京投发展·公园悦府效果图
目前，北京市正全面落实以疏解非首都功能为重点的京津冀一体化协同发展战略，城市发展格局发生了重大变化。为彻底治理人口高度密集、交通拥堵、环境恶化等“大城市病”，北京在城市规划方面大刀阔斧地进行改革，大力发展轨道交通、增强土地集约利用、合理配置基础设施资源。其中，轨道物业即轨道建设+商业物业的开发模式已逐渐被人们所熟知并接受。
| 主打轨道物业“飞跃升级版”
传统轨道物业开发模式是在地铁站点周边建设物业，将地铁站点与周边社区通过通道相连。这是一种以TOD（transit-oriented development，公共交通为导向的开发）为代表的社区开发模式。通常的操作是以公共交通站点为中心、以400～800米为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的社区，从而实现各个社区组团开发。但在土地日益稀缺的现实情况下，人们越来越发现，传统模式已不能满足城市运行效率的需求，快速紧凑的城市运行节奏要求居住与出行零距离无缝衔接，这催发了新型轨道物业开发模式的出现。
新型轨道物业开发模式指地铁车辆段上盖物业开发，也就是俗称的“地铁上盖”，即在地铁站点停车库或检修段上进行物业开发。该开发模式要求在进行土地一级开发时，将地铁车辆段上盖开发规划和建筑条件预留好，便于二级开发时直接建设成熟配套社区。这种新模式开发难度大、技术要求高、资源整合强、可以称得上是轨道物业开发模式的“飞跃升级版”，在香港、东京等国际化大都市已十分盛行。2009年，京投发展率先将这种全新的开发模式引入我国大陆。
北京城市轨道交通发展迅猛，截至目前，全市轨道交通路网总运营线路达19条，运营里程574公里。按照规划，到2020年，全市地铁运营里程将超过900公里。地铁车辆段上盖物业开发无疑代表了城市土地集约化利用的新方向。能够被选择用来建地铁的地块，凸显该处地块较高的土地价值，但地块仅用于车辆段和地铁站点，难免造成土地利用的单一。在车辆段之上规划建造综合体或完整社区，做到高强度布局和低密度开发共存，以严密的技术手段为基础，不仅赋予了地块新价值，而且做到了城市土地集约化发展和资源合理配置。
同时，它明显区别于传统的轨道物业开发模式，将土地利用和技术创新优势发挥到极致，人性化、一体化的顶层设计，使用户体验到便捷与舒适兼得的居住享受，幸福的可视感跃然眼前。
京投发展总裁高一轩认为，地铁车辆段上盖物业开发模式将是未来开发的蓝海，正是基于这种认识，公司形成了企业发展核心思路：打造真正能引领行业发展的标杆项目，成为人们的理想置业之选，努力把企业发展到更大的规模或量级，成为“亚洲轨道物业专家”。
| 先进技术圆梦“空中公园”
进行地铁车辆段上盖物业综合体开发，需要的不仅仅是土地资源、开发能力，更需要技术攻关。京投发展在轨道抗震减噪领域展开研发，取得了丰硕的专利研究成果，在轨道物业开发方面形成了自身特色，技术水准在某些领域已达到国际先进水平。
八年来，京投发展在北京通过对近300万平方米规模的地铁车辆段上盖物业综合体开发，积极倡导国际化的健康集约生活方式，实现了居住、办公、商业、教育与轨道交通的无缝对接，使这种先进的轨道物业开发模式在北京扎根，并初步奠定了公司“亚洲轨道物业专家”的地位。目前，京投发展在北京开发的琨御府、公园悦府、西华府等三个项目已经成为亚洲地区继香港地铁项目外地铁车辆段上盖物业开发模式的成功样板。
