上半年合同销售金额同比上升31.9%;1-6月合同销售完成占比优于TOP100房企46.2%的平均水平;上半年营收增幅超100%,再上新台阶;整体平均借贷成本为4.76%,同比下降6个基点;截止6月30日,公司持有现金约315.8亿元,较年初上升约16.3%,净负债率较年初下降0.74个百分点至63.6%,远低于2018年TOP100房企85.4%的平均水平;大湾区业绩贡献度较2018年末上升近3个百分点至62.8%……8月13日,越秀地产公布2019年半年报,向市场交出一份颇为不错的成绩单。在这一系列亮眼的数据背后,是越秀地产高格局的公司策略。

作为广州（楼盘）老牌的国企,越秀地产在很长一段时间都是低调实干的代表。但是在地产行业新背景之下,越秀地产也能够顺应时势,在公司策略上做出及时的调整。

拿地策略被赞

在中期业绩发布会上,越秀地产上半年灵活合理的拿地策略被集团董事长林昭远两次点赞。

今年一季度,土地市场迎来一波“小阳春”,出现很多溢价率比较高的地块,这超出越秀地产的预期。

根据越秀地产一贯的拿地策略,“超出预期、标准的高价地,集团是坚定不拿的”。因此,越秀地产及时作出调整。前面5个月,越秀地产“勤竞拍、谨慎拿”。

进入4月、5月,由于土地市场过热,国家在金融体系中出台一些限制政策,土地市场稍微冷下来。这时,越秀地产抓住窗口期,在6月份以较低的溢价集中拿下6幅地块。

整个上半年,越秀地产避开前期土地市场的火热期,待后期地价冷却之际又果断出手,以较低溢价拿下多幅地块。从盈利角度来看,这些地块为越秀地产的发展打下基础。

此外,越秀地产在“轨交+物业”模式和旧村改造项目的推进,也是集团拿地策略的亮点。

一季度,越秀地产战略引入广州地产成为集团第二大股东。随后,集团完成首个轨交项目品秀星图86%股权的收购,并在上半年完成21亿元的销售金额。5月28日,越秀地产还获得另外两个轨交项目的期权契约。这些收购为越秀地产带来总建筑面积318万平方米的高性价比优质土储。

另外,越秀地产还签约里仁洞旧改项目,获得约150万平方米的优质土储、超过600亿元的总货值。

随着越秀地产在轨交和旧改项目的不断推进,集团将获得更多优质土储。这体现越秀地产更多样化的拿地策略。

战略布局全国热点城市

回顾近年来国家对于房地产行业的宏观调控政策,不难看出,在未来的一段时间内,国家在“稳地价、稳房价、稳预期”的同时,依然将房地产市场视为国家的的支柱产业。

2019上半年,各主要地产公司都在积极布局成熟的城市群和区域经济的核心城市。作为国内的老牌地产企业,越秀地产也在选择经济发展较好、人口居住需求强劲的一二线城市重点布局。

年初的时候,越秀地产布局的城市是14个。随后很快又增加成都、郑州（楼盘）、长沙（楼盘）、深圳（楼盘）共4个一线城市和强二线城市。至此,越秀地产初步完成大湾区、长三角和中部区域18个城市的广泛布局。

越秀地产在热门城市拿地扩张,既体现集团对于国家“因城施策”的调控政策的正确解读,更是有集团对城市规模过于集中的风控问题、对如何加大企业规模效益的具体考量。

正如林昭远所说:“一般来说,企业规模如果要达到1000亿以上,城市的布局数量还是要增加。”越秀地产加快实施布局全国一二线热门城市的公司策略,对集团的长久发展和业绩提升意义重大。

强化深耕大湾区的发展策略

越秀地产董事长林昭远说:“对于铺排全国布局的过程中,不会弱化大本营的发展。”

作为从广州出生和成长的企业,越秀地产将大湾区视为自己的大本营。尤其是在粤港澳大湾区发展纲要提出后,越秀地产更要把握大湾区的发展机遇,强化集团深耕大湾区的发展策略。

今年上半年,越秀地产通过32轮的举牌,一举拿下宝安区铁岗地块,首进深圳。时至今日,越秀地产已经进入广州、深圳、香港、佛山（楼盘）、中山（楼盘）、江门（楼盘）6个大湾区城市,土地储备约全国总土储的49%。

为了持续深耕粤港澳大湾区,越秀地产将广州区域、南沙公司、珠三角区域与轨交公司更名为四个大湾区的平台公司,这在房企中尚属首例。按照越秀地产管理层在2019年年中业绩发布会上的介绍,四个平台公司分别是大湾区中部区域(简称湾中区域)、大湾区东部区域(简称湾东区域)、大湾区西部区域(简称湾西区域)和大湾区轨交公司(简称轨交公司)。

湾中区域公司深耕广州,业务包含越秀地产拿下的广州城市更新项目;南沙公司由城市公司上调至湾东区域公司,主要就南沙、深圳、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）等粤东项目进行拓展;湾西区域公司就珠海（楼盘）、中山、江门、佛山等大湾区西部重点城市进行占位;大湾区轨交公司负责越秀地产“轨交+物业”模式具体落地。

在四大平台公司的共同作用下,未来,越秀地产的大湾区土地储备占比将按50%-60%的资源铺排,“大湾区是我们大本营,我们的品牌、能力,在大湾区肯定是一个重点。”

集团管控策略的科学调整

随着越秀地产加快全国范围的布局,城市数量的不断增加,对集团的管控能力提出更高的要求。

从管控城市的数量上来看,以往一个区域就是一个城市,一个城市里面可能有几个不同的项目。针对这种特点,越秀地产在2018年按照2.5级(即总部+区域+项目)体系实施企业管控。总部是一级、区域是一级,区域下的各个项目是半级,这就是2.5级。

而如今,越秀地产已形成以粤港澳大湾区、华中、华东、华北为四大核心区域,以西南、海南（楼盘）等为重要支撑的全国化布局。以大湾区为例,大湾区的角度是以广州、珠三角作为一个整体区域,里面又包含多个城市。

面对新情况,越秀地产对集团的管控体系进行及时的调整。现在,越秀地产最新提出3.5级的概念,3.5级即总部+区域+城市+项目。也就是说,越秀地产将区域的概念提升、将城市的分级从区域中单独拿出来。从管控体系的角度来说,这个3.5级更符合越秀地产的业务布局。通过这一策略调整,集团管控向更加科学的方向发展。

另外,在人才培养方面,越秀地产也建立起相应的梯队。据林昭远介绍,越秀地产目前有4个系列的人才培养计划,第一个是蜂鸟计划,是针对毕业生的一个为期18个月的多岗位培训计划;第二个是海燕计划;第三个是鸿鹄计划,核心培养项目总和区域总;最后是鲲鹏计划,主要是培养管理层。

在管控体系和人才培养方面搭建好相应的体系和梯队之后,越秀地产未来的前景十分可期。按照管理层的设想,未来越秀地产除粤港澳大湾区外,还将在华东、华中和华北等核心区域有所作为——它并不仅再是偏居一隅的地方国企,未来请叫它“均衡发展”、“稳健前进”的湾区龙头。