房地产大变局时代，没有一家房企可以置身事外。通过阶段性成绩单，我们可以看到个体的难易，以及适当的预判未来。
近日，正荣地产2021中期业绩公告发布，相比有些房企动辄六七十页，这家闽系房企用短短34页，说完了自己的上半年，可谓言简意赅。
正荣地产这份成绩单里面，到底说了什么，又没说什么？
01
正荣的中期业绩及经营摘要里说了很多亮点，比如累计合约销售金额为822.99亿元，同比增长47.0%，完成全年合约销售目标的54.9%。
这个完成率算是不错的了。此前根据中房网不完全统计，以已公布2021年销售目标的50家典型房企来看，结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算，1-6月份典型房企销售目标完成率均值为51.8%。
此外，正荣地产上半年营收160.11亿元，同比增长10.1%；
溢利15.04亿元，同比增长18.0%；归母利润11.66亿元，同比增长33.1%；
核心纯利15.41亿元，同比增长17.4%；母公司拥有人应占核心纯利12.03亿元，同比增长31.7%；
同时，在正荣地产的营运数据里，蜜妹也注意到一些情况。
其一：销售成本增速高于营收增速，从上图可以看到，正荣地产2021上半年的销售成本为129.6亿元，同比增速11.84%，比营收的同比增速10.1%要高。
另外话说回来，2020上半年因为黑天鹅影响，房企销售基本处于半瘫痪状态。实际上，2020上半年，正荣地产的营收同比仅上升了6.55%。
今年上半年黑天鹅影响减弱明显，但正荣地产的增速依然略显乏力，很能说明一些问题。
不过，房地产如今的情况，房企们日子都不好过，能有增长也实属不易了。
经营摘要里没说的是，正荣地产的毛利润增速比较一般。2021上半年毛利润30.51亿元，同比仅上涨3.28%，2020同期这一数字也有6.51%，增速接近腰斩。
毛利率亦下降，从2020上半年的20.3%将至2021上半年的19.1%。
净利润能有17.98%的同比增速，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。2021上半年，正荣地产这部分收益为12.76亿元，2020年同期为4.02亿元，增加了8个多亿。
进一步蜜妹看到，这8多亿的来源主要是“出售附属公司的收益”。这是卖资产保利润的节奏还是？
02
资产负债方面，正荣地产总负债2033.05亿元，比2020年的1837.8亿元增加了接近200亿，同比增幅为10.62%。
截至2021年6月30日，正荣地产有未偿还的银行及其他借款总计453.46亿元，2020年末这一数字为417.61亿元。
此外，正荣集团还有259.91亿元的公司债券及优先票据，别去年底的255.23亿元略有增加。
其中，截至今年上半年，正荣地产需一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末的195.49增加了不到10个亿。
两年内需要偿还的债务为418.53亿元，比2020年末增加了一丢丢。
现金流方面，正荣地产这次的中期业绩公告似乎并没有具体披露。只说了截至今年上半年，其拥有现金与现金等价物的数据，为349.8亿元，2020年末这一数据为354.8亿元，今年减少了5亿左右。
其中已抵押存款、受限制现金合计大概94.7亿元。如此来算，正荣地产手里的现金覆盖1年内的债务没问题，两年内的还差比较多。
今年，房企的融资成本普遍降低，正荣地产也在降，但却也不低。今年上半年，正荣地产的债务加权平均融资成本为6.35%，比2020年末的6.5%低了一些，但根据蜜妹的观察，今年上半年，百强房企平均融资成本在5%左右，甚至以内的不在少数。
克而瑞数据显示，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。正荣地产目前存续的境外债最高的利率有9%多，平均利率接近7%。总而言之，便宜的钱不好拿啊！
也正因为此，正荣地产踩中了三道红线，目前还在黄档。净债务与权益比率为57.2%，短期债务与总债务比例为28.5%，现金对短期债务比率为219%，剔除预收款的资产负债率为72.4%。
03
最后值得一说的是，正荣地产不断猛增的非控股权益。
如下图，2021上半年，正荣地产的非控股权益里，永续资本证券14.17亿元，同比略降；其他非控股权益253.79亿元，同比大幅上升52.81%。
要知道，今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比大概在22.53%。但正荣地产的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%。
这意味着，正荣地产的控股股东只掌握了公司净资产的40%多点，但却分走了净利润的接近80%。这操作，颇有“明股实债”的嫌疑啊。
2021年，正荣地产的销售目标为1500亿元，从其披露的前连同合营公司及联营公司的销售额943.39亿元来看，完成年度目标的难度并不大。
不过，正荣地产的权益销售额占比不高，业界有名。所以，这1500亿目标里，到底有多少能成为正荣的业绩？我们拭目以待。
