受新冠疫情影响，多国货币超发，各类资产轮番涨价，全球房价也在去年以来受传导效应影响出现罕见齐涨。根据Knight Frank数据显示，2020年3月至2021年3月，全球房价平均上涨7.3%，美国以13.2%的涨幅排名全球第五。在今年上半年，美国房价加速上涨，竞价抢房屡见不鲜，同时美国房市崩盘说不绝于耳，那么究竟美国当前的房地产市场如何？近日，58同城、安居客发布了《美国地产观察报告》，对美国房地产市场现状及未来发展趋势进行解读。

6月份美国房屋挂牌同比增长8%，总价越高成交量增速越为显著

纵观美国房产市场整体走势，根据美国房地产在线挂牌网站Redfin的最新调研数据显示，6月份美国新增77.6万套房屋挂牌，同比增长8%；在线挂牌房屋成交71.7万宗，同比增长20.6%，其中56.4%的房屋最终售价高于挂牌价，同比增长近30%；最终售价与挂牌价的比例为102.6%；挂牌房屋在市场上停留时间的中位数为14天，比去年6月减少25天；在线挂牌的房屋数量为75.7万套，同比减少39.6%，按当前销售速度，可满足1.1个月的市场需求。

根据全美经纪人协会的数据显示，6月份25万美元以下房屋成交合计占比28%，其中10万美元以下房产成交比去年同期下降近1/4，10-25万美元成交下滑15.7%。25万美元以上各价格段的房屋成交量，总价越高增速也越为显著，其中100万美元以上房屋成交占比7%，同比增长146.7%；75-100万美元占比6%，增长119.1%；50-75万美元占比16%，增幅81%；成交占比最大的是25-50万美元的房产，约合43%，增长24%。由此可见，上半年美国房地产市场延续了去年的高企势态。

一房难求态势持续，新屋成屋销售速度均放缓

数据显示，在销售方面，6月美国新屋销售折年数为67.6万套，为去年5月份以来的最低值；环比增速下降6.63%，且连续三个月负增。实际上，新屋销售在今年1月份达到99.3万套（折年数）高点后开始下降，仅1月和3月环比增速为正，其余月份增速为负，其中2月和4月的负增速超过10%。

成屋6月份销售折年数为586万套，环比增速1.38%。今年以来成屋销售的高点同样是1月份，折年数为666万套，此后连降4月，直到6月再次转正。因此，虽然市场仍呈现出一房难求的态势，但新屋和成屋的销售速度均在减缓。

房价增速创历史新高，高点回落拐点初现

在价格方面，6月份美国的新屋销售中位价为36.18万美元，环比降低4.96%，同比增长6%。去年初以来，新屋价格整体涨幅明显，尤其是今年的4月和5月，中位价同比增速超过20%，创1998年以来的最大涨幅，5月新屋中位价创下历史新高，达到38.07万美元。

6月美国成屋销售中位价为36.33万美元，环比增长3.68%，同比增长23.4%。去年5月至今，成屋销售中位价的同比涨幅从1.91%不断攀升至当前的23.4%，增速显著。新屋及成屋价格增速依然坚挺，但当前增速和高点相比已有回落，或许意味着拐点初现。

新屋去化周期提升至6.3个月，成屋库存仍然紧张

供应方面，6月美国新屋待售数量增至35.3万套，环比增加6.97%。今年以来，除了3月待售数量微降外，其余月份均为正增长。由于待售的增加，按当前销售速度计算，新屋去化周期提升至6.3个月。

6月成屋销售库存为125万套，同比提升3.31%，连续4个月正增长。今年1月，成屋库存创下有记录以来的历史最低值，仅有103万套，此后随着供给缓慢提升，库存也有所增加，但当前库存仍处历史低位。整体来看，新房待售告急的情况得到一定缓解，成屋库存仍然紧张。

降息等量化宽松政策推动房产热，供不应求为房价暴涨主要因素

针对本轮美国房产热背后的原因和影响因素，58安居客房产研究院分析表示，疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一，是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，成交量价齐升。

此外，疫情爆发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求，也使得本轮房产热呈现出新的特点，即：郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。

而美国本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。次贷危机后，建商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后，远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，引发房价暴涨。

美国房地产补库存已初现端倪，新屋待售增速明显，成屋供应虽有增加但杯水车薪。在疫情发生后，为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生，美出台了相关的房屋刺激保护措施，两项最重要的措施将在9月30日失效，届时若不能延期，将会有相当数量的房产面临止赎，房产被迫出售，增加在售库存。

58安居客房产研究院分析认为，高房价会驱使部分投资客获利终结，加速成屋供给。因此，成屋市场的供应增速也会逐步提升，对房价的高速增长起到平抑作用。

市场将逐渐回归理性，降温未必降价

对于美国房地产未来走势，58安居客房产研究院认为，随着恐慌性购房的缓解以及加速补库存会在未来一段时间持续，房价无法继续像今年上半年般加速跳涨，市场会逐渐恢复理性，但市场降温并不意味着房价会下降。

首先美国人口结构会利好房产市场，全美经纪人协会的数据显示，美国初次购房者的年龄中位数为33岁，意味着当前25-40岁人群是刚需市场的主力，恰好该年龄段人口是当前各年龄段中数量最多的。

同时，当前全美的住房自有率为65.4%（2021年2季度），远低于2004年高峰时的69.2%。分年龄段来看，千禧一代人群的住房自有率仅为43.3%，远低于前几代人群水平。随着千禧一代住房自有率的提升，会对美国整体房市有较明显拉动。

其次，美国严格的抵押贷款标准将成为房产市场稳定发展的基石。数据显示，2021年一季度美国购房按揭贷款的人群中73%拥有良好的信用状况，此比例在次贷危机前几年仅为25%。在疫情的考验下，美国房贷市场仍健康发展，美联储也有能力处理危机带来的短期动荡，房贷市场引发市场走衰的可能性较小。

此外，美国居民杠杆率仍在低位，而且储蓄率快速攀升，财富的积累会激发房地产购买热情。次贷危机前，美国居民杠杆率达到历史最高的98.5%，危机爆发后杠杆率水平不断下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有较大上升空间。与瑞士、澳大利亚、加拿大、英国等部分发达经济体相比，美国的居民杠杆率亦非常低。同时，美国个人储蓄率在疫情期间大幅上升，随着限制令的解除，个人储蓄率有所回落，但仍高于疫情前的平均水平。未来一段时间，经济修复将抵消救济政策逐步退出的影响，美国居民个人收入增长仍有保证，财富效应刺激购房者入市会在未来1-2年得以延续。

总体来看，本轮美国房价上涨是“意料之外、情理之中”，最大的问题来自于供应短缺，但这在疫情发生前已然发生，疫情爆发后催生新的购房需求，意外的低利率环境刺激购房者加速入市，供不应求导致价格暴涨。但美国适龄置业人口持续攀升、贷款机构审核标准严格、个人收入增加等因素仍将支撑美国房产市场的平稳运行。伴随价格上涨短期内达到买家支付上限，以及未来30年期抵押贷款固定利率的预期上行，房价增速将会放缓。