我们以数据来分析问题的本质，总是最有效，最直观的。

五月中旬，北京的土地集中拍卖会开始了。25宗宅地，总成交楼面价981亿。计算出4宗地块的底价和一处共有产权房用地的成交价格，北京首批30宗集中供地总成交额1109.71亿！这次集中拍地对北京土地和新房市场而言，都是重大的变化，对北京及环京楼市的影响已初见端倪。

一、北京房地产市场新变化

此次拍卖的30个地块中，绝大多数位于5环以外，其中19个位于五环到六环之间，7个位于六环以外，而热门地块集中在五环左右。在房价方面，本次土拍，基本确定北京房价新格局：五环内“破7”，六环内“破6”。在北京，五环告别了5万+的限竞房时代，向六环内6万+过渡。城内的供地如海淀、朝阳走向豪宅化，石景山新入市的衙门口地块近8万/㎡，昌平北七家镇地块约6万/㎡，楼面价约为周边二手房价格的2倍。它还意味着北京新房市场将进入一个新周期。

值得一提的是，本轮北京土拍，有13宗地块执行“套内70/90”政策，即从原来的建筑面积改为套内面积，这意味着开发商在产品规划设计上有更大的发挥空间，按照75%-80%的市场价，套内面积90平方米将在112-120平方米之间，未来入市的住宅面积也会更大。然而，另一方面，这也意味着更高的上车门槛。

单位价格上涨、单位价格阈值提高、好产品的限价越来越少。必须指出，这次北京集中土拍之后，刚需未来进入普通商品房的难度会更大。一些刚需买家也被挤入了环京市场。

二，环京房价洼地的突然消失

今年前四个月北京住宅市场成交呈现出一波高热，2021年1-4月，本市新建住宅(含普通住宅、别墅)供应总量为1.66万套，比去年同期增长68.5%；成交1.82万套，比去年同期增长109.5%。商品住宅供应面积70.75万平方米，同比增长44.62%；成交面积74.37万平方米，同比增长6.3%；成交5983套，同比增长5.68%。平均成交价格为52886元/平方米，同比增长1.15%。

同时，北京的热度也传导到了环京市场。就房价板块轮动来看，年后北京房价上涨，已从年前的学区房，热点板块上涨，逐渐向次新房，临铁房，五环外补涨。特别是在去年至今的一轮房价上涨之后，环京房产的性价比优势更加凸显，加速了入市购房者。所以现在的环京还有其他什么价值呢？

在房价方面，北三县依然具有很大的吸引力。根据克而瑞数据显示，今年4月份，通州区新房成交均价在5.1万/㎡左右。而且作为环京第一圈、紧邻通州的燕郊，目前新房均价在1.7-2.3万元/㎡左右，目前大工厂均价在1.4-1.6万/㎡左右，香河均价在9千-1万/㎡左右，今年4月还传出《香河房价膝斩，房价8000还送车位》的消息。

回首北三县楼市，2015年通州副中心政策利好北三县，楼市量价快速大幅攀升；2016年限购开启，但政策相对宽松，对客群影响较小，市场持续上扬，但2017年限购升级后，全面抑制外地客群，市场急速下挫，2018年市场进入冰点，之后开发商以价换市，价格上涨幅度明显，市场交易量有所增加。在2019年年初，市场出现了上涨，量价保持在中等水平。在2020年未放松限购政策，加上疫情影响下，市场下滑，量价齐跌。到2021年，各大项目将加大宣传力度，打折促销，优惠销售。

现在环京正在走出“冰冻期”，房地产市场正在回暖。供应方方面，房企为了回笼资金低价开盘或降价促销，积极抢占市场；需求方面，经过四年的严格调控，投机性需求基本被挤出，购房需求有一定的积聚。因落户政策等利好，市场成交有所回升。

就拿燕郊来说，受部分项目集中低开低走的影响，2020年11月燕郊楼市平均成交价大幅下跌，随后房价出现一定的修复性上涨。三月燕郊解禁落户门槛的消息一时风靡，叠加季节因素，楼市成交活跃度提升，成交价也逐日回升。三月份燕郊商品房成交347套，同比增长402%。房地产交易量在4月份进一步回升，开发商加大供应力度，积极推盘、促销，进行了折扣优惠。四月份燕郊成交615套商品住宅，环比增长77%；成交19353元/平方米左右，环比下降3.64%。现在燕郊新房市场呈现修复增长趋势，未来，以换房率或成为燕郊楼市的主旋律。

经过四年的楼市调整，环京如今已经成为房价洼地。尤其是从去年到现在，北京二手房、新房价格一路上扬，不到一年后，北京新房五环全部“破7”、六环“破6”，表明出极强的诱惑力，性价比更高。

其实还有更多......

五月十二日，固安县发布了《固安县进一步推进城镇落户工作实施办法》(试行)，全面放宽落户条件。之后，香河住建局官方也发布了一条重磅消息，“香河一房一价”率先放开限购，允许北京市民购买。自去年河北省松绑落户以来，我们可以看出，落户越多，口子越大，而且这一趋势还将继续。

同时，北三县与副中心城市一体化进程加快。首先在今年3月发布的“十四五”规划中，明确提出北三县要加快推进重大项目建设，副中心与北三县实现一体化联动发展；四月二十六日，北京市推进京津冀协同发展工作会议在这里召开。这一年度工作重点安排了12大类70个180个重要事项，包括突出通州与北三县一体化发展、突出协同创新支撑北京国际科技创新中心建设、突出建设现代首都都市圈带动环京地区发展。全域配套同步升级，各项措施落地实施速度加快。

北三县借助与通州副中心一体化发展的有利条件，逐步成为承接北京非首都功能外拓的重要一员，逐渐走进关注北三县区域价值发展的人群视野，成为区域发展的有利条件，产业升级、生态环境等方面都有良好表现。自2017年6月份以来，北三县房价跌幅已近一半，香河房价也已基本回归2015年价位。在房价方面，环京房价目前基本探底，整体处于横盘状态，环京地区性价比较高。对刚需来说，这可能是买房的好时机。中期和长期来看，在京津冀一体化的大背景下，环京区域仍有很大的发展空间，特别是北三县与通州副中心一体化发展，可以说北三县发展是北京城市发展的重头戏。