编者按

5月11日，国家统计局发布了第七次全国人口普查公报，随后陆续有28个省、自治区、直辖市发布了各自省份的人口普查详细数据，全国各省市人口规模、人口流向、变化趋势逐渐清晰。

人口普查为科学地研究制定社会、经济、科教等领域的各项政策提供了重要依据，同时也为研究房地产业发展提供了数据支撑。房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口规模、人口布局、人口流向、年龄结构、收入水平等因素决定了房地产市场需求及产品定位，进而影响到政府的土地供应和企业的房地产开发投资决策。

从本期开始，中房智库将依据第七次人口普查数据，并结合城市经济发展状况和楼市现状，对主要城市房地产市场发展趋势加以分析。

中房智库 苏志勇

5月11日以来，国家统计局、各省区市统计局陆续发布了第七次全国人口普查公报和各省份人口普查详细数据。这次人口普查数据的公布，正处在我国全面建成小康社会的关键节点和“十四五”开局之年，对推动我国人口与国民经济协调发展具有深远影响，对分析和把握房地产市场趋势、引导房地产行业健康发展有着重要作用。

一、人口普查数据呈现的基本特征

首先，人口增速放缓，人口总量即将达到峰值。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国人口数量达到141178万人，与2010年相比增加了7205万人，增长5.38%。2010年到2020年人口年平均增长率为0.53%，与2000~2010年的0.57%相比略有放缓。随着育龄人口的减少和生育意愿的减弱，人口规模将很快达到峰值。

其次，劳动力人口下降，老龄化进程加快。从人口的年龄结构看，2020年我国16-59岁劳动年龄人口总规模8.8亿人，与2010年相比减少了4000多万人；60岁及以上人口有2.64亿人，占比达18.7%，比2010年上升了5.44个百分点。其中，65岁及以上人口1.9亿人，占比13.5%，比2010年上升了4.63个百分点。人口老龄化程度已高于世界平均水平（65岁及以上人口占比9.3%），但低于发达国家平均水平（65岁及以上人口占比19.3%）。

值得注意的是，建国以来我国有过3次人口生育高峰，其中最大的一次出现在1962年到1971年，10年间平均每年新增人口2700多万人，这一年龄层次人口恰好处在50岁到60岁之间，可以预见，未来10年这一年龄层人口逐渐进入退休年龄，中国人口老龄化将愈发严重。

第三，流动人口增长明显，城镇化率大幅提升。从人口城镇化水平看，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，比2010年提高了14.21个百分点，常住人口城镇化率在近十年间提升速度明显加快。经济和产业结构布局调整加速了人口流动。第七次全国人口普查数据显示，2020年流动人口规模近3.8亿人，比2010年大幅增加1.5亿人，与上一个10年流动人口增长1亿人相比，流动人口增长速度明显加快。人口流动带来人户分离现象严重，全国人口中人户分离人口达到4.9亿人，其中市辖区内人户分离人口1.17亿。与2010年相比人户分离人口增加2.31亿人，增长88.52%。流动人口中跨省流动人口达到1.25亿人，省内流动达到2.51亿人。

第四，人口向东部城市群集中，东北三省人口流失严重。与2010年第六次全国人口普查相比，31个省份中，有25个省份人口增加。其中广东、浙江、江苏、山东、河南五省份人口增幅居前，分别增长2171万、1014万、609万、573万、534万人。相比之下，黑龙江、吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃出现人口总量下降，其中东北三省黑龙江、吉林、辽宁人口分别减少646万、338万和115万人，降幅分别达到16.87%、12.31%和2.64%。从各区域人口比重变化看，与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口比重下降0.79个百分点，西部地区人口比重上升0.22个百分点，东北地区人口比重下降1.2个百分点。

根据黑龙江省公布的第七次人口普查统计数据，黑龙江省所属13个城市人口无一例外地出现负增长，其中最严重的5个城市分别为绥化（人口减少166.03万）、齐齐哈尔（人口减少129.95万）、哈尔滨（人口减少62.61万）、牡丹江（人口减少50.85万）、佳木斯（人口减少39.56万）。吉林所属11个城市除省会长春人口增长29.54万外，其他10个城市均出现了人口负增长，其中最严重的3个城市是吉林（人口减少79.1万）、松原（人口减少62.81万）、百城（人口减少48.17万）。