地铁车辆段上盖物业综合体一般包括上盖区、咽喉区和落地区，三个区域的开发要求及侧重点不同。地铁停车库或检修段上方为上盖区，离地最高17米，住宅楼与上盖区顶部还间隔有地下车库层和结构转换层。借助这两个层级的抗震减噪功能， 6-10层的建筑得以在地面上稳固建造，住户因此额外收获了视野无遮挡的高层板楼独享优越感。地铁入库前的最后减速慢行段为咽喉区，京投发展依靠自有成熟技术将咽喉区打造成上万平方米的整体景观园林，将生态涵养、户外休憩、近绿怡人的环保理念植入开发模式，另辟蹊径为城市打造出一座闹中取静、芬芳竞妍的“空中公园”。而在地铁站点周边的落地区则汲取传统站点物业的开发经验，巧妙建造办公、商业、教育设施，使整个社区配套更完善更成熟，力争现实社区综合性配套最大化。三个区域的完美配合，不仅完成了轨道交通安全接驳的城市基础设施职能，而且使人们生活居住与交通出行实现了自然接轨，促进了绿色出行理念在城市中的全面倡导。
人口高度集中的城市化，带来了城市不能承受的荷载压力。人口从中心城疏解，住宅向郊区扩展，是改善城市居住环境的必然趋势。将郊区作为重要的疏解人口吸纳地，对实现城市人口趋于稳定具有深远意义。在京津冀一体化协同发展的大方向下，京投发展始终把履行社会责任作为企业发展的一大要务，将产业与事业相结合，推动企地合作模式向更深更远发展。
| 全面助力特色小镇建设
京投发展突出集团战略主线，深耕北京，以地铁车辆段上盖物业开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展，结合近五年来多物业多业态联动发展的成功尝试，积极与区域政府合作，为区域经济文化的发展贡献力量。
蕴含北京百年文化精髓的门头沟区潭柘寺镇，是北京42个重点建设小城镇之一。该镇将4.8平方公里建设用地进行整体规划，把城镇特色风貌、综合服务和门户产业紧密结合，着力打造京西文化旅游、休闲服务和居住养生品牌。
在支持改善小城镇功能、提升发展质量的基础设施建设环节中，京投发展积极参与了居民拆迁安置、园林绿化等居住环境改善设施建设工作。公司注重区域历史脉络，深挖文化资源，对土地和自然资源做最大限度的保护型开发。公司扎根此地的首个商品房开发檀香府，位于该镇规划核心区，依托山地自然肌理半山而建，强调安居与周边环境的和谐共生，是京城罕见的高端低密度浅山社区。项目毗邻潭柘寺、定都峰、戒台寺等著名景点，整体清隽婉逸，意惬韵谐，身处其中，俯仰指顾间感悟天人合一的参禅境界。
檀香府将文化和自然景观注入项目，围绕建设绿色养生宜居和富含民俗商业特色的生态文化小镇目标，重塑京城生态人文居住格局，成为践行特色小镇整体发展的典型案例。
| 延伸责任，谋划养老服务业
与此同时，依托公司长远产业布局战略，根据门头沟区整片区域低密的大环境以及潭柘寺小镇文化旅游养生宜居的总体定位，京投发展洞见到这里适合孕育养老产业。
2016年11月14日，京投发展与中天颐信联合体中标门头沟养老地产开发项目，备受业内关注。公司突破产业局限，推进产业与地产结合模式，助力地方政府开展供给侧结构性改革，积极履行房地产企业社会责任，京投发展希望将地块发展成专业型养老基地，以助力城市缓解人口老龄化高峰压力。
未来，檀香府大社区与CCRC ( Continuing Care Retirement Community)持续照料退休社区将联合起来，大力推广“隔代居”之间“一碗汤”距离的合家欢养老模式，这将是对整个潭柘寺文旅人居小镇重要板块功能的具体实施。
经过多年的实践，京投发展现已基本完成“以北京为中心、以轨道交通为依托”的战略布局，在“专业、专注、品质、责任”的开发理念指导下，埋头于产品力层面的打磨，地铁车辆段上盖物业开发模式得到长足发展，产品线日趋成熟和集中，成为助推城市布局和促进区域经济发展的重要驱动力。
