思源地产集团副总裁邢志刚
“未来北京六环以内的房产，将朝着高端化和政策化发向发展。房地产行业未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。”10月19日，思源地产集团副总裁邢志刚在“第十四届中国地产金融年会”上如此表示。
邢志刚表示，过去二三十年间，地产行业经历了转型：实现了行业化的过程。从2008年到现在，地产行业通过嫁接金融的力量，嫁接资本的力量，顺利地把房地产这个行业推向了金融化的手段。
从过去的黄金时代到当前中央政府对于房地产调控趋严的时期，邢志刚发问，地产行业是否存在纵深的机会？他以思源地产在过去十几年时间发生的大事件为例，探讨地产行业的“翡翠未来”。
邢志刚回顾到，以2001年申报夏奥会为例，这时期地产发展特点是，政府先行企业跟进。2005年，北京市开始了总投资超过三千亿的城市基础设施的建设，包括300多项公路、铁路、地铁等重点工程建设，拉动了整个城市核心区重要的包括中央商务区、政务区等。其他城市也相继开展一系列的城市化建设。
从2007年开始，随着招拍挂制度的逐渐成熟，土地市场率先回暖、率先爆棚，房地产市场化开启了它的黄金十年的时间。
2008年成为地产行业发展分水岭，这之后，地产发展从局部核心的城市化到重点城市重点区域的城市化，到中国2008年以后四万亿的中央投资带动30万亿的地方投资的全国全面城市化的过程，也拉开了当前我们看到的中国房地产整体的销售额逐渐上涨，项目逐渐增多，价格逐渐上涨这样一个过程。
2004年开始的中国快速城镇化的十年带动了中国房地产未来的一个整体前进的过程，2016年开始的政府先行的精益城镇化，也就是以都市圈的构造拉开了整个京津冀城市格局和版图。
黄金时代到翡翠未来，这一阶段企业应该如何改进？
邢志刚判断，未来23条轨道交通线将重新构造京津冀的城市版图，它会真正意义上实现北京、天津和河北的生产要素的有效流动，而不像过去很多年时间里面所有资源支持北京。
邢志刚提到，北京未来六环以内的房产，将超高端化和政策化发向发展。房地产行业未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。
另外一个层面，城市核心区内还有没有机会？有，它的机会在存量土地的盘活和存量资产有效的经营。所以，这样我们就构建了以北京京津冀环京为主要的一个非常形象的版图。
此外，未来地产行业关注的新格局新版图和新模式有哪些？
他谈到特色小镇，在精益城镇化过程中呈现几个过程，第一从单一的政府供给到集体供应，包括大型的央企、国企存量地，第二新的位置，新的获取方式，三旧改造，特色小镇等模式将改变以往的招拍挂。我们可以看到招拍挂进一步，那是因为市场化的更新，政府原有的城市核心区。我们在这次冬奥延庆赛区的模式构造上，一级开发、二级开发、三级运营一次性委托招标的形式，其实一定意义上颠覆了传统的招拍挂。
特色小镇是地理空间泛化的概念，很多地产商在拿地的时候会有一个概念叫红线，红线内的地归我们，红线外的地跟我们没有关系，我们也影响不了它。但是特色小镇从投资开发建设运营，将会是多线合一的红线绿线蓝线可能还包括天际线。
第二，管理职能跨界，未来我们将会从原来的策划到后期的管理甚至政府的一部分服务功能都落到特色小镇上。第三，提供全生命周期的客户，服务几代人。
以下是发言实录：
邢志刚：感谢各位，思源地产作为年会主办方已经陪伴地产年会走过了14年的历程，在这14年里面，我们每年的主题都是切合当前比较热点的趋势和形势。
非常有感触的是2008年，距今已经有十年了，2008年我们整个地产有一个分论坛叫做破冰，跟我们今天的主题不谋而合，经过十年几个房地产周期的调控和国家的宏观政治经济周期的转型，我们仿佛又回到了原点。我们今年的主题叫“横盘”。单从字面意义上来讲，现在整个房地产形势可能不像股市，股市的横盘也横不住，所以我们原来有一个一直跟我们地产金融年会联合主办的小伙伴是来自金融界的一个机构可能去救市了，所以我们现在只剩下新地产和思源地产两家去持续跟进地产界相关的实时热点。
