近来跟地产基金圈的老友探讨较多，虽然大家对现在是属于“春天来了”还是“黎明前的曙光”还有分歧，但有一点是非常明确的共识，那就是属于专业管理人的时代终于来了！十年前曾经因为这个预判有无数和我们一样的小伙伴纷纷投身地产基金行列，十年过去，虽然大多数人已经选择了主动或被动退出，但这个阵营依然坚强的存活着，渐入佳境。
我的一个朋友喜欢拿最近新城控股入股鼎信长城基金来说事，从荣盛泰发基金到信业基金再到现在的鼎信长城基金，章华是中国地产基金开路先锋之一，与他同期并列的那些大多已成先烈，十年磨砺变成一个亮眼的履历，也难怪会引起房企的密集入股。在这个阶段的入股已不能用房企与资金端的战略合作来完全形容，更像是一种定价，彰显团队的价值。
另外一个事件是前段时间传的沸沸扬扬的远洋资本并购红星地产一案，这里无意评价其中的对价高低而进退的时机把握，最令圈内人刮目相看的是远洋资本与远洋地产的隔离。原来我们惯性认为地产商旗下的地产基金就是一个表外融资工具，关于这个委托代理人的矛盾关系一度是地产基金里争论的焦点，没想到时至今日，对于一些有远见的地产商，竟然真的做到了相互之间的隔断，让彼此风险隔离，各自按照各自的商业逻辑独立发展。而与远洋资本类似的，还有旭辉旗下的晨曦资本、朗诗旗下的青衫资本等。相信随着轻资产公司分拆上市的蔚然成风，这样的地产基金还会有更多。
还有一个事件其实是一则人事变动的消息，服务凯德中国长达二十多年的元老级干将袁嘉骅近期忽然离任，履新招商蛇口的商管总经理，而似乎巧合的是，没过多久就传来首只产业园区类基础设施公募REITs（基础资产为四栋工业用地上的写字楼，也是最接近商业地产的一个资产包）花落招商蛇口。这不由令人联想起宝龙商业上市前也是凯德旧人的陈德力的加盟，英雄需有用武之地，招商蛇口于此时发力商管，显然是为更大的布局做谋划。而地产公司资管化也早已不是个别商业地产公司的转型方向，已渐变成地产金融化之后必选项。
我的朋友是这么形容地产基金的角色转变的：在货币超发时代，所有的金融机构都是影子银行逻辑，甚至有银行“创造性”的发明了“投贷结合”模式，就是比谁更激进，谁能放更多的钱，赚更大的利差。那个时候的地产基金在整个地产融资生态中是最不受待见的，只能捡别人挑剩的骨头吃，一旦遇到“去杠杆”自然就纷纷爆雷。现在则是因为涉房的信贷统一收紧，逼迫所有的机构想投地产就只能以股性的方式进入，这时就更考验风险控制能力和退出能力，专业就有了用武之地。
最后一个事件是来自刚刚看到的官宣，“城市更新上市第一股”锦和商业宣布近日以0.68亿元的对价收购华平投资的翌成创意持有的两家公司100%股权，对应17个base佰舍项目；另外以1.6亿元对价收购同昌盛业60%股权，涉及同昌盛业投资运营的4个项目近7.7万平方米。这个消息在业内同样引起了震动，因为无论是翌成创意还是同昌盛业都曾是业内标杆性的轻资产创业公司，都曾对接过顶级资本，都曾有过独立的上市梦。但形势比人强，抢先上市的锦和商业虽然上市之路一波三折，但毕竟占了先手。就像我在成都的城市更新大会上的那场“长期主义”对话里我对锦和商业总裁胡蓓说的一样，曲线救国会成为锦和商业下一步扩张的重点，打开了上市通道就会令无数上市无望的中小团队来投靠，就有机会利用头部效应吸收人才和优质资源。当年链家的扩张就是如此，如今在城市更新的赛道上，这样的优势依然明显！
这四个事件相互独立，却都集中发生在今年，只能说明游戏规则已变，顺之者昌，逆之者亡！对我而言，最大的一个启发就是：资本依旧是食物链的顶端，资管人要想有所作为就必须向资本靠拢，以资本整合资管能力，才有可能做成真正专业的不动产资管。资本或许是“狼”，但也只有善于“与狼共舞”者才能这场勇敢者游戏中笑到最后！
正是在这样的时点，我们有意重整“中国地产基金百人会”，也为这个圈子做一次HuanXin，重新激活，让它回到它的正常轨道上来。这是一个小小的梦想，我们需要兑现八年前的承诺，如果你有类似的感应，欢迎一起来推动这样的Xin地产基金时代早日到来！
