好买说
地产调控政策近一段时间又再度收紧，调控之严厉引发社会高度关注。
《23号文》（限制房地产信托前置融资）、房地产信托窗口指导（不得新增房地产融资规模）、银监会住房按揭贷款检查以及多个城市限购限贷限售升级等调控政策接二连三。
过去一段时间，部分媒体发表了诸如“房地产黑暗时刻来临”、“开发商们如坐针毡”、"地产企业开始断臂求存"、“楼市扛不住了”、“卖房炒股时代来临”等主题的文章，更让投资者不禁产生焦虑这次调控是否会引发地产危机。
在我们看来，这些相关文章，尽管标题引人入胜但内容却相当空洞，逻辑混乱、断章取义的居多，总是错误地认为每次政府调控都是压垮房地产的最后一根稻草，并将对房地产的调控解读为是在制造危机。
事实上，笔者认为调控不是为了制造危机，而是为了避免危机，为了房地产更加健康地发展。
01
地产为什么不能崩
在包括美国在内的大部分国家，房地产都是重要的支柱产业（增加值在国内生产总值中占5%以上），而建筑业又和房地产紧密相关，这两者合计对GDP的贡献，在中国约占13.51%，而在美国约占16.25%，如果算上水泥、钢铁等上游产业和装修、家电等下游产业，贡献度则会更高。
▼图1 中美房地产增加值占GDP比重
数据时间：2018年12月底
数据来源：好买基金研究中心
同时，房地产是资金密集型行业，商品房不但具有“居住”属性，而且具有“投资”属性。因而，任何房地产市场的大幅波动，也容易引发经济的震荡。
例如，上世纪90年代日本房地产泡沫破裂和2008年美国次贷危机。正是因为房地产对经济的重要性和波动性不言而喻，所以，在防范系统性金融风险发生的前提下，市场上一些对地产危机、崩盘的鼓吹，实则是与政府的政策调控目的大相径庭、背道而驰。
02
调控意在抑制继续加杠杆
那么，地产调控政策的真正意图是什么呢？
就当下国内房价而言，一线城市北上深平均房价超4万，二三线城市在2015年降息降准以及棚改货币化的影响下，平均房价也已经翻番。
而从房价收入比来看，我国居民房价收入比之高令人咋舌。根据Wind提供的数据，截至2018年末，国内50个大中城市一线、二线、三线的房价收入比分别为23.72、10.37和9.23（如图2所示）。相比之下，如果以发达国家的标准来看，当房价收入比超过6，就可以视为泡沫区。
▼图2 50大中城市房价收入比
数据区间：2010年-2018年
数据来源：Wind，好买基金研究中心整理
而这也揭示了现实的隐忧，即我国居民财富背后是高企的负债。在经济面临下行压力的环境中，宽松的货币政策是可以遇见的。但如果不能合理引导，以过往的经验，资金很容易再次流向房地产加速房地产泡沫。从美国2008年的次贷危机给全世界的教训来看，这是非常危险的。
目前，国内居民的杠杆率，特别是一二线城市居民已经较高，在不排除宽松的货币政策将再次推高居民杠杆率的可能性前，当下政策通过限购限贷限售等政策抑制居民再次加杠杆保持稳健的财务水平无疑是正确的。
可以说，现在的调控政策是提前建好宽松情况下的“引水渠”，避免后续居民风险堆积的必要措施。
03
监管是为了防止地产过热
就近期金融监管的政策而言，房地产各融资渠道整体处于政策收紧状态。
例如，银行开发贷整体保持较高的门槛水平，对企业规模、评级、资质等因素均有考量。非标方面，“23号文”、信托窗口指导等多种政策相继出台，封堵房企通过非标进行前融的渠道（如图3所示）；部分房企发债受到窗口指导，再融资难度增加；境外发债在强监管下，只能借新还旧；股权融资尚处在低迷状态，金融去杠杆压制私募股权的发展。
但显然，政策意在抑制不合理放贷与投机，而非对粗暴地对开发商合理融资进行一刀切，开发商正常合理的融资需仍然予以满足。从数据来看，最近统计局公布的2019年1-8末月房地产到位资金数据显示，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%。
▼图3 房企融资渠道
制图：好买基金研究中心
04
调控促使地产企业强者恒强
事实上，调控、资金收紧并非对所有房企都是利空。
今天的房地产格局，更多是结构性变化与分化。在规范利用信托融资拿地、抑制房企加杠杆拿地的政策环境下，债务负担重、融资结构不佳的房企的扩张行为会有所降温，而融资能力强的优质企业仍具有继续储备和扩张的能力。原因很简单——资源的倾斜度更高了，承接行业优质和稀缺资源优先级更高了。
比如楼市调控、土地招拍挂等更倾向于给优质的大型房企，很多拿地条件就是变相拒绝没有优势的中小房企；比如资金的收紧，其本质是对财务质量差的房企收紧了，反之对优秀的房企的融资机会、融资成本、融资额度相对就有更好的“优待”了。行情好的时候，房企一荣俱荣，好企业和差企业、好项目和差项目都能活，行情不好的马太效应加剧，差企业、差项目就非常难受。因此未来并购的机会还会有很多，这对差房企是危机，但好的房企反而是机会。
综上所述，笔者认为政府加强房地产调控不是为了让房地产产生危机，相反，是为了让这个产业更加健康地发展。强调控的确会使得房地产出现短时阵痛，但一方面地产价格的大幅波动依然在政府的严厉管控中；另一方金融产品层面，优质主体仍会是稀缺资源。长期来看，也将帮助经济以更健康更持续的速度发展下去。