刚才几位专家和领导分别从宏观形势上解读了我们过去几年我们的数据、我们国民经济的一些指标所体现的我们目前出现的整个房地产形势的一些现象。但是在这之上，我今天要跟大家论述的一点就是，房地产当前叫横盘也好，十年前我们叫破冰也好，我们所面临的危机到底是危更大一些，还是机会更多一些。很多企业家，很多我们的地产界相应的知名大咖喜欢给房地产进行断代，无论是拐点，还是白银时代，还是我们前一段比较热一点的活下去。我们纷纷感觉到大家整体的心理预期都是往下走的，还有提出青铜时代的，因为我们整体房地产的从业人员可能面临的是当前信心不足的问题。
今天我想跟大家分享的是思源在近期，特别是在2011年以后，我们思源整个战略转型过程中我们接触的一些客户，接触的一些项目，我们所做过的一些重大的项目所产生的它的背后的一些深远意义，拿出来跟大家分享一些。
我们先看一下当前房地产的现象。上半年各个房地产企业都在宣传，包括截止到十一前后我们看到很多企业在宣传我们突破了一千亿，我们达到了创历史新高等等，纷纷为自己喝采，整个行业也对他们投入了比较瞩目的目光。但是销售的创新高代表不代表房地产企业的日子好过？我这里没有用大量的数据从我们的宏观领域过渡到微观领域，因为我今天更多想跟大家讲一下我们未来的机会所在的中观领域。
我接触一些客户，现在老板在组织大家开会的时候，不是过每个城市的销售额了，而是过到期债务应该如何偿还。每个月、每天为周期，我们房地产的回款部会去做，所以销售额创新高不代表日子相对来说好过。
另外，我们整体来看，很多大型房地产企业都在喊转型，当然我们思源地产也在转型。我们思源地产推出了智慧城市解决方案，北京通，包括我们正在做的雄安通，都是我们思源科技的作品。但是，整个思源集团转型过程中，思源地产作为一家服务企业并没有转型，很简单，我本人和我所在的团队并不能帮助我们的思源科技写代码，因为转型并不代表转行，我们如何在现有的我们所掌握的社会生产要素的基础上去完成我们的延续性业务相关联性的转型，是我们房地产企业、房地产从业人员应该去探讨的一个现象。
我画了一个草图，从下面来看是各项指标，房地产的销售面积、增长率、城市化率，包括如果我们把刚才几位领导所作的中国经济发展的一些动力性指标叠加上去，我们会发现我们生活的整体行业处在大小周期迭代交错的过程，经济化周期、城镇化周期、行业化周期，包括市场化周期。有三年为周期的，有五年为周期的，有十年为周期的，甚至还有30年周期的国际经济政治周期。
很不幸在2017、2018年现在这个阶段，我们所有周期的指标往下下行的趋势非常明显。也就是在过去市场周期不好的时候，我们可以用城市化的周期往上带一带，我们可以用投资周期和国民经济周期往上带一带，但是整体趋势下行的情况下，我们提出来的要留足穿越周期的能力，要留足穿越周期的资本在现在的情况下，我们已经很难了。对于行业来说，确实处在非常焦灼的状态。
但是我们非常骄傲的说，中国房地产行业在过去的二三十年时间里面，我们完成了几个转型。第一，我们首先形成了房地产行业，也就是实现了行业化的过程。从2008年到现在，我们要嫁接金融的力量，嫁接资本的力量，我们顺利地把房地产这个行业推向了金融化的手段。但是从现在整体的流动性紧缩的情况下，我们在金融领域能够给我们的支持可见一斑。他们基本上在晴天的时候送伞，阴天的时候把伞要回去了。这种情况下，我们房地产行业未来所掌握的，我们的专业、我们的技术，我们对于城市开发和土地开发的能力，我们在过去几十年的时间里面帮助中国打造了产业新城，帮助中国政府实现了城中村改造，我们现在重点研究特色小镇和棚户区改造，以及未来整个城市群的构建，我们未来的机会点在哪里，我们功勋级的对中国经济发展的贡献还能不能继续延续下去。
