近日，我爱我家研究院发布系列北京房产数据报告。二手房方面，受9月13日北京公积金新政影响，10月北京二手房市场降温进一步加速。新房方面，整体供应量增长，共有产权房、限竞房大批取证入市，市场有所复苏。
公积金新政加速二手房市场降温
9月新公积金政策出台后，首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度，导致市管公积金占比大幅下降，商业贷款占比则被动大幅上升。据我爱我家集团研究院统计，2018年10月北京我爱我家达成的二手房交易中，全款支付、商业贷款占了30%以上，均较上月有所提升。市管公积金、市管组合贷款的支付形式，均降至了10-15%间。由于公积金贷款更加困难，许多经济能力有限，需要使用公积金贷款的购房者已经暂缓或暂停了购房计划。
公积金新政对客户选择的影响十分也明显。体现在几个方面，一是一居室占比明显缩小，二是非京籍人口占比缩小 ，三是90后占比缩小。我爱我家集团研究院分析认为，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主，投资投机需求很少。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款，其中包括很多来北京打拼的非北京出身的人。因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出导致市场在年龄、户型等交易结构上出现了比以往更大的变动，并进一步波及到了成交均价的涨跌。
我爱我家集团研究院表示，在“房住不炒”的既定方向之下，自住需求已经成为了北京二手房市场的需求主力，他们支撑了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市场的逐步回温。但在自住需求逐步消化之后，北京二手房市场的后续动力不足，所以市场自6月开始已经逐步下行。9月13日公积金新政出台后，政策的收紧为已经下行的市场再添一把火。如果政策未来没有丝毫松动，央行的流动性释放也被严格阻挡在楼市之外，北京二手房市场的降温还将持续，年底的翘尾将无望出现。
10月北京新房供应持续增长
2018年10月，北京新房供应继续发力，共有产权房、限竞房大批取证、入市，豪宅项目也陆续破冰。虽然10月网签量较8月、9月有所下降，但供应的增长让北京新房市场仍能延续一定的热度。据我爱我家研究院统计，10月北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供应量为8882套，环比9月增长21.9%，同比2017年10月增长439.3%，是2017年以来的最高月供应量。整体来看，今年4月之后，北京的商品住宅新增月供应量保持连续增长。
环线分布上，10月有59.6%的成交新房均在五六环之间，环比增加22个百分点；位于六环以外的占28.2%，环比减少27.2%。五环以内的区域仍然鲜有新房成交，但10月三、四环之间的占比高达6.7%，较9月增加3.6个百分点，同时也是2017年以来三四环之间的最高占比。由于1三四环之间的占比明显提高，10月北京新房的成交均价也出现了更大幅度的结构性上涨，51344元/平米的均价环比9月上涨了20%。户型上，三居室占比近半，成为市场交易主力。
10月有新增供应的项目共22个，新增面积共109.2万平米，主要集中在朝阳、大兴、石景山、丰台、顺义等区域，其中大部分都是共有产权房和限竞房。
由于北京土地市场已经进入了全面的“限房价、竞地价”时代，共有产权房也成为了政府调控市场的重要手段，未来北京新房市场必然由限竞房、共有产权房主宰。伴随首批限竞房、共有产权房的井喷，北京新房市场已在历史最低谷上有所复苏，未来市场还有一定的回温空间。但在当前的调控形势下，低位企稳仍将是北京新房市场的长期状态。
