机构：中信建投
评级：强于大市
国家统计局公布 2020 年 10 月房地产市场运行情况。10 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 16221 万平方米、13072 亿元、20628万平方米，同比增速分别为+15.3%、+12.7%、+3.5%，前值分别为+7.3%、+12.0%、-1.9%。
销售表现优异，单月面积增速创 2017年 7 月以来新高。10 月商品房销售面积同比增长 15.3%，增速较上月提升 8.0%；销售金额同比增长 23.9%，增速较上月提升 7.9%，价格延续上升趋势。四季度首月全国商品房销售的延续了强势复苏的趋势，房企当前面临“三条红线”这一融资新规带来的压力，我们判断这将进一步推动房企加速推盘去化及现金回流，故我们继续看好四季度全国房地产市场的表现。
投资增幅扩大，单月增速创 2018 年 7 月以来新高。10 月开发投资完成额累计同比增长 12.7%，增速较上月提升了 0.7 个百分点。投资不断创新高主要源于土地成交的支撑，本月累计土地成交价款同比提升 14.8%，增幅较上月进一步扩大了 1 个百分点。
新开工单月增速再度转正，开竣工双双反弹。10 月新开工面积同比上升3.5%，增速较上月提升 5.5%。由于新开工单月增速的波动始终较大，短期内判断增速的意义有限，考虑到地产融资新政下房企供给端受限，我们认为未来新开工增速将接近于销售面积增长。10 月竣工面积同比上升5.9%，增速较上月提升了 23.5 个百分点，此前一直未能兑现的竣工回升主要受疫情影响，未来伴随经济恢复正常化，竣工也将逐步加速，增长持续为正。
维持三大核心指标预测。我们预测 2020 年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为 0%、-5%、+6%。
投资建议：房地产销售持续的优异表现，使得行业调控政策难有松绑，对板块估值形成一定压力，因此我们优先看好贝壳、国创高新、世联行等直接受益于市场成交放量的交易类房企。我们同时看好财务健康、盈利能力较强房企的结构性机会，其中 A 股推荐万科 A、保利地产、金地集团、滨江集团、中南建设、阳光城，港股推荐旭辉控股集团。物业板块尽管有较大幅度调整，但行业基本面未变，我们继续看好。其中 A 股推荐招商积余、新大正，港股推荐碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业。
风险提示：行业政策调控强度超预期；行业融资收紧超预期。