我们要探讨一个问题，过去我们叫做黄金时代的机会点上，我们大把地去挣钱，我们对中国经济有明显的拉动作用。但是现在中央政府对于房地产调控政策也非常明确，一方面，大型基础设施建设的持续投入主要集中在铁公基层面，十一前后我们的全行业沸腾了，朋友圈里到处都是中央政府放水了，房地产要进一步提速了等等。但是，我们会发现真真正正的放水可能不是针对我们房地产领域的，反而是抑制向房地产领域放水的。
这种情况下，我们的机会点，我们有没有行业的纵深？中国的机会点或者是中国起步和立足的地方都在中国有很深的国家级的纵深。
那我们行业有没有纵深？我们行业纵深的机会点朝哪个方向去做？思源在过去十几年时间里，我们有两个项目作为整个中国政治经济社会环境的大事件，我相信可以拎出来作为大事件标志性的事件跟大家讲一讲。
一个是我们在2004年参与的夏季奥运会奥林匹克中心区的一级开发，奥林匹克中心区场馆的建设和土地综合开发，我们所得到的一些启示以及我待会要跟大家分享的2022年冬季奥运会申奥成功以后对我们所产生的关联性的影响在哪里。
2001年是申报夏奥中心，2003年是开始奥林匹克中心区一级开发建设，我们以小见大，对整个中国城市化的进程可以说从2004年开始做一些延伸的分析。2005年的时候，北京市开始了总投资超过三千亿的城市基础设施的建设，这里面包括了300多项公路、铁路、地铁等重点工程的建设，它其实拉动了整个城市核心区重要的包括中央商务区、政务区、所有的其他城市都开展了一系列的城市化建设。所以我们从2007年开始，随着招拍挂制度的逐渐成熟，土地市场率先回暖、率先爆棚，然后房地产市场化开启了它的黄金十年的时间。
在这个过程中，2008年作为整个房地产市场分水岭的事件，过去都是点状的，从2008年以后，我们真真正正把房地产和金融结合起来以后，形成了整个房地产行业的行业化过程。从局部核心的城市化到重点城市重点区域的城市化，到中国2008年以后四万亿的中央投资带动30万亿的地方投资的全国全面城市化的过程，也拉开了当前我们看到的中国房地产整体的销售额逐渐上涨，项目逐渐增多，价格逐渐上涨这样一个过程。
如果我们以这个为标志性事件的话，我们来看一下冬季奥运会，冬奥会跟夏奥会的联系区别在哪里？首先都是大事件带动的新一轮区域型的地方投资的增长。2015年申奥成功，2016、2017年我们可以看到我们思源参与的崇礼、延庆和北京市区唯一建设的速滑馆这样一个项目开始进入到投资阶段，都是政府先行。在2004年开始的中国快速城镇化的十年带动了中国房地产未来的一个整体前进的过程，2016年开始的政府先行的精益城镇化，也就是以都市圈的构造拉开了整个京津冀城市格局和版图，我们所谓的刚才提到黄金时代到翡翠未来的这个未来我们应该在哪个点着力，企业应该如何改进？可能是我们当前很多的企业家包括房地产从业人员核心关注的一些点。
我们先看一张图，这张图是北京市以及京津冀正在构建的环京津冀轨道交通，包括了国家铁路和城际铁路。在这里面我们可以看到，它整体把北京市周边的很多区县做了连接。这张图我们能够看到它的点，中国传统意义上有三大城市圈，长三角、珠三角、京津冀。举一个形象的例子，长三角、珠三角是用两条水系的名字命名的，也就意味着这两个城市圈近百年以来，特别是中国改革开放以来，它的生产要素的配置通过水系的运输相关的途径已经形成水乳交融，真正的城市化概念。
但是京津冀我们过去20年叫京津冀的时候，只是把北京天津、河北简单堆砌在一起，北京就是大而全，天津比北京少了一点。这个过程中，未来轨道交通将会重构京津冀城市圈大格局。我们做一个京津冀整个的版图，在这个版图里面，我们切合一下今天的主题新时代，在新的时代里面，我们新的版图、新的格局和新的房地产行业的作业在哪里？我们画了一条线，是从天津蓟县画到河北涞水，穿越北京，呈45度角把京津冀一分为二。如果熟悉京津冀的相关领导同仁可能会了解，整个这条线的左上方基本是以燕山山脉所形成的浅山区域为主要的地形地貌，而整个线的右下方恰恰是华北平原的边界。
