2024年政府工作报告中强调适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加速构建房地产发展新模式的重要性。近期，新华社快看发起“房地产发展新模式，对消费者意味着什么”直播圆桌会，邀请原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏和北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥、快手理想家大区业务负责人边丽，以及贝壳找房哈尔滨合作商德佑房产主播@包大人 共同探讨房产政策和市场趋势。

孟晓苏回顾了中国保障房建设历史历程，他表示应加大保障性住房建设和供给，建立“市场归市场、保障归保障”的房地产发展新模式，有效化解当前房地产困难，同时解决工薪家庭住房问题，拉动相关产业发展，增加就业。

赵庆祥表达了同样的观点，并补充介绍，“今年初全国新房市场整体还在下降，降幅有所收窄，二手房稳中有升，同时产生了一些结构性变化。房产市场进入买方市场+存量时代阶段，这是一个从租保障房、买保障房到买二手房、买新房，梯次消费多级联动的市场，需要回到多渠道保障、多元供给的房地产基本制度上来。

赵庆祥还指出，存量时代房产交易的非标属性叠加先卖后买连环交易模式，使得交易决策、交易复杂程度远超新房，将深刻改变房地产中介行业、房地产市场服务行业的发展，买方市场下，也会推动传统房产经纪人走向前台，向房产主播转型。

作为基于直播短视频发展而来的房产平台快手理想家，边丽表示，在满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求上，新媒体房地产平台是房产市场下游方、和消费者最接近的服务方，需要持续探索新兴业态，更好满足多元化购房需求。

近期，快手理想家正发起2024春季购房节活动，拿出3.6亿购房礼金，联动开发商、机构和主播，为购房者带来超值福利和不止9.6折的优质房源。

“尽管现在对房产市场看法不一，但今年春季购房节表现好过去年。”据边丽介绍，“截至3月底，春季购房节销售的套数和金额已经超过去年的收官数据。另外，参加活动的城市、楼盘数量也较之前有所增加，房产直播场次、房产短视频量、咨询互动量等也有不小提升。”

房地产发展新模式

应加快保障房建设 放开商品房限制

今年政府工作报告中强调了加大保障性住房建设和供给的重要性。

“保障房建设被列为三大工程之首，表明了足够重视。”孟晓苏指出，过去几年保障房建设不到位，导致供应不足。如果能够真正建立起“市场归市场、保障归保障”的房地产发展新模式，就能有效化解当前房地产困难。

“我一直不主张中低收入家庭、工薪家庭买商品房。”孟晓苏认为，多年来保障房建设被忽视，让外界产生了只能购买商品房解决住房问题的错觉，满足保障房条件的个人和家庭可以暂以租房等方式，等待保障房建设。

孟晓苏希望将更多注意力转到建设保障房上，让央企、国企回归保障房建设主战场，在规模化建设保障房后，不仅能够改善工薪家庭的居住条件，还能有效拉动经济、拉动就业。

赵庆祥表达了同样的观点，“现在房地产行业新开工明显下滑，造成100多个相关产业陷入困境，在商品房市场严重滞销的情况下，应加强保障房开发，拉动相关产业发展，增加就业，保证经济平稳过渡发展。”

同时，赵庆祥也指出商品房和保障房并不是割裂的市场，他以长沙、青岛、天津等城市开发商购买商品房用做保障性租赁住房模式为例，表明应在加快保障房建设的同时，鼓励商品房市场交易，整个房地产市场才能全面复苏和繁荣。

目前，许多城市已经按照因城施策的指引，纷纷取消限购，甚至出台促进消费者购房的优惠措施。对于房产政策，赵庆祥和孟晓苏都再次强调了坚持房住不炒、弱化住房金属属性的原则，并表示应放开商品房限制。

“中国住房自有化率超过80%，老百姓手中的房屋某种意义上都是市场化的房屋。”赵庆祥认为，过去房产政策通过降低交易量控制房价，调控的重点是价格，现在需要激活交易量，化解新房和二手房风险，恢复消费者的购房信心。

孟晓苏也建议，在目前低迷市场环境下，应当大幅度减少限购等商品房市场限制。“现在首付款比例还是偏高，银行利息也有下降空间。这些减负政策都应当在未来出台。”

买方市场+存量时代来临

房产主播走向专业房产咨询顾问角色

除了房产政策，随着国内房地产市场供求关系变化，房产市场也进入买方市场+存量时代的阶段。

赵庆祥认为，这是一个从租保障房、买保障房到买二手房、买新房，梯次消费多级联动的市场，需要回到多渠道保障、多元供给的房地产基本制度上来。

“未来存量市场的内在动力主要来源是房屋的利用效率、流通效率。”赵庆祥分享了一线城市换手率（房屋保有量和年度房屋买卖量之间的比值）的对比数据，在国内以北京为代表的一线市场换手率在2%左右，而国外是4%到6%，伦敦、纽约、东京等超级大城市，甚至能达到6%到10%。

