长期以来，我国住房市场中的购买与租赁处于不均衡的发展状态，与快速发展的商品房市场对比，住房租赁市场严重滞后。党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这是新的居住时代下，深化住房制度改革、稳定房地产市场的必然需要。
近年来，随着庞大的人口流动等，租房市场的潜力逐步释放。资料显示，2018年，我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，全国租赁房源访问量同比增加26%，预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。大力发展住房租赁市场已成为涉及民生、社会安定的大势所趋。
租购并举成新一轮房地产制度改革重点
自“租售并举”政策提出以来，各地住房租赁市场的培育和发展卓有成效。今年5月，《“租售并举”时代 共话住房多元新格局》主题活动在重庆举行。相关部门、企业、机构、专家齐聚，围绕加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，政策框架下的落地选择，长租公寓业态运营模式及健康可持续发展等话题展开交流。
5月，《“租售并举”时代 共话住房多元新格局》主题活动在重庆举行 新华网 张免摄
从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租购并举，中国楼市调控已由单一的政策措施逐渐向建立房地产长效机制过渡。并且“租购并举”将成为新一轮房地产制度改革的重点。
在原国土资源部党组成员、副部长，第十二届全国政协委员(经济界)，中国土地估价师与不动产登记代理人协会会长胡存智看来，之所以大力倡导租购并举，是因为其对房地产市场长期稳定发展有三个重要作用：一是让房屋回归居住属性，弱化资产属性，这是住房体系发展的根基;其次是让租赁住房和购置住房达到更为均衡的状态，二者是替代性选择;第三，租购并举能够使房地产市场跟居住两者很好地结合，使得房地产市场的调控从根本上得到解决。
中国人民大学重阳金融研究院副院长、新华社特约经济分析师董希淼则从经济与消费的角度考虑这个问题，“从我国国情来看，普通百姓的主要消费能力大部分体现在住房消费上。如果租购并举制度建立起来，更多人从购置房产转为租赁房产，就能把消费能力更好地释放出来，从而拉动经济增长。”
存量房时代，租赁产业是长期趋势
鼓励住房租赁不是一时之策，而是要放在长足的角度来看。国家发展改革委城市和小城镇中心研究员、国家发展改革委国际合作中心总规划师、中国城市发展研究院副院长袁崇法认为，租赁产业一定是一个长期行为。一是老百姓手里有闲置房在出租，另外持续增加的流动人口也是租赁产业发展的先天条件。
无论是野蛮生长，还是无序管理，存量房的租赁业务已经长期存在并且迅速上升。在此基础上，袁崇法建言租赁机构，“除了要建一部分新建长租房外，还有大部分存量房亟待盘活。”
SOHO中国董事长潘石屹此前也谈到，“20年间中国城镇人均住房面积从5.7㎡提高到37㎡，无论住宅地产、养老地产、旅游地产等都不是刚需了。今天房地产的重心不是量上的增加，而是创造出不一样的产品，这才是最重要的。” 的确如此，在房地产市场的后半场，增量开发已经转变为存量运营，这也是众多房企进入长租公寓业务领域的主要原因。
长租公寓是服务消费品
龙湖冠寓三大产品线全面落地
龙湖集团在2016年进入长租公寓领域，确立冠寓品牌，并将其作为全新主航道业务。龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪在现场表示，在房地产发展方向的转变、城市群化带来的人口聚集、住房领域的消费升级，以及国家政策等因素的共同作用下，龙湖进入住房租赁市场，是应时而生，主动而为。
龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪作现场交流 新华网 张免摄
“现在城市中真正缺的是高度满足客户需求的服务，以及如何将存量住宅盘活，高效运营起来。 ”为满足不同租赁群体的需求，冠寓打造了三大产品线：核桃、松果、豆豆。核桃主要定位为消费升级，追求生活品质的人群;松果是以邻为友的综合社区，主要满足城市白领的居住、社交需求;豆豆则是灵活便利的自助型租房，偏宿舍类，面向企业客户。目前三个产品线已经全面落地。截止到2018年底，龙湖冠寓累计开业房量超5.3万间，稳居行业前列。
“实际上，长租公寓本质上是一种服务消费品，这是它与传统房地产不一样的地方。”在公寓产品的本质层面，张智聪给出了一个较为准确的定义。冠寓构建了一整套服务体系，并提出CityHub(城市资源聚落)概念，希望以空间链接服务与优质资源，为城市青年创造温暖、便捷的居住体验。
构建住房租赁市场发展的长效机制，推进“租购并举”的住房供应体系建立不是一时之计，而是需要政府与市场主体长期共同努力。近年来迅速发展的长租公寓作为住房租赁市场机构化的生力军，以标准化、高品质的租房产品受到越来越多年轻人的喜爱，成为支撑“租购并举”落地的有力保障。
张智聪表示，住房租赁市场想要有活力和未来，市场化是一个大方向。在政策维度上更重要的是要把运行轨道规定清楚，制定适宜行业特色的规范，让所有车都行驶在一个正确轨道上，遵循一个合理规则。而公寓企业，则需要不断深耕运营服务、打磨产品，真正让城市年轻人住得更好!
