向银行贷款买房却违约，深圳法院通过“红本房产速拍”制度，保障各方债权人权益。此前，两名当事人贷款购买福田一处房产，并将房产抵押，后因为违约被银行申请处置该房产，深圳法院通过“红本房产速拍”制度，不仅房产成交价比起拍价溢价40%，债权人也在收案130多天内全额受偿，比以往提速近50%。
贷款买房违约 银行申请处置抵押房产
该案基本案情为，2013年5月24日，孙某、吴某与深圳某银行签订《个人住房借款合同》，约定该银行向两人贷款178万元，用于购买福田区某房产，并将该房产抵押给该银行，不过，2016年4月借款人就开始违约，该银行向深圳仲裁委申请仲裁，深圳仲裁委裁决，两借款人偿还银行贷款本金170万余元及利息，银行有权依法处置上述房产，所得价款在抵押权范围内优先偿还银行贷款本息等。
因两借款人未履行生效法律文书确定的义务，银行向深圳中级法院(简称：深圳中院)申请强制执行，法院经调查，除轮候查封了孙某、吴某共有的房产外，发现无其他实际可供执行财产。因涉案房产为本案的抵押物，但被其他法院首先查封，执行法官在与首封案件承办法官沟通后，发出《处置抵押房产告知函》，首封法院同意由该案处置涉案房产。
“红本房产速拍”涉案房产溢价40%成交
深圳法院介绍，涉案房产为深圳范围内的红本商品房，属于深圳中院《关于执行过程中有证房产市价查询问题的指引(试行)》规定的范畴，法院采取市价查询方式评估房产。
收案10日后，执行法官在致函首封法院的同时，制作了拍卖房产裁定书等文书，并向被执行人多个地址邮寄送达，但均被退回。执行法官赴涉案房产处现场送达，但仍未查找到被执行人。执行法官还在现场张贴拍卖裁定书等文书后，对房产现状进行了调查。相关文书一并在深圳法院网上诉讼服务平台予以公告。
收案90日后，法律文书已满公告期，法院在淘宝网上拍房产，在向被执行人邮寄送达拍卖通知书的同时，再次到涉案房产送达、张贴拍卖通知书等文书。收案130日后，涉案房产在淘宝网拍卖成交，成交价比起拍价溢价40%，法院过户房产给竞买人，并支付款项给抵押权人，申请执行人债权在收案130多天内全额受偿，比以往提速近50%。
因为溢价成交，拍卖款项剩余近200万元，有8家法院申请参与分配，涉案房产由两被执行人各占有50%、两人已离婚，且两被执行人作为共同被执行人的案件有5宗、孙某作为单独被执行人的案件有3宗。深圳法院经研究后，作出债权人均认可的分配方案。
其间，竞买人反映被执行人拒不移交房产，经多次向被执行人释法后，被执行人将房产交付给竞买人，并同意分配方案。深圳法院也对被执行人予以训诫。
法官释法
执行法官：红本房产速拍制度能快速实现债权人权益
深圳中院执行局法官肖伟光介绍，如何快速实现债权是债权人迫切期待法院解决的问题，但很多案件可能因为首封法院与抵押权法院不是同一法院、被执行人下落不明等情况，导致执行处置耗时费力。
据此，深圳法院探索出台红本房产速拍制度，其中，《关于执行过程中有证房产市价查询问题的指引(试行)》第一条规定：“在案件执行过程中，对于拟拍卖的深圳市范围内已核发’红本’产权证的商品房，可以通过深圳市房地产评估发展中心‘房地产评估价格查询系统’对标的房产进行市价查询”；第四条规定：“对于按照本指引进行市价查询的标的房产，在进行网络司法拍卖时，应当以查询的市价结果作为第一次拍卖的起拍价(或保留价)，不得降价拍卖，双方当事人协商同意降价的除外”。
肖伟光介绍，“红本房产速拍”一大特点就是“快”，按照以往的流程，处置房产需要摇珠选定评估机构、通知当事人见证摇珠、评估公司勘查、出具报告，法院送达等，耗时费钱。而根据前述红本房产速拍制度规定，可以大幅缩短执行周期，为当事人省时省钱。
肖伟光表示，此外，红本房产速拍制度还有“集约”等特点，即类案归类由专门合议庭办理。自速拍制度试行以来，类案专办，批量制作文书并送达、现场调查等等，在提高办案效率的同时，规范了裁判尺度，
肖伟光表示，红本房产速拍制度试行后，形成了邮寄送达、现场送达、现场公告、网络公告等模式，将每个执行节点多方式通知当事人，充分保障了当事人的知情权，“可以说，深圳范围红本房产的快速拍卖制度，不但可以快速实现本案债权人的权益，也可以实现参与分配债权人的权益，同时充分保障了被执行人的知情权。”
