2020年上半年，国家为抵御疫情的冲击，中央财政、货币政策齐发力，各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，很多人因此对中国房地产市场的前景开始过度乐观起来，部分观点甚至认为在新一轮的通胀周期中，房地产市场即将迎来爆发。
可惜这种乐观没能持续多久，2020年下半年疫情影响稍减，中央随即强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，同时多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。
各种迹象表明，在老龄化加速、城镇化减速的大背景下，中国房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”依然是市场主旋律、监管层的主要目标为因城施策保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，即使面临新一轮通胀周期，中国房地产市场的前景也并不轻松。
土地稀缺，中国房地产市场从量变开始走向质变
随着过去几十年的大规模建设，中国城市规模日益扩大，造就了中国房地产企业的蓬勃发展。但随着改革进入深水区，经济增长放缓，人口出生率开始下降，城镇化率增长开始放缓，城市扩张的需求开始萎缩，人们对于居住条件的要求越来越高。
如果说过去几十年，中国房地产企业解决的主要问题是城市新人口进入城市后“有的住”的问题，那么未来中国房地产企业需要解决的是主要问题恐怕是“住的好”的问题。中国房地产市场已经从粗放式扩张的上半场，开始进入了精细化深耕的下半场，从量变开始走向质变。
数据来源：WIND，区间：1995-2019
一方面，城市人口增长放缓，城市新建需求降低。对于城市发展来说，人是第一要素，有人才有需求。城市人口增长的下降，意味着城市扩张的速度减缓，房地产新建需求降低，传统企业开发新城区的业务开始萎缩，增长面临挑战。
另一方面，随着城市基础设施的不断完善，传统旧城区的商业价值不断提升，土地稀缺性日益上升，但居住条件与规划无法跟上现代社会需求，亟需改善，城市更新需求为中国房地产企业提供了下一个强劲增长点。
富力地产：深耕存量市场二十余载，乘风破浪会有时
在近期召开的2021全国地方两会上，城市更新成为了最频繁出现的热词，被写入各地政府工作报告中。从政策层面上看，对城市更新的支持力度越来越大。
据统计，城市更新作为新经济增长点，将成为10万亿级别的大市场，也因此成为房企兵家必争之地。作为最早的布局者之一，富力已经在城市更新方面积累并积淀了丰富的经验，并且在多年的实践中，形成一套相对成熟的城市更新操作模式。
2021年3月16日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。
作为最早参与广州“三旧改造”的富力，二十余载以来，富力已经成为中国房企中深耕城市更新最领先的房企之一，正值此中国房地产市场上下半场交替之际，正蓄力待发，有望在下半场乘风破浪，迎来属于自己的时代。
截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。这些货值中一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。
城市更新核心竞争力：产城人融合发展
城市更新虽然说起来简单，但做起来并不是一件容易的事情，涉及到拆迁安置与多方利益纠葛，既要满足对商业性的要求，也要满足群众对优美环境、便利设施的美好追求，对建设速度的要求非常高，历来都是难啃的骨头。
作为广州白云区首个获批的全面旧改旧村项目，由富力承建的陈田项目备受瞩目，其改造速度一直广受赞誉，截至3月29日，仅用时两年不到，目前住宅房屋已累计拆除17.48万㎡；集体物业已接近100%签约率，集体物业累计拆除48.57万㎡，完成率接近9成。根据当前施工进度，首期11栋复建安置住宅楼计划于2022年内全部交付，获得了村民的一致赞誉。
除回迁安置房外，首期商业地块、复建教育地块等均在顺利推进，其中复建九年一贯制学校预计年内完成主体结构并交付。待安置房北侧复建商业完工，首期回迁安置房旁即有一个超30万平方米的商业综合体。旧城换新颜，终于有了城市该有的样子。
作为另外一个由富力承接的旗舰项目，处于广州经济技术开发区东区以南，毗邻丹水坑风景区，是黄埔地区东南部最重要的门户地区，总面积为 88.29 公顷，已纳入三旧标图建库面积为 61.25 公顷。改造区人口众多，环境复杂，还包含很多历史建筑，改造难度较大。
经过认真调研与考察，富力为笔村制定的方案获得了广泛认可，改造后绿化率达30%，拥有大型交通枢纽、大型肉菜市场、医院、体育文化广场、14个祠堂、1个古寺庙、2个新幼儿园、1个九年制一贯学校等，预计2023 年 6 月全面建成。截至2021年3月26日，签约率 98.89% 。
顺利的旧城改造并不是容易得来的，背后是富力集团对城市更新的深刻思考与宏观布局。2020年初，富力就明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”：以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。
2021年1月10日，富力集团产业研究院及创新投资公司成立，标志着富力打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团的征程正式发力，“打造‘产城人融合发展’”的富力城市更新模式。这种“产城人融合发展”、“多方共赢”的城市更新模式已在包括陈田、笔村在内的多个项目得到验证。
相关研究显示，按中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新迎来每年6万亿元级市场。对于在城市更新领域深耕二十余载，稳居第一梯队的富力来说，终于迎来了属于自己的高光时刻，也更直接意味着富力业绩持续增长的机遇和源泉。