第五，家庭小型化趋势明显。根据第七次全国人口普查数据，全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。与2010年相比，家庭总户数增加了9223万户；平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.1人减少0.48 人。越来越多的青年人为了生活不被打扰选择独立居住，因此也带来房地产需求变化。

二、人口变化与房地产需求高度相关

房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口与房地产发展密切相关，也是房价最核心的决定因素。中国房地产市场长达20多年的高速发展，主要得益于城镇化背景下的人口红利。随着人口增速的放缓和适龄购房人口的减少，新增购房需求减弱，人口红利渐趋弱化，而人口变化所带来的市场需求仍将是房地产市场重要的推动力。基于对人口普查数据特征的分析，未来房地产市场仍然面临较大机遇。

1.新型城镇化战略和大规模人口流动拉动住房需求。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，比2010年提高了14.21个百分点，比2019年末的60.6%高出3.29个百分点。可见我国实际城镇化率远高于此前的预期值，真实的住房需求也远高于预期。

从流动人口数据看，2020年全国人户分离人口达到4.93亿人，比2010年增长了88.52%。人户分离人口中流动人口规模近3.8亿人，比2010年增长了69.73%。其中跨省流动人口达1.25亿人，省内流动人口2.51亿人。人口流动必然带来住房需求，对城市政府来说既是机遇也是挑战。在为城市创造价值的同时，也带来了人地矛盾和房价上涨压力，因此满足流动人口住房需求、解决大城市住房突出问题就成为今后很长一段时间的工作重点。

2.人口区域布局变化导致房地产市场分化加剧。根据第七次人口普查显示的人口增减变化情况，广东、江苏、浙江等沿海省份是吸纳人口的大户，而东北三省则面临严重的人口流失。人口加速涌入长三角、粤港澳大湾区等热点城市的趋势愈发明显。根据长江证券的统计数据，在1.25亿跨省流动人口中，仅东部地区就吸纳了0.92亿 ，占比达74%，而流向东北的流动人口数量微乎其微。

人口流向直接作用于房地产市场，最直观的指标即是房地产投资和房价。从房地产开发投资数据看，2020年全国房地产开发投资141443亿元，东部地区74564亿元，占比52.7%；中部地区28802亿元，占比20.4%；西部地区32654亿元，占比23.1%；东北地区5423亿元，占比仅为3.8%。而10年前全国房地产开发48267亿元，东北地区房地产投资额为5230亿元，占比为10.83%。10年时间全国房地产开发投资额上涨了193%，而东北地区房地产开发投资还在原地踏步。从房价数据上，东北地区城市房价也是排名垫底，鹤岗、双鸭山、七台河、阜新、铁岭等城市房价每平方米仅两三千元，且呈现进一步下跌态势，与热点城市动辄五六万元每平方米的价格形成天壤之别。

随着户籍制度改革和落户政策放开，人口向长三角、粤港澳等城市群聚集的趋势愈发明显，东北地区以及中西部部分城市房地产市场不容乐观。

3.家庭小型化和人口老龄化带来房地产需求变化。从前面提到的第七次人口普查数据可以看出，2020年全国家庭总户数为49416万户，而2010年家庭总户数为40193万户，家庭总户数10年增长了9223万户。与以往几代人居住在一起观念不同，越来越多的年轻人参加工作或婚后选择独立居住，造成家庭总户数大幅增加，从而带动住房需求的增长。从产品结构看，小户型更符合小型化的家庭住房需求。因此，未来无论是商品住房还是租赁租房，中小户型会更受年轻人青睐。

从人口普查显示的年龄结构看，15~59岁人口大幅减少。据机构统计，中国的适龄购房人口如果按25~49岁计算，2015年左右这一群体即已达到峰值，此后逐年下降。但是老龄人口的增加也为房地产市场带来新的机遇，与“银发经济”相关的适老化房地产项目，如养老社区、老年公寓等将有更大市场，城市更新和老旧小区改造中的适老化改造市场空间巨大。