我们对这一地区作一个判断，未来23条轨道交通线将重新构造京津冀的城市版图，它会真正意义上实现北京、天津和河北的生产要素的有效流动，而不像过去很多年时间里面所有资源支持北京。
第二，在这条线的两端分别有两个增长极，位于北部的延庆和崇礼构造的冰雪产业带的冬奥增长极和我们现在正在打造的未来的雄安新区的增长极。在这个增长极我们可以看到，蓟县、涞水一线以北方向我们作一个判断，基本都是人们日益对美好生活的向往，也就是休闲旅游度假养老等等消费，将向整条线的北部片区溢出。相信各位在这几年的这一条线的销售是不错的。
南部我们可以看到，以平原为主，未来植入轨道交通以后，将会是北京核心的一些跟首都功能定位不相关的产业外移，包括专业市场，包括一些生产制造业，甚至可能包括一些研发类的企业，将会向南部区域转移。在转移过程中轨道交通将会起到非常重要的作用。
再看一下北京市区范围，我们思源认为北京未来六环以内的房产，两个方向，高端化和政策化，政策性住房和高端性住房为主。思源有一个版块是末端销售端，我们将会在六环以内要么是帮政府做流程性的销售备案，要么是按奢侈品去销售北京市区的主要房产。而我们未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。
另外一个层面，城市核心区内还有没有机会？有，它的机会在存量土地的盘活和存量资产有效的经营。所以，这样我们就构建了以北京京津冀环京为主要的一个非常形象的版图。我们思源对长三角、珠三角包括成渝、关中、郑州等等都市圈也做了相应的研究，但是今天因为我们在北京开会，我就以北京为例跟大家作一些交流和沟通。在未来，如果有兴趣的话，我们还可以就单个城市圈范围内，如何构建我们的业务发展机会和投资版图作研讨。
在城市拉开空间维度的纵深，我们把城市核心区扩展到城市，又扩展到城市圈和城市群，整个行业在空间维度的纵深拉开了，具体的产业形态和业态应该如何构造？我在这里想跟大家提出一个问题，我们原来一直房地产构建的模型和中国经济发展的模型，我们一直提到了一个中国城乡二元结构。但是我们深切的体会，中国真的是城乡二元结构呢？中国可能在城市和乡村中间还有一个城镇三元结构重塑发展格局应该如何去做？总有一批人既进不了城也回不了农村，这批人在生产、消费、休闲、度假、旅游、居住等等层面，他应该在整个城市圈的版图过程中安放在何处。
我们提出一个概念，叫城乡能量交换场，过去一段时间里面以产业新城、卫星城的形式存在。城乡能量交换场未来的重点落脚点应该在哪？如果以城市圈的角度去看的话，产业新城、特色小镇可能会变成他们的核心载体。但是如果我们按图索骥，应该沿着哪线寻找投资的机会，去寻找黄金时代以后的下一个翡翠未来？在城市里面我们如何剖析城市化的进一步纵深，也就是我们提到的城市中心和三旧改造的过程。
如果从传统的商品经济角度上来看，过去一段时间我们构造的房地产发展模型很简单，它主要集中在产权的交易上。从政府批租分割成小的所有权住宅进一步卖给居民个人消费，也就是产权的交易承载了整个房地产的商品经济化的过程。新商品经济我们如何植入体验的过程，如何植入新的对美好生活的这种向往的需求，如何以原来标准化的产权交易到现在权益权属的相关经营的过程。
新商品经济从原来我们认知的房地产相关的以投资开发交易为导向的这样一个链条，如何过渡到消费相关的需求，如何让更多人参与进来。刚才我们有一位领导提到了城市的消费是农村消费的三倍，第一，能不能让它进一步提升，第一轮的过程肯定是城市的消费是农村5—10倍的过程。但是农村的消费不是因为比例差距的拉大，我们可以进一步提升农村的消费能级，因为他的收入会进一步提高，也就是说从原来的3块钱对一块钱，变成50对10块钱这样一个比例，可能是我们挖掘行业纵深的第一步过程。
未来我们关注的新格局新版图和新模式有哪些？我想谈一谈特色小镇，在精益城镇化过程中，我们往往把很多的热点从2016、2017年我们看到的，会把热点落脚到特色小镇上。但是在特色小镇发展过程中，我们房地产从业人员的认知和理解把所有的精力放在了特色上。
