逆势行情下，老牌国企已经做好蓄力。
第一季度尚未结束，首创置业已经在为企业规模的稳健扩张“未雨绸缪”。
3月27日，首创置业发布公告，与首创证券及其他承销商订立协议，在中国以一批或分批形式，发行规模总额不超过100亿元的境内公司债。这是进入今年以来，地产企业中，发行规模较大的一笔境内公司债。
对于此次发行公司债的理由，首创置业董事会在公告中表示，这将有利于公司进一步保持债券融资渠道通畅，并能优化融资结构，降低融资成本，进一步提升公司市场竞争力。
今年3月8日，首创置业公布的业绩显示，2018年实现签约额706亿元，同比增长26.5%；签约面积为306.3万平方米，同比增长27.6%；营业收入达到232.57亿元，同比上升9.23%；毛利润60亿元，同比上升5.36%；每股基本收益为45分，末期派发股息每股0.22元，同比增长4.76%。
过去一年，地产行业不论在融资断还是市场端，都受到较大阻力。特别是一线城市及热点二线城市，受政策调控及项目预售证审批放缓的影响较大，项目推盘速度及销售进度均受到影响。长期以来，一、二线城市一直是首创置业的布局重点，在市场发生反转、销售和区域客户都发生较大变化的情况下，首创置业的签约规模虽然距离去年初定档的800亿元略有差距，但签约量依然突破历史纪录，保证从2014-2018年间，年复合增长率达到30%的行业内稳健水平。
对于未来的发展态势，首创置业高层也表达出“先稳再发展”的态度，对今年的规模目标重提800亿元。从未来三年的发展计划来看，对于行业和企业发展也颇具信心，计划在三年实现累计签约额3200亿元，毛利率维持在25%以上，净资产负债率降至120%以下的业绩目标，实现既保证规模，又保证企业健康运营。
随着今年市场呈现出复苏迹象，首创置业也适时抓住机遇调整推盘节奏，推出合适产品。截止今年3月末，公司已实现签约金额139.1亿元，同比增长63.2%；累计签约面积56.7万平方米，同比增长35.6%，销售速度提升明显。
而从上述融资准备也能看出，规模发展仍然是首创置业发展的重中之重。不过，和前几年企业竞赛式的迅速扩张不同的是，首创的步伐更加沉着，发展更加稳健，在保证企业产品质量、产业多元、优化布局的基础之上，形成跨越式发展，实现“做大、做强、做优”的目标，是这家老牌国企发展的应有之义。
扩大土储，重仓三大城市群
房企要做大做强，土地储备量一直是扩展发展的基石。面对日趋激烈的市场竞争，首创置业在过去一年做了充足准备。2018年报显示，首创置业去年总投资额达到485亿元，其中通过一二级联动、并购及合作开发等方式，获得二级开发项目27个，总建筑面积409.3亿元，二级土地总投资额409亿元，同比增长11.3%。截止去年末，公司拥有总土地储备面积1255万平方米，货值超过3000亿元，较2017年底储备量增长15%以上。
从储备布局和比例来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区是投资聚焦的核心，一、二线市场仍然是布局重点。其中，京津冀、长三角和大湾区货值配比分别为57%、19%和5%，京津冀所占的核心地位仍然不可动摇。从收入表现来看，京津冀在过去一年也给首创置业带来不俗的业绩，仅北京去年就实现392亿元的签约量，同比增长74%，区域优势明显。
去年首创置业副总裁徐锴就曾表示，京津冀是公司发展的绝对核心，占公司未来投资的半数以上。2018年，公司通过土地一二级联动，零溢价新获北京、天津11幅地块，为公司补充了充足的低成本土地资源。同时，新获北京怀柔棚改项目和河北张家口一级开发项目，规划建筑面积合计约130万平方米，在建和签约项目累计达23个，土地面积超3000万平方米。今年2月，还通过旗下金融平台首金资本新晋获得北京平谷金海湖项目，定位改善和度假型产品，加强在传统主力地区的优势。
根据计划，未来长三角和大湾区将占20%-25%的投资比例，从目前的布局配比上，这两大城市群还有不少成长潜力。自2014年首创置业进入上海以来，对长三角地区有步骤地逐渐深入，不但在上海拿下浦东、新浦、杨浦等项目，同时还在2017年布局杭州。就在今年2月，首创还首次进入苏州，在长三角市场形成鼎立之势，区域布局进一步深化。
粤港澳大湾区，则是首创置业的着重发力点。今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，将粤港澳大湾区定位为充满活力的世界级城市群，提出以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市发展成为具有竞争力的重要节点城市，粤港澳大湾区的重要性可见一斑。在这一行业竞争最激烈的区域，首创置业做到提早布局，去年首次进入了广州、佛山两地，形成了深圳-广州双核引擎，进一步完善在大湾区核心城市布局，加大区域优势。
与此同时，首创置业也在寻找具备发展活力和潜力的城市，择机进入新市场。今年3月，首创联合闽系房企拿下厦门地块，首次进入福建市场，而厦门一度是热点二线城市的“四小龙”之一，福建则是华南地区极具经济活力的区域，首创正尝试在更多有潜力的市场寻求机遇。
在今年3月的年报季上，多位行业头部掌门人均表达出，今年一、二线市场回温，三、四线市场下探的预判。数据显示，到去年年底，首创置业在一线和热点二线城市的土地储备占比分别为55%和32%，约占总储备量的90%。
根据规划，今年预计新增供货为727亿元，三大城市群占比接近80%。在强投资战略部署下，今年一季度获取土地平均溢价率仅为9%，为后续的质量发展提供保障，可见首创置业为市场蓄力做了充足准备。
