2020年，净利润增长率分别不低于35%、65%、105%。2017年，公司净利润为87.81亿元，以此计算，2018年至2020年承诺的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元，三年合计约为440亿元。

同时，未来如果华夏幸福大股东要继续减持，需要经过平安资管的书面同意，且平安资管有优先购买权。

三年440亿元的净利润，这对华夏幸福而言难度不小。2015年至2017年，华夏幸福实现的净利润分别为48.01亿元、64.92亿元、87.81亿元，同比增幅维持在35%左右，今年一季度还小幅下滑至30.33%。可想而知，随着净利润基数增大，2019年、2020年的增幅需较2017年增加30个百分点、70个百分点。

长江商报记者注意到，华夏幸福之所以舍命委屈自己或是迫不得已。

今年上半年，受地产调控、去杠杆等政策影响，华夏幸福流动性吃紧。公司四处找钱解困，如获得中信银行315亿元授信、成功发行2018年第一期30亿元规模的公司债等，但这些似乎仍未彻底缓解公司的资金压力。

大赢家中国平安做的是稳赚不赔的买卖。除上述业绩对赌外，仅入股1个月，已获得2.36亿的账面浮盈。

合作知名房企达18家，以金主角色出现

中国平安入股华夏幸福是以“救急者”身份出现，但实际上其早已通过多种途径深入房地产市场，成为不折不扣的隐形“地产大亨”。

目前，中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。截至目前，注册资本200亿元，资产管理规模超3000亿元。

其实，中国平安试水地产可追溯至1995年，设立了平安物业。2007年，公司正式向地产进军。当年，23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块，2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时，平安以信托模式在地产领域开疆拓土。

不过，目前来看，地产并非中国平安自身强项，除全国多个平安金融中心外，其鲜有经典项目问世。当然，这些投资性房地产也贡献了不小收益。

Wind数据显示，截至2017年底，其投资性房地产净值为470亿元。如果按照公允价值衡量，其投资收益超过260亿元。

平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企，正如分析人士所称“平安收割房企”。

长江商报记者梳理发现，平安主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径在地产领域扩张，不过，无论哪种途径，平安都是以金主角色出现。

2015年，平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，跻身第二大股东之位。这一年，公司还战略投资朗诗集团，以持股9.9%成为第二大股东。去年，平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增，完成后，持股比升至10.12%。早在2016年，平安银行就是融创中国仅次于孙宏斌的重要股东，其持股比高达46.7%。

据长江商报记者不完全统计，截至目前，平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东，此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。至此，平安重仓持股的知名房企至少有13家。

平安不动产官网显示，其与包括万科、华润等合作的知名房企达18家。

中国平安2017年年报显示，旗下地产（含投资性房地产）价值（以历史成本计价）达2093.22亿元。以8月10日收盘价计算，绿地控股市值为764.16亿元。这意味着，平安旗下地产价值抵得上3个绿地市值。

财务投资之余深度参与地产开发

横跨保险、银行、投资三大行业，中国平安入股房企绝不仅是为了财务投资。

业内人士预测，根据目前发展势头，未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。

长江商报记者注意到，投资房地产，平安收获颇丰。

一年前，持有绿地控股9.91%股份的平安系平安创新大幅减持，在短短半年内，通过将持股比降至5%以内，至去年底，已从前十大股东名单中消失。累计减持套现达80亿元。此前，平安也减持了碧桂园3123万股，合计套现4.55亿元。

仅此两次减持，平安就获得了约90亿元净利润，投资回报率超过5倍。

类似这样的财务投资并非是平安的最终目的，其最终目的之一可能是与标的公司绑定，实现共同开发经营地产项目。

长江商报记者注意到，去年8月，平安资管出资入股旭辉集团时就曾约定，平安不动产“在满足相关条件情况下”拟向旭辉投资100亿元共同从事房地产项目开发经营。

公开资料显示，去年初，平安不动产还与香港房地产开发企业路劲基建组财团，投得港铁旗下物业项目合约。此外，作为二股东，平安与朗诗集团也于2017年在长租公寓领域开展深度合作，双方已共同收购上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

一上市房企人士表示，房地产属于资金密集型行业，房企能与金融机构联手共进退，这对急于攻城略地的房企而言会底气大增。在其看来，房地产项目周转较慢，在地产调控及去杠杆的背景下，房企融资也受到约束，如果背后站着金主，房企实力会大增。

不过，该人士同时认为，出于对所输出资金安全性考虑，金融机构会设定不少条件，以保证其不会做赔本买卖。如此一来，房企成了金融机构的“打工仔”，金融机构成了利润分食者。

研究人士认为，险企资金充足，且属于长期资金，这些资金需要出口，仅做财务投资风险较大。因此，险企更愿意像信托模式一样更深入地参与到具体地产开发之中。此外，借助合作，平安将自己的触角延伸至陌生领域。