赵庆祥进一步具体分析了买方市场+存量时代的房产市场趋势特征。他认为，首先，海量分散的小业主会代替开发商成为商品房的主要供应者，供求双方都是高度分散的个人和家庭，买卖动因都是刚性需求，先卖后买连环交易会成为主要交易模式；其次，二手房的非标属性带来房价两极分化，上涨下跌长期存在，好房子供不应求，偏远、配套差等房子则没有上涨空间。

包大人也以哈尔滨房产市场变化佐证了赵庆祥的判断。“现在买方市场下，二手房市场，挂牌量增多，整体价格松动，业主非常主动配合卖房，也愿意承担更多的佣金。新房市场，今年开春，六七成楼盘都推出了优惠活动、特价房源，地方政策也增加了人才购房补贴，外地购房补贴等。”

值得注意的是，赵庆祥还指出，存量时代房产交易的非标属性叠加先卖后买连环交易模式，使得交易决策和交易复杂程度远超新房，交易者对交易顺畅程度、交易安全程度要求都比原来空前提高，将深刻改变房地产中介行业、房地产市场服务行业的发展。

“作为房产市场的下游、和消费者最接近的服务方，需要更好地满足不同城市、不同消费者的多元化购房需求。”边丽认为，“现在大多数消费者对房产市场是观望态度，前期的咨询服务明显比过去多了很多，基于短视频直播的房产信息平台能更好、更便利地提供专业房产咨询服务，帮助购房者打通信息壁垒，解决一些购房难题。”

边丽也发现，平台用户对二手房的咨询越来越多，咨询内容、涉及的领域越来越专业。“原来很多问题是楼盘项目本身，比如配套、户型、小区环境等，现在大家更关注政策走向、区域发展，这都关乎能不能买房、买房后会不会亏、是不是市场还有支撑力等，这对房产主播来说，服务要求只会越来越高。”

和赵庆祥一样，边丽认为，未来房产经纪或者房产主播都是往专业房产咨询顾问角色发展的趋势。

“以前购房者只能上门店，我们开门店都有很多讲究，比如不能有台阶，但现在开门店只讲成本低一点，位置不太差就行，要线上线下一起做。”作为一线经纪人，包大人更深刻感受到这一点，“线上卖房在哈尔滨已经非常普遍，快手理想家对房产经纪、房产机构、开发商来说，是一个有新客源且运营成本低的正规获客渠道，经纪人在快手理想家平台转行房产主播，输出的内容越专业，用户的信任感就越多，成交效率也助力不少。”

经纪人主播身份融合成趋势

应纳入房地产经纪行业监管范畴

在买方市场+存量时代下，看似让消费者有了更多房源和选择，但也带来信息冗杂。

赵庆祥认为，一方面房产市场交易结构将走向C2B2C，卖方需要先找到专业卖方代理，卖方代理再找到到真正的购房者，而购房者从原来信任开发商到个人或者家庭，导致购房者更加焦虑、购房决策更难。

另一方面，房产市场过去是房源为王，现在是客源为王，消费者的购房习惯从先找房再找人到现在先找人再找房，通过长期看主播视频，与主播互动，建立信任。越来越多经纪人走到前台当主播也是应运而生，他们不是推荐房源，而是先推荐自己。

“经纪人和主播会走向身份融合，这是一个根本性的改变。”赵庆祥分析，“买方市场下，房源不再稀缺，专业信任会逐渐和经纪人原来的门店、规模、资本一样，成为核心竞争力。这也对中间交易服务有了更高更专业的要求。”

“过去经纪人和消费者的交流是一对一，现在在直播短视频平台是一对多，消费者可以在线上零成本观看主播介绍房产信息，其实一个自然的筛选过程，谁专业，消费者就信任谁，就找谁买房。”包大人同样认为，这其实是提高了消费者对中间交易服务的要求。

据了解，目前房产主播主要两类来源，一类是自媒体，从原来的房地产从业者转变过来，还有一类是房地产经纪人，把做直播、当主播当做一个工具。

据边丽介绍，截至2023年年中，快手理想家平台签约主播粉丝数已经超过了3亿，每日观看房产短视频的人数超过了1个亿，每日观看房产直播间的人数超过3900万。其中从线下经纪人转型到房产主播的人数占比都在同比翻倍。

“但无论哪类主播我们都应该纳入整个房地产经纪行业的监管范畴。”随着房产主播规模化快速发展，赵庆祥表示，“从市场规范角度，房产主播也适用《广告法》、《房地产广告发布管理规定》、《房源信息管理》等相关法规，去年北京协会制定发布了《北京市房地产信息平台服务规范指引》，这些都要求主播纳入监管范畴。”

“平台对主播必然是有严格监管的，主播在实际操作过程中有没有违规行为，对应是不是设置相应的处罚机制。同时，我们也会给主播、机构提供培训服务。”边丽在圆桌会上强调了消费者正确选择房产主播的重要性，“一直催你买房的房产主播一定不是好的房产主播，他的视角和站位一定是要在消费者这边，从消费者需求出发，提供咨询服务。”

包大人也建议房产主播，“如果想在这个行业长期发展，一得坚持，二得努力，三得真诚，这是最基本的。我经常告诉团队员工，全力以赴把服务做好，才能获得信任和长期经营。”