中房报记者 李燕星｜北京报道
中小房企业又开始了一轮“上市潮”。
10月30日，中国天保集团发展有限公司（以下简称“天保集团”）在香港公开发售股票。前一天的IPO新闻发布会上，天保集团宣告计划发行共2亿股，其中1.8亿股国际配售，2000万股公开发售，每股价格区间2.39港元至3.1港元。它将于11月11日正式挂牌。
中国房地产报记者查阅香港联交所正在处理中IPO申报资料发现，10月以来，还有另外两家区域性房企：三巽控股集团有限公司（以下简称“三巽集团”）与港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙地产”）也向港交所递交了招股书。
值得注意的是，纵向看，今年寻求上市的区域型房企规模远低于去年同期上市的房企规模，侧面反映出中小房企生存条件更加严峻；横向看，这几家区域型房企近年为谋划上市，都进行了快速扩张整合，这也使得其财务报表中的资产负债率有所上升，打开资本市场则为其融资提供了更多可能性。
━━━━收益规模均低于20亿元
查阅港交所公开资料发现，这3家房企目前收益规模均低于20亿元，去年寻求上市的正荣地产、美的置业等收益规模均近200亿元。不过，这些地方性房企在起源地有着较为丰厚的土储，为其资本市场估值留下想象空间。
起家于河北涿州的天保集团以建筑承包业务起家，成立于1998年，2001年将业务扩展至房地产开发领域，2018年房地产仅实现4亿元收益。近3年业务总收益分别是8亿元、12亿元、16亿元，年增长率达41.5%；其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。
从这一收益背后的土地储备构成看，其可销售可出租已竣工物业面积仅为8.6万平方米，约占总土储4.3%；开发中物业96万平方米，约占总土储48.4%；未开发物业94万平方米，约占总土储47.4%。近200万平方米的物业面积，相当于某TOP10房企华北区域土储建面的一半，这对于集中在涿州与张家口的地方性房企来说，未来开发空间很大。另一份仲量联行的评估报告也佐证了这一点，天保集团在建及未来可开发物业地块估值为51亿元。
根植于安徽合肥的三巽集团，总规模和进入房地产领域时长都不及天保集团。三巽集团2014年才将房地产开发纳入业务范围，2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元。
但是，三巽集团的扩张速度显然稍快。截至2019年8月31日，其已拥有土储面积420万平方米，其中380万平方米位于安徽。2018年将总部迁至上海后，三巽集团就尝试小股操盘来扩张规模。2018年12月6日，三巽集团以均价895万元/亩竞得合肥市瑶海区一宗地，一个月后便与弘阳集团联合开发；今年，三巽集团还与大发地产、上坤集团、苏瑞置业等多家企业达成合作，并与新力地产、港龙集团等组成采购共同体。
港龙地产起家于江苏常州，身上还带有家族企业的影子。企查查显示，作为上市平台的港龙地产今年1月23日才注册成立，股东为港龙发展集团有限公司。其2016年至2018年的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率87.5%。其中，住宅物业销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元，分别占收益总额的77.5%、71.8%、92%。
截至今年8月底，港龙地产总土储面积417.5万平方米，集中在长三角地区。其扩张轨迹为，2012年开始从常州扩展至长三角其他城市，2018年进军上海并延伸至河南与贵州。在开发方面，港龙地产同样选择的是合作开发，近年先后与碧桂园、融创、弘阳等房企进行合作，其在上海拿下的首个项目“山水拾间”即是与融创合作开发。
亚洲创意商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国房地产报记者，“内地各种融资渠道不断收紧，融资环境恶化的情况下，这些区域性房企为了开辟新的融资通道以缪谋生存与发展，只好纷纷赴港上市。区域型房企因为普遍规模较小，抗风险能力较差，区域性政策变动对企业经营的影响过大，另外跨区域发展还面临区域文化与组织、人力资源等个方面的冲突与限制。因此，这些区域性房企要积极调整项目布局，优化人员储备和组织结构以聚集支持跨区域发展的各种资源。”
━━━━资产负债率最高达207%
近3年来，上述三家房企通过重组并购、小股操盘、合作开发、全国拓展等不同方式寻求规模扩张，同时一定程度在短期内缓解了资金掣肘，更重要的是，这些前期铺垫都为其登陆资本市场做好了准备。
正如天保集团副总裁申丽凤所说，“去年开始，一些区域企业逐渐登陆资本市场，随着区域性房企自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切，也会有走向资本市场的需求。上市不仅能满足企业的融资需求，还能让企业获得更多的资源，让股东结构发生变化，从而获得更强的张力和发展的潜力。”
与此同时，这些赴港上市的地方性房企的资产负债率也出现了大幅增长。
天保集团资产负债率由2016年的9.9%增加至2017年的22.8%，进而攀升至2018年的54.4%，到2019年4月30日已大幅增至207.2%。对此，天保集团的解释是，总权益由2018年的16.7亿元大幅减至2019年4月30日的3.92亿元，主要是因为结算公司收购天保企业管理（重组部分之一）的资金。
公开资料显示，天保集团净资产收益率也从2016年的0.6%上升至2017年的1.8%，进而是2018年的41.4%，2019年4月30日上升至149.5%。
另据中国房地产报记者计算，三巽地产2016年、2017年、2018年的资产负债率分别是73%、111%、93.4%，2019年上半年为94%。净资产与权益比率也由2016年的41.2%上升至2017年的58.5%。对此，三巽地产表示，主要由于物业项目数量增加使得借贷总额增加。不过相比之下，三巽地产近年的资产负债率与净资产负债率控制得相对较好，处于较低水平。
港龙地产2016年至2018年的资产负债率分别为17%，98.8%、122.1%，2019年上半年上升至153.9%；净资产负债率则由2017年的37.7%降至2018年的2%，这是由于其多个联合开发项目资金来自第三方合作伙伴的现金垫款，而非银行；2019年再次升至67.4%，则意味其银行借贷款项增多。
“这些房企这几年的债务比例确实普遍高了，还款的压力变大，这要求企业未来两年现要有稳定的现金流，而打通境外融资渠道自后，某种程度上可以改善财务状况，补充流动资金。”一位地产人士分析称。
柏文喜也认为，“赴港上市至少能够提升公司的资产流动性和经营的相对公开透明，提升公司的公信力，对公司融资是有利的。如果能够发行股票实现融资，则可降低公司负债率，增加现金储备，对于优化公司财务结构、降低现金流压力大有好处。香港市场对内地企业和政商环境的认知较为熟悉，没有行业与数量限制，对内地企业接受度较高，且是审核制与市场化发行，只要符合交易所的要求就能挂牌，而且香港资本市场的流动性较好，这是赴港上市的优势。”
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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