高效运营，优化融资结构
作为一家市属老牌国企，在行业大发展的背景下，不仅要跑得快，还要跑得稳。如何在“快周转，强投资”的目标之下，同时获得稳定的财务支持，以及高效的经营运转，是考验一家房企长久发展的核心。
从过去一年的年报来看，首创置业在财务上仍然表现出稳健的发展态势。去年首创置业毛利率达到26%，和上年基本持平，仍然保持行业较高水平。在去年充分融资、加大投资的情况下，到去年年底保持总资产负债率77.49%，和上年77.42%的水平基本持平，资产负债率基本保持稳定。债务结构上，一年内到期债务占比27%，较去年年初的43%大幅下降16个百分点，大幅降低短期偿债压力。
事实上，过去一年，金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩的大背景下，渠道趋紧、成本上升是行业融资的主旋律。中指研究院数据显示，2018年房企综合融资成本较上年上升1-3个百分点，企业间分化加剧。
在这一背景下，首创置业凭借国企信用优势和良好的资本形象，保持了稳定的融资成本。到去年年底，存量债务平均融资成本5.45%，仅比2017年5.07%的融资成本高0.38个百分点，在同行业保持较低水平。
同时，在债券市场直接融资还创下多个发行纪录，年内完成5亿美元债券发行，票面利率3.875%，创2018年以来最低美元债发行利率；下半年发行的二期公司债，其中三年期利率4.16%，五年期利率4.50%，创年内同期限房企公司债券利率新低。另外，新发行了总计40亿规模的银行间永续中票，3+N年期的平均收益率仅为6.2%，是当时地产永续中票发行单笔最大发行规模和发行利率新低。
通过永续中票的申报与发行，首创置业成功打通银行间市场这一最大的债券市场与债券融资渠道，对后续资本市场融资有重大意义，并进一步优化了公司债务期限结构，有效促进公司财务的安全与稳健。
今年3月，首创置业公告表示，正于近期考虑进行供股计划，预期每10股本公司现有股份，将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预计将不超过50%。这是自2006年增发以来，首次进行供股计划。首创置业高层在业绩会上表示，供股目的是为了改善股本结构，改善公司目前股本融资受限、核心资本不足的情况，并可以降低公司负债比率，为未来更多项目投资和发展空间做准备。
从融资端优势和供股计划来看，首创置业一方面利用自身优势获得资源，另一方面通过各种方式适应行业的市场化进程，以标准化流程提高企业运营效率，降低成本。最为明显的就是在去年提出“拿地3个月报建、6个月开工、9个月开盘”的“369”的快周转标准下，项目开盘平均速度提速58天，一些核心城市项目甚至超越这一标准，实现当年拿地当年开盘的。
另外，自2016年开始实施的“3300行动”，通过三级成本科目或分部分项细度的精细化成本测算，固化各区域、各业态刚需类产品的单方运营成本标准，当年实现优化目标成本3.8亿，建安成本优化1.38%，总包结算变化率控制低于2.5%，同时对超过1000家供应商优胜劣汰，为提升品质、优化成本奠定了坚实基础。
多元创新，探索行业新领域
从“黄金十年”到“白银时代”，中国房地产大红利的远去已是行业共识。如何在多远业务上寻找出路抢占先机，是近年来地产企业不断探索的方向。
首创置业自2009年进入商业地产领域以来，通过首创奥莱项目，已经先后在一、二线城市和消费热点城市完成商业布局，进入“新零售”领域。到去年年底，首创置业实现布奥莱布局17个城市，其中开业10个项目，全年营业额同比增长58%达到51亿元，距离“2020年20城”目标仅一步之遥。
去年首创置业还投入76亿元，用于在长租公寓、文创与高科技产业地产等创新领域。其中，近年来在行业最热的长租公寓领域内，首创置业已经快速布局并入市。北京房山和园和天津双港和寓已于去年9月和10月先后开业，北京房山和园和优客工场合作，融入居住、娱乐、商业、服务等多项功能，实现建设成为具备职业和居住为一体的，新型青年活力社区，而这一运营模式也已得到初步验证。
在这一基础上，首创置业还发挥国有企业优势，抓住集体土地租赁政策机遇，在位于北京东南五环的朝阳十八里店，获得总建面积43万平方米、北京最大的集体土地租赁项目，未来可提供上万套房源，对于首创置业在一线城市长租公寓领域的市场占有率，提供了有效补充。
而在文创行业，由砖墙厂房改造的郎园创业园，已经发展到第十个年头。去年，郎园Vintage项目租金达12元/平/天，成为全国唯一租金高于CBD办公的文创园，入驻企业实现年产值106亿元。这样的运营成绩也在业界获得认可，并通过管理运营输出，落地到石景山的郎园park，以及朝阳郎园station等项目之上。同时，还在去年获得北京詠园和传媒经营总部项目，其中位于北二环核心区的詠园，定位非遗创新发展平台示范园，未来将汇集30多个行业非遗资源，预计将在2019年开园。
与此同时，首创置业也在尝试在高科技产业地产领域发力。去年11月，首创置业位于中关村的IC-Park项目开园，已经引入超过30家高科技企业入驻，入驻企业年产值预计超过270亿元，平均每公顷产值达到40亿元，是行业标准水平的5倍。
从传统住宅地产，到“新零售”商业地产，再到创新型多元产业项目，在丰富土储、优化财务结构的基础上，首创置业一直在进行多种尝试。通过城市聚焦，产品强化，产业多元，让企业在加速规模化的道路上，做到保质增长，稳健发展。
