在房产税以及长效机制建立之前我国大多采用行政调控手段来抑制房价过快上涨、保障刚需购房人群、稳定市场预期。而作为国家中心城市的成都最宜居城市之一房价及购房资格限制必然成为调控加码的重中之重。为坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位支持住房刚需家庭自住购房需求成都也进入了公开摇号购房的新时代。

2017史上最严调控年

成都步入“五限”+“摇号”时代

自2017年3月成都市政策不断升级开始驶入“五限”时代。而又在2017年11月成都市成为继南京、上海之后全国第三个正式进入“摇号”选房的城市。公开摇号购房杜绝了新售房源不透明、不公开、不公正乱收费等现象维护了广大购房者的权益。“限制令”当头并结合金融监管手段能有效抑制短期炒作、防止市场投机。这也是为房地产长效机制建设创造的必要条件。

成都现行房地产市场调控措施

——经中指院整理

全国范围来看成都市限购措施算是全面的但少数城市诸如郑州、北京等还施行了离婚差别化信贷政策或暂停企事业单位或社会组织等法人单位购买商品住房等政策。此外限购+摇号政策对购房资格的限制还能使购房需求一定程度被挤压合理分化购房热点需求。

从中签率百不足一到多盘流摇

515新政成摇号分水岭

在摇号政策初期实施阶段开发商多呈观望、筹备阶段预售供应量少从市场表现看2018年1月起成都正式进入了全面摇号时代。摇号政策落地以来以2018年5月15日新政为基准线从中签率百不足一如龙湖天璞名邸中签率0.66%、招商中央华城0.95%到多盘流摇经历了“大起大落”。

515新政主要是限购升级、摇号升级限购与摇号对象由个人调整为家庭。限购升级前因由政府限价导致新房价低于新房周边虚高的二手房价刚需及投资客“哄抢式”排长队参加摇号总人次高中签率低认购率高。限购升级后由于新政“堵漏洞、挤投资”市场逐步回归理性参加摇号人数骤减购房者越发理性中签率合理化开盘认购率明显两级分化。尤其是金九银十期间上市房企在资金压力回笼要求下新房预售量大增回归理性的购房情绪主导下购房者逐步采取较为谨慎的态度排号选房。

成都摇号楼盘认购率变化

——经中指院整理

从摇号楼盘的认购率变化情况看2018年5月以后整体认购率快速下降9月后逐步恢复平稳。

成都摇号楼盘中签率变化

——经中指院整理

从摇号楼盘的报名人数与中签率可明显看出515新政对于市场的影响极其巨大。

2018年10月成都共有96个楼盘摇号其中47个楼盘中签率超过100%流摇楼盘占到总数一半。流摇楼盘中有19个来自三圈层其中最值得一提的是青白江区。青白江区10月共9个楼盘摇号是三圈层中最“高产”的一个但不幸“全军覆没”全部流摇。

理性购房时代

哪些楼盘仍获青睐

购房者逐渐回归理性中签率100%的楼盘大量出现但仍有不少楼盘开盘后供不应求受到购房者的青睐。这一类的新盘分别以怎样的特质吸引购房者带着这一问题我们对10月以来监测到的111个楼盘进行了梳理从中整理了23个中签率小于50%认购率为100%的楼盘并按所属圈层分别进行了分析。

2018年10月以来中签率小于50%认购率100%的楼盘

——经中指院整理

1一圈层仍为供给干旱区域区位优势成为购房者最主要关注因素

10月以来开盘的111个项目中一圈层的项目仅有12个而其中认购率为100%的项目多达7个一圈层的供给仍然不足。

在23个100%认购项目中前5名均为一圈层项目5个项目中签率均不足10%基本接近515新政前的水平但同时也有5个项目中签率达到100%这在515新政前一圈层极为罕见。

从政策角度而言515新政对于一圈层的影响并不直接。一圈层的12个项目中有4个项目并非首次摇号在515新政公布后青秀未遮山项目在6月4日进行过一次摇号当时的中签率仅为1.71%而11月摇号的中签率已经提升至9.07%西派城项目在6月15日摇号的中签率仅为5.71%而11月再次摇号的中签率已经高达28.56%滨江樾府在9月份摇号的中签率尚为85%而在11月份推出26套房源报名人数却仅有5人。从这些案例中可以看出一圈层销售热度的变化并非是由于515新政的直接影响更多是由于购房者逐步回归理性导致了中签率的提高。

