史上最为密集的调控，让全国房地产市场在2018年整体“退烧”，并步入理性发展的轨道。2019年《政府工作报告》中对房地产市场作了新的定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。“稳”字当头，房地产的发展趋势将会发生哪些变化？对此，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对《理论周刊》表示，三四线城市缺乏房价上涨的人口基础和经济基础；而核心城市，也在经济L形筑底的基本面下，不存在中长期上涨的压力。围绕日前市场分歧比较大的房地产税，蔡真也表示，从发达国家的经验看是长期趋势，但实施起来要慎重，目前环境来看并不宜加速推进。
“租购并举”是房地产长效机制的重要内容
《金融时报》记者：在今年的《政府工作报告》中，关于房地产市场的总基调发生了一些变化：并未像去年一样强调控制房价和“租购并举”，而更多的是偏向“稳”。这种变化传递了哪些信号？
蔡真：我认为可以从两个方面理解今年《政府工作报告》对房地产市场的表述：一是不提“租购并举”并不意味“租购并举”不再重要，“租购并举”恰恰是房地产长效机制的重要内容，甚至是核心内容。住房商品化改革以来，“轻租重购”的导向致使房地产泡沫严重，因为住房资产的价格是未来租金流的折现，而人们对这种折现预期往往表现出非理性，再加之城市化进程、热钱炒作等因素更是推高了房价。政策引导将人们购买住房资产的需求转向住房消费的需求有利于化解泡沫问题，使得房地产市场稳定发展；也有利于减轻人们购房压力，缓解焦虑情绪；进而甚至能推动“双创”工作，促进经济转型。因此，“租购并举”的工作今后还会进一步推进，比如推动住房租赁市场发展的重要金融工具REITs，今年可能会由“类REITs”向“真REITs”迈进一大步。
二是怎么理解“稳”的问题，长效机制是着眼于长期，而当前房地产市场强调的“稳”是指短期，是服从于宏观政策总基调“稳”的要求的。我们的研究表明，房地产市场是系统性风险的重要源头之一，它关联宏观、产业、财政、金融等方方面面，一旦房地产市场出现大的问题会对整个经济造成极大的破坏，使得经济运行跳出原有运行区间，甚至影响第一个一百年奋斗目标的实现。我是很赞成过去几年来房地产市场“冻结式”的政策措施的，因为它实现了“稳”的目标。今年的《政府工作报告》提出了“六稳”，我认为与房地产相关的有稳金融、稳投资、稳预期，即房地产信贷和投资在增速上不会有大的变化，房价的预期也不会明显转向过热。
稳基调下政策措施将灵活微调
《金融时报》记者：2018年中央经济工作会议首次提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，今年的《政府工作报告》则进一步明确将更好解决群众住房问题与城市主体责任“连接”起来。您是如何理解“一城一策”的？
蔡真：“一城一策”首先是指各个城市的房地产调控政策的目标可能是不一样的，有的是控房价，有的是去库存，有的是棚户区改造和低收入人群的住房保障，各个城市的目标要根据具体情况来定。
其次是对“策”的理解，由于城市目标不一样，那么在具体的措施上就要体现一定的灵活性，比如控房价包括限购、限贷等，去库存则要应用PSL、PPP等工具。由于地方政府被赋予了主体责任，在调控措施上，原本属于垂直金融机构的政策现在地方也具有一定的话语权，比如首套、二套房贷款利率，2018年第四季度以来宏观形势的基调发生了一些微调，房地产市场中南京、武汉的首套、二套房贷款利率都有所下调；但杭州为了应对过热的房地产形势，首套、二套房贷利率都上调；长沙则是二套比首套房贷利率上升幅度更大。
总的来讲，“一城一策”体现了宏观稳中求进总基调下灵活微调的政策措施。
房价不存在大幅上涨的基础
《金融时报》记者：现在已经有一些三四线城市出现房地产“松绑”迹象。但是如果不解决地方政府依赖土地财政的问题，是否会重新形成“房价上涨-政府限购-需求不足-鼓励购房”的怪圈？
蔡真：目前来看并不会出现上述现象。主要是因为三四线城市缺乏房价上涨的人口基础和经济基础。总体而言，在城市化未进入第三阶段之前，人口的流动趋势还是从三四线向一二线转移，尤其是那些并不处于核心城市群的三四线城市，更不可能享受到人口外溢效应；经济基础方面，我们监测的三线城市的房价收入比和租金资本化率自2016年底以来经历了长达两年的上涨，目前来看已不再可持续。在经历了上一轮去库存的上涨后，三四线的购房者会发现他们的二套房居住属性和投资属性都不佳，因为从居住属性来看，三四线城市的市中心和郊区的周边配套差异不大，且距离也不远；从投资属性来看，由于人口净流出的特点大部分投资者可能面临的是空置的情景。
《金融时报》记者：有预测称，目前核心城市的房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。对此，您是怎么看的？
蔡真：我认为存在短期上涨的压力，但这种压力很快会消失，中长期看也不存在上涨压力。
短期上涨的压力来自两个方面：一是较长时间的“冻结冰封”政策使得市场积蓄了不少看涨的力量；二是美国经济上升周期结束、联储加息停止，这使得新兴市场面临热钱流入压力。这种压力很快会消失的原因是，大家的关注焦点在注册制、在科创板，资本市场是今年投资的主要去向，而不是房地产市场。
中长期不存在上涨压力的理由是，在转型升级未完成前我国经济将在较长一段时间内维持L形走势，经济基本面并不支持房价上涨。大家感觉去年以来一线城市的房价有所下降，但从房价收入比来看，四个一线城市依然在全球前十位。
目前环境下不宜加速推进房地产税
《金融时报》记者：2019年《政府工作报告》中关于房地产税的表述从去年的“稳妥推进”变为“稳步推进”，市场解读称，这意味着房地产税立法工作或已有推进步骤。您认为在房地产税立法上，今年是否会有实质性突破？在刚刚召开的博鳌亚洲论坛上，发生了要不要征收房地产税的讨论。您的观点是什么？
蔡真：我并不将“稳妥”转为“稳步”的表述理解为立法工作又有所推进，我倾向于将“稳步”理解为按步骤、按程序推进，按程序推进要经过向群众公开征求意见的环节，在形成共识后才会形成草案。从社会各界的反映来看，分歧还是较大的。
关于房地产税我个人的观点：从发达国家的经验看是长期趋势，但实施起来要慎重。目前环境来看并不宜加速推进，主要问题并不在于所有制和产权层面，在于两点：一是房产税是直接税，直接税对居民的税负痛苦指数影响明显；二是公平性问题，不同性质的住宅在税收上没有相一致的征收逻辑，可能会产生社会不稳定因素。关于房产税的研究格局应该更大一些，不一定非得采取“头痛医头脚痛医脚”的方式。许多学者可能早就将“李嘉图等价定理”束之高阁了，在当下推进房地产税较为困难的环境下，不如将地方隐性债务搞清楚并将其阳光化。我相信今年《政府工作报告》拟安排地方政府专项债券2.15万亿元是对房地产税“稳步推进”的有力注解。
