“在不远的未来，没有绿色智能家居系统的住宅就像不能上网的房子一样不合潮流。”比尔盖茨在1995年出版的《未来之路》中描写了他在那个时代对于未来居住的想象。如今23年过去，科技已经以超乎预言的速度深刻嵌入我们的生活，我们居住的房子也在科技的赋能下进化出各种新功能：三恒科技、五恒系统、绿金住宅、“5G科技”、AI智慧住宅……随着近年来房地产市场竞争的加剧，“科技”更是成了不少开发商乐于提及的概念。那么，科技的介入究竟在多大程度上实现了我们的居住理想？作为科技住宅的开发商，什么才是它们占位未来居住时代的核心技能？

科技地产的突围之路

科技地产的历史最早可以追溯到上世纪60-70年代，不过在中国市场，它的时间线要短得多。直到2003年前后，第一批科技地产企业才开始进入人们的视野。根据北京中研华泰研究院发布的《中国科技地产市场前瞻及投资战略规划分析报告(2013~2018)》显示：2005年前后，科技地产的发展主要集中在长三角和北京等地，代表企业是朗诗集团和当代置业，当时的绿色科技住宅主要是通过地源热泵+辐射系统，来实现户内的恒温恒湿。显然，成本较高的科技地产并不在此列，上述两家房企也因此少有同行者。

“绿色科技建筑已经比较成熟，对于传统的住宅开发企业来说，并没有太多进入的障碍，关键的问题是，科技地产的开发成本难以降低，一般消费者较难以承担。”北京中研华泰研究院在其研究报告中亦指出。因此，彼时的科技地产更多出现在中高端住宅市场中，且建设规模都比较有限。

直到2013年左右，当雾霾等问题已经严重影响人们生活时，科技地产才迎来其第一轮生长周期。当时市场上不少住宅项目以新风系统作为突破口，进入到了科技地产的领域，并且取得了良好的市场反应。“新风系统等于科技地产”这样的概念却也随着开发商们的营销攻势开始深入人心。

事实上，新风系统只是科技地产的一小部分。发展至今，科技地产的概念已经涵盖人们居住品质的方方面面。中国葛洲坝（600068）地产绿色科技研发负责人于昌勇表示：“如今的科技地产概念实际上涵盖了绿色建筑和智能建筑，它的主要指标包括室内空气的温度、湿度、洁净度、噪音、能耗控制，以及智能化等等，以科技手段改善人们的居住品质是这一类产品出现的最主要目的。”

在房地产调控的大环境以及市场居住观念的升级下，科技地产显然也正在成为越来越多开发商的突围方向。因此，市场上不仅有如当代、朗诗一样身上打着明确科技地产标签的企业。还有像万科、龙湖、中国金茂等品牌房企也在尝试构筑自己的科技地产产品线。此外，像中国葛洲坝地产这样的企业则将绿色科技地产为企业产品发展战略，以“绿色、科技、智慧”为核心竞争力，在行业探索出一条新的发展道路。

技术集成能力才是“护城河”

科技地产的技术含量究竟有多高？是不是有大量所谓的“黑科技”？这是许多行业外人士对于科技地产惯有的疑问。然而，与技术设备高速更新换代的情况不同，科技地产所使用的技术大多是成熟可靠的技术。尤其是在硬件上，很多技术虽然在不断地迭代更新，但是技术原理却是经过十几年、甚至几十年验证的。

“在技术层面，建筑技术不是像IT技术一样是绝对研发驱动型，建筑技术是应用集成型的。所以在某个单项来说，运用到建筑上的技术都是相对成熟的。”在绿色科技地产领域深耕了十多年的于昌勇表示，“做科技地产成本确实是会高一点，但并不是说将大量实验性质的技术向上堆砌。”

事实上，在科技地产领域，从前端的定位策划、建筑设计，再到采购施工、调试运维、优化和改造，都是一个完整闭环。对于项目的开发者来说，当每个环节由不同的人来完成时，问题就会变得复杂起来。

(葛洲坝.北京中国府实景图)

“建筑是传统行业，所有的技术都是公开的，谁都可以拿去用，所以这个行业似乎没有壁垒。但要真正用好这些技术，将它们系统化，却不是简单的事情。由于建筑是一个超级复杂的系统，真正的壁垒实际是在完成好其中的每一个细节，考究的是整个链条的运营能力，比如说辐射制冷技术，控制不好结露点，屋顶会滴水。”科技地产行业的元老人物陈音说。

“科技地产如果论独立的单项技术，其技术护城河并没有人们想像的那么高。但科技地产是一个庞大的系统性工程，真正的难点在于集成这些庞大的技术系统，并不断围绕客户价值进行创新研发。”于昌勇也表示。

“我们在做的事情涉及到整个行业的产业链，集成是最大的壁垒，原因有别于传统建筑设计、施工，为项目增添“绿色科技”之后，复杂性并非简单的1+1=2，施工难度会呈几何倍数的增加。很多项目做得不成功，都是过程中出现了不可控的因素，整体统一旦出现了问题，很多环节便不能衔接顺畅，最后呈现的结果必然会出大问题。”

(葛洲坝.南京中国府实景图)产品和技术？科技地产该怎样配平？

如何在产品和技术之间取得平衡？这是每一个涉足科技地产领域的从业者都想寻找的答案。

这些企业所需面对的并非单纯的技术集成问题。如何在市场化的环境下，既保障科技地产的产品质量，又保证足够的利润率。

对此，于昌勇在接受36氪专访时表示：“成本一直以来的确是科技地产必须面对的一个问题。平均算下来，绿色科技项目仅在施工、交付阶段就延长数月工期。这就限制了科技地产的产品定位很难脱离中高端人群。不过，随着越来越多的企业关注科技住宅，大量的预制件进行量产，其建造成本还会进一步下降。产业化与标准化能够让我们产品越来越接近社会平均成本。”

2016年，葛洲坝地产提出“5G科技”战略，其实质就是将产品品质的把控上升到了企业战略的高度，让绿色科技项目能够更具普适性。在于昌勇看来，葛洲坝地产选择了一个合适的市场切入点，一方面他们坚持整个企业的产品走绿色科技之路，而另一方面公司同样注重中国传统的居住文化和生活方式营造。这二者的结合，让葛洲坝地产从如今市场上琳琅满目的科技地产产品中突围成功。

(葛洲坝.合肥中国府实景图)

“与其他做科技地产的企业相比，葛洲坝地产无疑在综合实力上更占优势。”一位机构分析师评价称：“既不像一些企业将“科技”局限在产品营销的层面，作为一个营销噱头而存在，也不像市场上一些代表性的科技地产企业一样，将技术置于主导地位，而忽略了建筑空间与居住文化本身。”

建筑是躯体，科技是手段，提供人们更有品质的生活方式才是根本，这是科技地产应该遵循的打造逻辑。于昌勇告诉36氪：“我们不愿意为了技术而忽略建筑和空间营造，更不能舍本逐末，忽略人们在居住领域的精神需求，我们希望的是在建筑与技术之间寻找到平衡点，从硬件到软件去全方位满足人们的居住需求，构建一种真正高品质的生活方式。”从这一点来说，葛洲坝地产的“5G科技”战略通过高新技术与高品质建模的整合将这一理念进行了贯彻，并且在北京中国府、南京中国府、合肥中国府等项目上进行了落地。这些尝试，也将科技地产从单纯的营销附属或者技术主导层面剥离出来，为市场提供了一个均衡发展的企业样本。