2019年是成都确立的“国际化营商环境建设年”。春节后首个工作日，成都召开国际化营商环境建设年动员大会。会议聚焦成都如何打造国际化营商环境先进城市，并研究讨论国际化营商环境的“1+10”行动方案。借此，成都将积极探索市场经济运行机制和体系的国际化发展，从而以更高开放水平走向世界。跻身国际舞台的城市定位及营商环境的深度改革皆将为房地产市场带来利好，世邦魏理仕深度解析成都建设国际化营商环境背景下房地产市场的发展新机遇。
国际化营商环境政策背景
营商环境是城市发展的核心竞争力，成都一直致力于优化营商环境，据中央广播电视总台编撰的《中国城市营商环境报告2018》，2018年成都营商环境从2017年的第13位跃居至第6位。在被确定“国际化营商环境建设年”的2019年，成都旨以开放倒逼改革，对标国际标准，全力改善市场投资、政务服务、科研创新、人才要素、法治保障环境。
世邦魏理仕华西区董事总经理邓耀华表示：“成都不再仅是内陆投资环境的标杆城市，其已具备成为全国乃至全球投资标杆城市的综合实力。在目前国际城市竞争格局下，要素竞争正转变为软环境竞争，而软环境的核心则是企业，故企业是成都破题国际化营商环境的关键。从跟随者到竞争者，通过培养产业链塑造营商环境，以企业带动人才和企业，而非政府要素吸引。此外，人才作为企业的核心要素，成都也应提炼文化内核，强调开放文化。”
新机遇1：国际化营商环境吸引优质企业在蓉谋发展，制度革新对监管领域专业度的高要求亦助力相关新兴行业发展，继而共同支撑写字楼需求稳步增长
2018年，成都适宜的营商环境令新经济活跃度攀升，科技新媒体、非传统金融等行业租赁需求增长显著，全年写字楼市场净吸纳量实现92.3万平方米，高居全国第一。2019年，营商环境优化迈入新台阶。具体而言，在市场准入上，成都将实行“准入前国民待遇加负面清单管理制度”，显著提高市场开放度；在政务效率上，除提效增便外，成都还将创新信用监管、大数据监管、智慧监管为主的新型监管体系 —“互联网+监管”；在要素配置上，进一步深化要素供给侧结构性改革，保障新兴要素在金融、物流、能源及医疗等行业中的运行效率；在科研创新环境培育上，成都将加快培育高新技术领域的标杆企业、领军企业；在市场监管上，成都将建立第三方评估机制，积极引入专业评估服务机构；而在权益保护上，成都则将高标准建立以提高企业安全感为导向的合法权益保护制度，令企业在蓉安心谋发展。因此，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境有望使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显，继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局，衍生出办公需求。与此同时，国际化标准下的制度革新推进将对监管领域的专业度提出更高要求，给相关新兴行业发展带来驱动力，主要体现在专业服务、科技新媒体等行业，继而催生需求新增点。
相关办公需求2018年表现及2019年展望
图片由世邦魏理仕研究部提供
新机遇2：通过引进高端项目和盘活商业资源来塑造优质商业载体，从而吸引更多国际品牌在蓉落户开设首店
据世邦魏理仕发布的《How Global is The Business of Retail》报告，成都在国际品牌渗透率榜单中已居全球第19位。2018年成都吸引上百个国内外品牌首次进驻，其中服饰及餐饮品牌为主导。就选址而言，核心商圈内地标项目凭借超高人气以及商业影响力成为国内外品牌进驻成都的首选之地；而次级商圈因持续录得优质零售项目开业亦给国内外品牌首进成都提供落地机会。2019年，成都加快建设国际消费城市，增强国内外运营商及品牌商对成都发展的预期和信心，并使之成为成都国际化营商环境的名片。具体而言，成都将围绕城市发展战略，结合天府锦城、高新金融城、城市TOD建设等城市改善或发展项目，通过置换土地资源引进高端项目和盘活老旧区域及商业资源，双渠道塑造和优化商业载体，并由此吸引更多国际品牌在蓉落户开设首店。
2018年首进成都的国内外品牌分析
图片由世邦魏理仕研究部提供
成都五城区城市更新区域代表性项目
图片由世邦魏理仕研究部提供
新机遇3：随着全球物流通道的搭建、金青新大港区的塑造，成都全球物流枢纽的角色将显著加深
“一带一路”战略背景下，成都作为中西部地区物流枢纽，仓储物流市场供需发展一直处于领军的地位。2018年，成都仓储物流市场需求活跃，净吸纳量实现近40万平方米，推动市场整体空置率近5年来首次跌破10%，报7.5%。与此同时，租户结构亦潜移默化的改变，诸如医药、零售、服务行业等租户的比重明显提升，愈发多元化的需求端折射出市场成熟度提升。2019年，成都以全球视野谋划国际战略通道建设，加快布局以成都为网络中心的“48+14+30”国际航空大通道，继而打造服务全球制造类企业配送枢纽和面向泛亚的全球区域分销型企业配送枢纽。与此同时，成都还将依托成都国际铁路港，创建国际化营商环境标杆功能区，大力推进金青新（金堂、青白江、新都）大港区建设。由此，随着全球物流通道的搭建、金青新大港区的塑造，未来成都自贸区加速成型、口岸功能及资质逐步完备、基础设施建设不断完善，继而将进一步吸引保税加工、国际贸易、高端制造业及智能服务等领域的企业来蓉发展，全方位构建以通道和港口为基础的新兴现代物流产业生态圈，实现“经济通道”向“通道经济”的战略升级。
2018年成都仓储物流市场需求行业分析
图片由世邦魏理仕研究部提供
新机遇4：成都“国际化营商环境”名片的逐步塑造有望使其在国内甚至国际舞台上的号召力提升
2018年成都大宗交易量仅为12宗，且购买主力仍为内资大型民营投资公司、领军地产企业，外资投资者占比全年交易量仅为16.7%。然2019年随着“国际化营商环境”这张名片的逐步塑造，成都在国内甚至国际舞台上的号召力有望提升。此外，得益于营商环境革新所带来发展驱动力，成都房地产市场或将继续呈健康的发展态势，这一长期的乐观预期或将使其获得更多投资者关注。
世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚总结到：“成都建设国际化营商环境先进城市的全球化战略为房地产市场带来诸多发展红利，两者联动发展迈入高质全面阶段。优质企业入蓉谋发展及制度革新内生出的新兴行业发展驱动力均支撑写字楼需求稳步增长；中高端项目的导入及存量商业资源的盘活或优化皆为国际品牌落户蓉城提供优质商业载体；全球物流通道的搭建和物流功能区的塑造显著加深成都全球物流枢纽的角色；而成都“国际化营商环境”名片的逐步塑造也使之赢得更多投资者的关注。”