那么在供给干旱严重的一圈层什么因素导致了购房者的区别对待呢

从品牌层面来讲开盘效果火爆的华润金悦湾、青秀未遮山、颐和翡翠等项目开发商均为知名房企但同为品牌地产的西派城、华润龙湾御府等项目的中签率情况较高同为华润旗下的金悦湾和龙湾御府在销售热度上出现了较大差异品牌优势并未形成决定性影响。

从性价比层面来讲价格优势主要体现在长治南阳御龙府和北大资源颐和翡翠两个项目上。这两个项目位于高新区与天府新区交界区域以较低的单价获得了购房者的关注。而与之相对的是滨江樾府项目该项目定位改善墅居在交通区位、教育商业配套无明显优势的情况下进行了较高的定价最终销售情况不尽如人意。而从其他项目来看销售状况最好的一圈层项目并未与其他一圈层项目显示出巨大的价格优势甚至天誉项目为10月开盘以来项目中销售单价最高的项目。

注

蓝色标记楼盘中签率<10%

绿色标记楼盘中签率10%-50%

橙色标记楼盘中签率>50%

——经中指院整理

从区位来看近期一圈层推盘均位于二环以外。可以发现销售较好的项目如华润金悦湾、青秀未遮山、天誉项目均位于三环内或紧贴三环而如凯德世纪名邸、北星城、华润龙湾御府等与主城距离较远的楼盘则销售情况不尽如人意。可见距离市中心的距离仍然是主城购房者最主要考虑的因素。

2二圈层降温明显性价比是关键

重点监测的111个楼盘中有59个是二圈层新盘其中仅有6个摇号中签率低于50%降温非常显著尤其体现在万科、花样年这样的品牌房企上。

中签率最低的万科第五城在10月摇号的中签率为20.91%而在今年3月份的摇号中万科第五城中签率仅为6.2%出现万人报名的盛况而本次摇号报名人数仅有700多人。

花样年香门第同样出现类似情况在今年5月份摇号时报名人数多达26000人中签率仅1.44%而这一数字在8月份的摇号中已经升至20.92%在10月末最近一次摇号的中签率则达到了37.31%。

万科第五城、花样年香门第以及九龙仓时代上城最终凭借其品牌口碑的优势维持着100%的认购率但中签率已经在不断攀升而悦彩广场、品润金樽府这样的小开发商楼盘凭借扎实的户型和极高的性价比同样实现了极佳的销售效果。在供应大量增加的情况下二圈层的购房者开始更多的选择谨慎观望。对于二圈层的开发商而言如果不具备万科这样的品牌优势走极致性价比路线也不失为一个好的选择。

3三圈层去化情况优于预期品牌与低价产品仍是首选

重点监测的111个楼盘中有40个位于三圈层总的去化率超过65%优于大成都的整体情况。515限购首次将三圈层纳入限购范围但三圈层所受的影响并没有显著异于其他区域。近期开盘项目中也不乏水岸华府、翡翠滨江、北大资源·颐和天璞、正成源筑这样报名人数众多中签率不足20%的项目。

低中签率的项目主要分为两类一类是北大资源、正成、中铁等大开发商旗下产品另一类则是单价在7500以下的低价产品可见品牌和价格因素仍是三圈层购房者的首要考虑因素。

结语走完“银十”2018年的楼市大戏也要进入结局了。后面的剧情会如何发展前几天新华社的一篇文章已经表明了方向。“在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。”楼市调控短期内不可能放松随着“房住不炒”基本方针的不断落实长效机制不断推进楼市正在发生的变化是从感性的野蛮式生长转变成更加理性的发展。开发商更加注重产品品质和软性服务对于购房者而言是个好消息。

昨天发生了什么

1.统计局公布10月国民经济数据…

2.北京将打造链接世界人工智能的中心枢纽…

3.全时便利店或将出让部分股权给苏宁易购…