2019年，房地产行业政策的定位是 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，政策对房地产调控的主基调依然趋严，但同时也有结构性微调放松。春节过后，房地产企业纷纷开工，国家统计局数据显示，截至2019年2月底，全国房地产新开工施工面积累计为18813.78万平方米。

房地产开发与房地产信托有什么关系

房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理的业务。房地产开发需要筹措资金，房地产项目在开发阶段主要可以分为招拍挂拿地阶段、前期工程阶段、工程项目施工阶段和工程竣工阶段。在拿地阶段以及前期工程阶段，此时“四证”未办齐全，项目公司无法从银行获得开发贷款，此阶段的主要融资方式主要通过信托计划、私募基金、房地产基金融资或者自有资金投入为主。工程项目施工阶段，此时主要融资方式为银行开发贷款（约占30%）、施工方垫资（约占30%）以及销售回款（约占30%）等。工程竣工阶段，主要通过销售回款来置换前期的开发贷款。

房地产信托业务主要模式可分为债权型、股权型、收益权型以及组合型。其中，债权型主要是发放信托贷款，需要满足地产融资的“四三二”条件（注：信托中的“四三二”具体是指地产商必须“项目‘四证’齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质” ）。股权型主要有股权投资和明股实债模式。收益权型主要通过租金收益权、应收账款收益权或者收益权远期受让方式进行。组合型主要指夹层融资，通过“股+债”模式可以为项目公司提供前端融资，以补充项目公司资本金。

2019年房地产信托收益如何

房地产行业本身体量巨大，且上下游关联行业多，在国民经济中占据重要地位。展望未来，2019年房地产调控政策将有所松绑，但是“因城施策、一城一策”的政策主基调未变。经济日报记者查询用益信托统计数据显示，截至2019年3月26日，今年共发行房地产信托产品1248个，规模总计1920亿元，平均年预期收益率为8.32%。

用益信托分析师认为，房地产开发的高利润时代已经过去，房地产企业盈利水平的降低也意味着房地产信托的投资收益已趋于合理水平，所以，靠投资房地产信托来获取更高收益已经成为历史。

2019年预计是基建大年，融资需求高涨促使基础产业和房地产信托发行数量较高。从资金运用领域来看，基础产业和房地产领域发行的数量较多。房企对资金的需求大，在银行开发贷、发债、股权融资等渠道受限的情况下，信托成了当前的重要融资方式。不过今年房地产信托也可能出现新的情况。预计今年信托公司风控将更加严格，房地产信托项目可能会减少。显然，房地产类信托由于相对较高的收益看，仍是高净值投资者眼中的香饽饽。在此建议投资者，在购买信托产品的同时需要兼顾产品风险，同样不能盲目追求高收益率。

房地产信托历年政策梳理

购买房地产信托还需要了解房地产信托的历史。2003以来，房地产信托政策不断落地。人民银行第121号文主要是对房地产信托信贷业务提了三个要求，分别是加强自有资金、要求“四证”齐全、明确首套房与二套房贷利率差异。

2004年-2005年的政策主要还是强调地产项目资本管理，重申未满足“四三二”的项目不能进行贷款。2006年至2007年，受到金融危机影响，房地产业务开始走下坡路。对于房地产信托业务，监管更加明确：不能给房地产公司发放流动性贷款。

2007年的政策，银发359号文要求对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

2008至2009年，政策还是围绕“四三二”做要求。银监发84号文主要还是围绕项目资本金，更加明确了股东借款、银行贷款等债务性资金，除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金、债务性集合信托计划资金不得用于补充项目资本金。2010年的调控政策主要明确了两点：第一、控制结构化参与信托贷款的优先劣后比例；第二、信托资金不得发放土地储备贷款，这对房地产前端融资业务造成较大影响。

2014年，银监会放开资管业务，资管业务不再是信托公司的专利。券商资管、私募基金都可以从事资管通道业务，这对房地产信托行业造成很大冲击。房地产信托的优势不在，无明显资金优势，只是作为银行信贷业务的补充。同时，2014年，银监办发99号文要求规范资金池，这也为央行为后续整顿资金池的相关政策埋下伏笔。

2015年是房地产发展的拐点，一二线城市房价快速上涨，三四线城市价格尚未启动。由于房价过快上涨，房地产政策调控也由温和转向控制，逐步趋严。2015年国发51号文主要还是围绕项目资本金，对于项目资本金略有放松。

2016年主要针对房地产行业风险进行排查，明确刚性兑付以及结构化项目的杠杆比例。2016年底开始，一二线房地产价格出现外溢，三四线房地产价格也开始上涨。同时，2016年底银监会1846号文也开启了房地产业务全面检查的序幕。

2017年至2018年人民银行牵头颁发的大资管新规等一系列监管措施限制委托贷款、多层嵌套、明股实债等业务，作为通道的房地产信托业务严重受限。2018年1月委托贷款管理办法明确商业银行不得接受受托管理的他人资金、银行授信资金，以及具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等来发放委托贷款，加强对于信贷业务的审查。