“在‘白银时代’，土地红利、金融红利逐渐消失，管理红利兴起，房地产业将回归成国民经济中的一个普通行业。”这是万科集团董事长郁亮在数天前的一番表态。虽然是在描述大趋势，但在新冠疫情和调控常态化的影响下，房地产行业的各项指标正在由以往的高增长，快速向常态“回归”。

近期，上市房企陆续发布三季报，今年前三季度，营收放缓、利润下滑、负债提升成为行业的普遍现象。

业绩常年稳定，并被视为行业标杆的万科，前三季度实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润73.6亿元，同比增长14.9%。但与去年同期的20.8%和31.6%相比，这两项指标的增幅已明显放缓。同期，万科房地产开发及相关业务的结算毛利率为22.9%，同比下降4.7个百分点。

考虑到新冠肺炎疫情带来的“黑天鹅”事件，上市房企业绩放缓，并不令从业者感到意外。但8月末，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策推出，使房企不得不进行多项合规化调整，包括加快销售和回款、降低负债、提高运营效率等多个方面，且将是一个长期的过程。

这似乎意味着，房地产业将要告别高负债与高增长，并向健康、平稳、薄利的“普通行业”回归。

疫情的“拖累”

尽管已在努力恢复销售，但疫情对房地产企业的影响，仍然体现在各个方面。

华创证券的统计显示，今年前三季度，房地产板块整体主营业务收入同比增长5.7%，增速较2019年全年下滑13.4个百分点。其中，此前增长速度较快的二线房企，下滑幅度达到18.9%。

利润方面，前三季度，房地产板块净利润规模同比下降16.8%。较2019年全年的增长21.7%，下降38.5个百分点。

从企业公布的三季报来看，新冠疫情影响施工和竣工进度，并导致房地产结算利润下降，是业绩增速下滑的主因。此外，“三费”增加，也是影响收入和利润的原因之一。今年前三季度，房地产板块整体三项费用率为11.8%，较2019年增长1.5个百分点。

据悉，房企的结算周期通常滞后于销售周期一年半到两年，由于企业在2018年获取的土地成本较高，加之疫情影响竣工进度，使得房企在今年的收入和利润表现均不及去年。

按照华创证券的统计，截至今年第三季度，房地产板块整体毛利率为30.3%，较2019年全年下降3.9个百分点。其中，一线房企毛利率为33.9%，二线房企毛利率为26.1%，三线房企毛利率为28.7%。

“一线房企毛利率相对较高主要源于其拿地模式多样并且拿地成本管控能力较强；三线房企毛利率居中，主要源于其大多采取囤地模式，土地成本相对更低；二线房企由于其扩张意愿较强，在利润率和扩规模之间更多倾向于后者，故销售毛利率相对更低。”该机构表示。

同期，房地产板块整体净利率为7.8%，较2019年下降1.7个百分点。

负债方面，截至今年三季度末，房地产板块整体资产负债率79.3%，较去年年末增长0.6%。净负债率为86.2%，较2019年末增长4.7个百分点。其中，除身陷债务危机的泰禾外，金融街、华夏幸福的净负债率均在190%以上，绿地的净负债率为183%，首开达到170%。

负债率的提升，同样与疫情导致的结算偏慢有关。另一方面，由于上半年以来融资环境宽松，不少房企积极拿地扩张，同样导致负债率攀升。

“戴着镣铐跳舞”

疫情对销售的影响同样存在，但从今年二季度开始，随着线下渠道的恢复和信贷政策的宽松，房企的销售也快速恢复。到今年8月，全国商品房销售额已经超过去年同期。

9月以来，不少房企针对传统的“金九银十”做出促销，包括加大推盘力度、降低价格等措施的推行，使得销售规模进一步攀升。

易居克而瑞的统计显示，今年1-10月，百强房企全口径销售金额达到9.9万亿元人民币，同比增长9.0%；权益口径销售金额为7.2万亿人民币，同比增长7.5%。

但这距离房企的年度销售目标仍然尚远。由于不少房企的销售目标在去年的基础上有所提升，截至10月末，大部分企业的完成率仅在70%上下，这一水平明显低于往年。也即，四季度房企的销售压力仍然不小。

与此同时，今年8月末，监管层推出以“三条红线”为主的融资管理政策，对房地产融资的管理，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，降低负债、补充现金流是“三条红线”的要求。无论从销售目标还是融资监管的角度来看，加大营销力度，都是房企未来的重要选择。

但进入10月，房地产市场已有转冷迹象。“各区域市场皆有降温特征，长三角地区市场观望情绪再起，成交环比近乎全线下滑。”易居克而瑞指出，四季度房企的业绩冲刺近乎于“戴着镣铐跳舞”，企业需要提升自己的销售及运营效率才有机会渡过难关。

严跃进预计，今年全年，房企的销售任务完成情况可能不及往年，有相当部分企业将难以完成销售目标。

从长远来看，“三条红线”还将更深刻地影响行业。近期，旭辉控股董事局主席林中在公开演讲中表示，该政策至少影响未来五到十年。房企将面临增速放缓、分化加剧、利润下滑等情况，而高效率和高周转，则是企业主要的生存之道。