面对“日新月异”的房价，房屋买卖几乎成了商品交易的诚信“黑洞”，一房二卖、一房多卖屡见不鲜。对于此类纠纷，很多人都直觉认为：先买房人享有优先购房权，后买房人的合同应无效。但市二中院日前表示：这还真不一定，房屋买卖不讲究先来后到。
九成案件系二手房交易
法院统计发现，95%以上的“一房二卖”案件由二手房交易引发，原因在于二手房交易周期长，在这一过程中，房价有可能出现大幅上涨，卖房人出现后悔心理，认为即使赔偿先买房人定金，再卖房仍有赚头。
因此，此类案件原告几乎全是先买房人，对于诉求，有的先买房人要求确认卖房人与后买房人签订的合同无效，继续履行与自己签订的合同，交付房屋；有的是要求解除合同，要求卖房人返还购房款并支付包括房屋涨价损失在内的巨额违约赔偿。“要钱”和“要房”所占比例相当，大致各占50%。
此外，法官分析认为，目前“一房二卖”的情况，卖房人违约成本较低。因为我国民事案件中的违约金仅以补偿守约方的实际损失为限，合同约定的违约金过分高于实际损失的当事人可以申请法院调整减少。因此，在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下，法院往往仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿，相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去。因此很多情况下，卖房人可能并没有遭受与守约相比额外的利益损失或者惩罚。
谁先过户房产归谁
后买房人的合同是否能被法院认定无效呢？
法官介绍，大多数案件中，后买房人对卖房人“一房二卖”的行为不知情，属于善意第三人。而在个案审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。
根据最高法院、市高级法院相关的规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。
预告登记制度能保住房子
法官提示买房人：善用预告登记制度。当事人签订买卖房屋合同后，无法立即办理产权转移登记的，可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。
买房人还应注意审查房屋的权利状态，查明房屋是否存在抵押、共有权人是否同意出售、是否存在诉讼或法院查封等权利受限情况；并实际勘察房屋实际占有使用情况，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人户口。这样做，不但能够排查房屋的权利瑕疵等风险隐患，还能够表明尽到合理注意义务，是善意、真实的购房人，维权也会有更大的胜诉可能。
