清华大学房地产研究所所长刘洪玉18日在中新社国是论坛举行的“中国经济形势分析会”上表示，2020年房地产业克服了疫情影响，取得超预期发展，对经济的稳定做出重要贡献。

2021年，房地产业要面向高质量的转型发展，同时在发展过程当中要持续为宏观经济的稳定发挥作用。

他认为，今后房地产市场不再到处都有机会了，必须要寻找新的结构性机会，比如从空间的角度来讲，核心城市、城市圈、城市群会有新的发展机会。另外，随着人口结构的变化，家庭结构的变化，仍有大量来自改善性需求、养老、年轻人租赁住房需求等相关的机会。

以下是发言实录摘要：

下边就房地产市场过去一年的发展和2021年的发展趋势跟大家交流。

2020年取得超预期发展

首先关于2020年发展的评价。2020年房地产业克服了疫情的影响，取得超预期发展，对经济的稳定作出重要贡献。

从统计数据上能看到，比如说房地产开发投资的活动，2020年同比增长了7%，虽然比2019年上涨速度放缓，但是同期，固定资产投资增速为2.9%。其中，基础设施投资增长0.9%，制造业投资下降2.2%，房地产开发投资对固定资产投资的贡献很大。

开发企业土地购置支出在增加，房地产景气指数也在持续向上恢复，现在处在一个比较好的水平。

同时，从价格的角度来说，不管是新房、二手房还是租赁市场，房地产价格增速都符合市场调控的预期目标。

之所以房地产市场能取得这样的成绩，一个非常重要的原因是房地产行业政策持续保持稳定。即使在疫情最严重的时候，也给市场释放这样一个明确信号，就是要坚持“房住不炒”定位，积极落实房地产市场调控的长效机制，不断完善调控的工具箱。尤其是非常旗帜鲜明地宣示不把房地产作为短期刺激经济的手段，在政策上保持了定力，促进了宏观经济稳定。假如往另外一种方向发展，可能会出现新的更严重问题。

不过，从土地市场来看，地价上涨的速度快于房价上涨的速度。这也表明，土地供应市场上好的地块还是相对短缺。（地价上涨速度快于房价）这不是一个特别好的现象，可能会带动未来房价上涨预期。

2021年机会在哪？

2021年房地产业基本形成行业发展共识，就是要面向高质量的转型发展，同时在发展过程当中要持续为宏观经济的稳定发挥作用。

首先，房地产将从过去增量为主的市场向存量市场发生转变，包括老旧小区改造在内的城市更新成为重要的发展方向。过去行业较多关注打造空间的产品，现在要转向完善空间的服务。过去，更多是在住宅小区的范畴内讨论服务，未来商业房地产还有更多的、更广泛的空间。

其次，房地产市场不再是到处都有机会了，必须要寻找结构性机会。比如说从空间的角度来讲，核心城市、城市圈、城市群会有发展的机会。另外，随着人口结构的变化，家庭结构的变化，仍有大量来自改善性需求、养老、年轻人租赁住房需求等相关的机会。

第三，科技的应用。绿色、低碳、健康、智慧智能的空间和空间的服务，将成为一个非常重要的高质量发展的方向。它可以提升产品的质量，也能够有效降低服务的成本，提升服务的效率。

最后，关于房地产政策，2021年，已有政策框架将持续保持稳定，重点还是要完善已经有的制度，比如说住房保障体系完善，租购并举住房制度，租赁市场补短板等。