我们虽然做过很多特色小镇的前期研究工作，投资商、发展商包括政府往往把特色小镇落脚在我的特色如何打造，我的IP如何打造，我到底是种桃树好还是梨树好，要给我一个IP。但是中央政府在推特色小镇上，行业纵深里面讲到特色小镇的机会点，包括刚才领导提出来的中国未来的农村集体建设用地这个问题。在精益城镇化里面呈现几个过程，第一从单一的政府供给到集体供应，包括大型的央企、国企存量地，第二新的位置，新的获取方式，三旧改造，特色小镇等模式将改变以往的招拍挂。我们可以看到招拍挂进一步，那是因为市场化的更新，政府原有的城市核心区。我们在这次冬奥延庆赛区的模式构造上，一级开发、二级开发、三级运营一次性委托招标的形式，其实一定意义上颠覆了传统的招拍挂。
刚才讲到城市化整体过程中，我们按图索骥，第一是轨道交通延展的过程，未来的投资区域大城大站所做的综合体。也就是说在北京、上海，包括一些一线城市和强二线城市，大城大站的综合体，我们往往提到京都、里昂等等综合体。未来中国高铁和轨道交通的建设如何从技术领先到开发领先到运营领先，会是轨道交通在核心城市的投资机会。我们构造新的这种模式。第二个，中城做产业园区做配套，五星高铁站做园区，在未来的城市圈范围内，新的产业园区如何构造，北京市的产业如何通过轨道交通输送属于。第三，小城小镇做小镇，它如何通过轨道交通引流，我们思源有比较系统的解决方案，在这里我就不阐述了。轨道交通是一个按图索骥的第一步。
第二步特色小镇，思源对特色小镇有别于其他的服务机构先给特色做一些定向，我们更多是从特色小镇开发逻辑本质去做，构建特色小镇开发的商业模式，有别于我们传统的土地招拍挂过程。特色小镇应该在中央政府眼里，或者在未来的中国现行土地制度下，我们如何理解特色小镇。首先特色小镇是地理空间泛化的概念，我们有很多做房地产的同行在拿地的时候会有一个概念叫红线，我们红线内的地归我们，红线外的地跟我们没有关系，我们也影响不了它。但是特色小镇从投资开发建设运营，将会是多线合一的红线绿线蓝线可能还包括天际线。
第二，管理职能跨界，未来我们将会从原来的策划到后期的管理甚至政府的一部分服务功能都落到特色小镇上。第三，提供全生命周期的客户，服务几代人。
特色小镇整体开发逻辑，土地的流转制度将会是特色小镇开发的根本前提。在土地流转制度里面包括了国有建设用地，同时也包括了集体产业用地和集体建设用地，这是构建特色小镇的硬件。但是他们不要寄希望于中国未来会把集体建设用地流转甚至买卖提上日程，经过我们的反复研讨和认知，这是不可能的，所以集体用地流转到销售到整个交易可能要经历一个漫长的过程。
另外，我们重点植入的是软件，第一步是模式的构建，商业模式如何做，特色小镇谁投资谁收益谁挣钱。一级开发，土地集体用地流转如何实现销售变现，业务模式上第一步如何跟政府交流，合作上如何跟政府签协议，包括三方共赢。
存量土地是思源在过去精益城镇化里面的去解决未开发的土地，或者是产业过剩、产能过剩的一些土地。在这里我们要解决的核心问题是产权问题，现在很多的央企和国企自身内部产权流转都不清晰，从各子公司之间的土地流转很难。但是土地一级开发，土地收储的这样一个过程可能会解决企业之间的，同一个企业各子公司土地的流转问题。
而存量资产开发的逻辑，我们在统一产权、统一经营权的基础上，如何通过数十亿投入去产生数万亿资产的增值。产权经营权不统一，我们无法对现金流进行归拢，如果现金流无法进行归拢，我们在产业链的构建上再投资的能力就会受限，在资本市场上的融资能力就会受限。所以，我们跟很多的央企做过对于存量资产经营的大型战略顾问，我们提出来一些相应的问题和开发的模型。
今天我跟大家分享的就到这里，希望我的分享能够给大家一些收获，也希望我们的行业能够从过去的黄金时代平稳过渡到我们的中国城市化进程、中国经济的发展，对于人们美好生活满足的一个翡翠未来的过程。谢谢大家！
