作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
重要会议前夕，“房地产税”又一次成为了刷屏热点。
昨天晚上，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。其中，涉及住房领域的内容并不多，只提及了三点：
1、稳妥推进房地产税立法
2、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
3、改革住房公积金制度
消息一出，不少小伙伴开始猜测：房地产税快来啦？房价要跌了吗？
其实呢，这房地产税也是一个著名的月经政策了。
局姐进入房地产这个行业十年，这个税的推进，也说了十年。基本每年，就要被拿出来念叨一次，但直到今天，依然是“只见楼梯响，不见人下来”。
这一篇，局姐就和你详细说说，房地产税到底什么时候会来，以及，来了之后，对楼市的格局，以及房价的涨跌，到底有些什么影响。
先科普一下，什么是房地产税？
万能的度娘告诉我们，房地产税其实是一个综合性概念，指的是一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。
在中国，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等，涵盖了房地产交易环节存量环节所有的税种。
这个概念中的很多税种，事实上已经在实施了，没有什么可说的。而普通购房者们真正关心的，是针对持有环节征收的税款，也就是房产税。
事实上，对持有环节征税也不是什么新概念了。对于厂房和经营性用房，房产税已经开征了34年，只是对于居民自用住宅，房产税一直还处于免征的范畴之内。
2011年，房产税迈出了重大的一步——对居民住宅进行征收。当时，选定了两个试点的城市：上海和重庆。
这两个城市试点的方案都是以年计征，但是，征收的方向不太一样。
简单点说，就是重庆对于贵价的房源收税，目的在于抑制高档住房消费，而上海针对超额的房子征税，目的在于抑制投资投机需求。
当然，因为是试点，税率都不算太高，免税面积也大，算下来，一年的税费绝大部分都在交易价格的1%以下，甚至更低。
这两个城市试点之后，房产税试点扩容一度成了热点话题。
从2012到2015年，高层报告频频提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本……
而2011年至今，几乎每年的两会上，房地产税都是保留项目，不是在“改革”，就是在“推进”的路上……
后来，就如你们知道的，关于房产税扩容，以及房地产税的立法，就这样一直一直拖到了现在。
毫！无！进！展！
为什么房产税试点十年，一直都没能真正推进呢？
首先，房产税开征，确实有很多技术上的配套，需要时间去完善。比如说，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等。
但是，最重要的，可能得从征税的目的去找答案。
房地产税是一种地方税，它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政，所以它是放在完善中央与地方的财权、事权的框架下来论述的。
说到中央与地方的财权和事权，之前局姐曾经在《》里面论述过：
当下，咱们实施的是1994年开始的“分税制”。
“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。总的来说，财权上收，事权下放。
改革之后，造成的后果之一，就是中央税收收入多，但支出并不高，地方的税收收入比较少，但支出增幅明显。
地方政府是鸭梨山大啊，不得不拼命卖地养活自己。土地财政的依赖度，那是一年更比一年高啊。
房地产税征收的目的，一方面是为了社会财富再分配，另一方面，也是为了增加地方政府的收入，减少地方政府对于土地财政的依赖。
但是，现实的问题是：
即使是上海和重庆，开征房产税取得的税收收入，和土地出让金比起来，也完全是九牛一毛啊……
本来，推进房地产税开征是件开源的好事。但在经济高度依赖房地产的当下，如果税率太低，对于增加收入没有帮助，而税率太高，压制了地产行业，反而会伤及卖地收入，让地方政府陷入困境。
这样统筹来看，房地产税还真不敢乱来。
再说回来，十年过去了，这次“稳妥推进房地产税立法”的表述，是否说明房地产税的靴子终于要落地了呢？
看看前两年的政府工作报告。
2018年的表述是“稳妥推进房地产税立法”。
2019年，改了一个字：“稳步推进房地产税立法”。
今年，再改了一个字，又从稳步变回了稳妥。
如果要咬文嚼字的话，稳步是代表有步骤的实施，已经明确了要实施，而稳妥，似乎步子要更慢一些。
再看看最近的专家表述——
来自人大的声音说：疫情当前啊，房地产税不太可能上会的。
所以，中原地产首席分析师张大伟先生的判断是，房地产税不会在3年内执行。这点，局姐也是认同的。
那么，随着房地产税的脚步声越来越近，万一靴子落地了，能降房价吗？
看看上海和重庆这两个城市，房产税对房价走势产生的效果……可以说，基本忽略不计吧。
除了刚刚开征的时候，两个城市的楼市有短暂的冷静期之外，十年时间，上海的新房均价从2万出头翻到了5万往上，重庆的均价也从4000多涨到如今的1万出头，这个涨幅放在全国来看，都不算差。
如果非要把房地产税当成抑制房价的利器，他最大的功用，或许不是在开征之后，恰恰是在开征之前。毕竟，等待靴子落地的过程才是最难熬的。
真等到了房地产税开征的那一天，会不会才是真正的利空出尽？
谁知道呢？
