本报记者 方超 石英婧 上海报道

短短一周时间内,新湖中宝与绿城中国联手上演了房企合作“双响炮”。4月27日,新湖中宝对外发布公告称,其拟以30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股,交易完成后,其将占据后者总股份数的12.95%,成为绿城中国的第三大股东。

同一天,新湖中宝亦公告称,为共同合作开发启东市“海上明珠城”项目,其向绿城房产转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益,转让南通新湖50%股权及相应权利和权益,而这已经是一周时间内,双方第二次开展项目出让合作。

如果从2019年12月开始计算,新湖中宝与绿城中国这两家浙系房企,在项目股权转让、入股等合作层面,所涉及金额已超百亿港元。

频繁联姻的背后,则是双方的各取所需。与绿城中国等开展的合作,能够“提前实现项目回笼,加速项目周转”,被写入新湖中宝2019年年报,至于绿城中国,扩大土储与销售规模则是其当下追求的目标。

《中国经营报》记者从权威人士处获悉,其认为双方的一系列合作是优势互补。“新湖优化了资金结构,绿城获得了扩大上海在内长三角地区开发力度的机会。”

联姻

7天之内的两度合作,让新湖中宝与绿城中国这两家浙系房企,备受市场关注。新湖中宝于4月27日发布的公告显示,其拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份,且相关议案已在新湖中宝于4月24日召开的董事会上获得通过。

对于斥资入股绿城中国的原因,新湖中宝方面表示,是基于双方长期良好合作的共识和基础,并有意向就未来发展加大合作力度。“发挥各自的品牌、土储、资金等优势,实现共赢。”

而在斥资30多亿港元入股的大背景下,新湖中宝将成为绿城中国的第三大股东。相关信息显示,截至2019年末,中交集团、九龙仓及宋卫平分别持有绿城中国28.78%、24.9%、9.97%的股份,但在新湖中宝入股交易完成后,上述三方的持股比例将分别变为25.06%、21.68%、8.68%,新湖中宝则以12.95%的比例超越宋卫平,成为第三大股东。

“此次合作是双方强强联合,将产生‘1+1>2’的协同效应。”绿城官方微信如此描述此次合作。其还表示:“向新湖中宝增发股份,可在较短时间内充实公司运营及发展所需的资金。”值得注意的是,在入股之外,新湖中宝在4月27日当天还发布了另一则项目合作信息,为共同合作开发启东市“海上明珠城”项目,其拟以18.23亿元向绿城出售该50%的股权及权益。

而绿城中国方面对此期待颇高:“收购完成后,绿城中国和新湖中宝将联合操盘该项目,并充分发挥绿城营造特色小镇、养老服务等方面的优势,力争将该项目打造成为绿城康养小镇的战略标杆项目。”

无独有偶,在几天前的4月20日,新湖中宝对外发布公告称,其将转让上海中瀚置业有限公司35%股权、浙江启丰实业有限公司100%股权予绿城,交易价款分别约为19亿元和3.79亿元。

而在2019年12月,新湖中宝亦将上海明珠城项目公司35%股权转让与绿城,交易价款为36亿元。进一步梳理可发现,双方合作其实由来已久,最早可追溯至2007年时的海宁项目,此后在物业等方面也合作频频,天眼查显示,在上海新湖绿城物业服务有限公司股东中,新湖中宝持股60%,绿城物业占据40%的比例。

“解渴”

不可忽视的是,在项目合作、入股等一系列动作背后,正是新湖中宝与绿城中国的“各取所需”。相关信息显示,新湖中宝于1999年在上海证券交易所上市,主要业务为地产开发和投资业务,其2019年年报显示,目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米。

更为市场瞩目的则是,新湖中宝拥有较大规模的优质土储,其2019年年报显示,其土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区,目前土储约3000万平方米,“至少可满足公司未来5～8年的开发需求”,且其土地成本较低。

但不可忽视的是,新湖中宝上述土储包括很大一部分的旧改项目,存在开发周期长、投资大、回款慢等难题,相关信息显示,新湖中宝在上海、杭州等地多个项目存在开发时间较长的现象。

而这无疑波及到新湖中宝的业绩,其2019年年报显示,报告期内实现营收148.1亿元,地产业务实现收入121.40亿元(不含合作项目),同比下降9.26%,不过该部分业务结算毛利率大幅提升,达到43.91%。但在新湖中宝“烦恼”的另一边,则是绿城中国对土储规模的“渴求”。

据悉,绿城中国高层曾公开说,由于城市布局不合理,土地投资结构不平衡,绿城一度陷入去化困难或者没有项目可卖的尴尬境地,而“完成新增土地货值达2500亿元”成为绿城中国2020年的目标之一。

相关信息显示,仅2020年至今,绿城先后在北京等地获取27个项目,新增货值1249亿元,其中以收并购方式获取的有9个,而其2019年“预计新增可售金额2057亿元”,对比2020年至今的纳储动作,绿城中国对规模的渴望由此可见。“可深化全国布局、增加土地储备。”绿城官方微信如此表述。而颇为有意思的是,绿城对新湖中宝项目的收购股权比例也大多控制在35%。

上述新湖中宝人士则表示:“在房地产限价背景下,新湖并不选择快销快周转模式,而是愿意选择产品的深耕,这与绿城一直以来的理念不谋而合。”其直言:“新湖优化了资金结构,绿城获得了扩大上海在内长三角地区开发力度的机会。”

新湖中宝“多年的优质土地储备迎来大规模的产出,希望有更好的品牌和品质。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,绿城也拿到了优质土储,“这样的土储现在市场上很难拿到”。

布局

值得注意的是,除了被广为解读的“各取所需”外,新湖中宝与绿城中国的合作似乎也在为未来布局。“内地和香港的融资通道都可以打通。”如同丁建刚所述,新湖中宝对绿城中国的入股,此前也被市场解读为,在某种程度上是对优质地产股的投资,新湖中宝未来或能分享到一定的投资收益。

除地产业务之外,广泛布局金融、科技等投资业务的新湖中宝,也被认为将在非地产业务层面,与绿城中国或产生协同效应。相关信息显示,新湖中宝的投资范围覆盖了趣链科技、万得信息(wind)、晶晨股份等金融、科技公司,其2019年年报显示,其在发展地产业务的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈,继续保持对高科技企业的战略投入。“投资板块大规模的投入期已基本结束,即将进入回报期。”

“新湖中宝近年来在金融和科技板块的投资抢眼,可为绿城的房地产开发注入更多资源,助力绿城进一步开展产城、小镇等业务。”绿城方面表示,“未来两家公司在地产存量和新增、产业融合以及非地产领域都会有协同合作,实现共赢。”

地产分析师严跃进认为,新湖中宝认购绿城中国股份,“使得其在绿城中的股份占比放大,有助于其金融业务投资和轻资产模式的推进,同时也体现了其看好绿城业绩成长的导向”。

新湖中宝与绿城中国除了业务层面或会产生协同效应之外,双方合作所反映的房企合纵连横现象,在地产白银时代下,或将越来越普遍。中指研究院数据就显示,2019年,“境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有333宗,涉及的交易金额约2960.6亿元,同比分别上升14.7%、31.6%”,而在2020年开年以来,这种现象有增无减。

严跃进也表示:“类似合作,说明抱团取暖的心态很明显,同时也有助于后续两家企业的快速成长,对于提高专业化运作等都有积极的作用。”