在房地产行业的发展上，日本的经验和相关的制度是值得中国房地产行业的从业者对标学习的。1952年日本的相关法律已经基本成型，发展至今经历了数次市场的起伏，特别是经历了90年代的资本泡沫之后，普通民众对于房地产市场的风险有了更理性的认识，对于房地产的投机需求降低，同时，政府对于二手房交易、房屋租赁、房地产金融的相关制度更臻于完善，这些对于当今中国在房产经纪、租赁和金融领域的发展都有着借鉴的意义。

今天中国在房产交易的成交总额已经远超日本。2016年二手房和新房的交易额已经超过15万亿，而日本的新房市场包括商品房的开发和非商品房的开发，加起来大概是8千亿人民币，加上二手房大概4千亿人民币，合计1.2万亿人民币，中国房产的交易额已经是日本的12.5倍。而且伴随着中国城镇化的推进，中国的房地产是一个非常大规模的市场。

但同时也要看到中国在房产交易市场上还有很多不规范之处。比如在房产经纪行业，至今没有完善的准入退出机制，对经纪人行为管理成本高、效果差；在租赁行业，依然没有保护租户租住权利的法律法规，这也导致不动产无法形成长期稳定的收入，在国外已发展多年的不动产投资信托产业，在中国迟迟得不到发展等等。

日本集中化的住宅模式，相比美国分散式的住宅模式，也更接近中国的实际情况。也希望通过研究日本房地产的发展历程及相关的制度建设，能找到一些切实有效的办法来解决中国今天的问题。

成熟的房屋交易体系

1952年日本颁布了《宅地建物交易法》，涉及不动产的买卖、交换、租赁等交易的诸多法律规定，这部《交易法》奠定了之后日本在经纪人管理和不动产交易方面的基本法律依据。

日本不动产经纪人，全名是“地产建物交易士”，其从业资格要通过国家统一举行的考试后方可获得。考试由政府部门组织，内容不但有不动产常识性的知识，还有法律方面的知识，包括民法、不动产登记法、房屋租赁法等，另外考察重要说明。这里的重要说明包括一些相关的专业知识，比如日本的土地属于个人所有，但要受到城市规划的限制，如规定此块土地只能盖两层楼，经纪人必须在交易前说明，否则客户一旦未合规建设将遭遇经济损失。所以这些知识也被纳入考试的范围，来检验经纪人的掌握程度。

获得从业资格的经纪人，就有权利签署重要的合同文本。上文提及的重要说明事项，要在讲解后，在纸质版的重要说明事项上签字，还有在交易合同上签字。一旦在这些文件上签字，经纪人就要对交易承担法律责任。一旦发生纠纷，经纪人要赔偿客户损失，数额较大的，其所在的企业要承担经济赔偿，也会被协会处罚。

经纪人协会的制度最早源于政府规定。在1952年《交易法》中规定所有企业在正式营业之前，必须缴纳一部分保证金，为了避免企业破产后对于消费者带来的损失，这笔保证金就要交由保证机构保存，也就是最古老的中介协会。之后协会逐渐发展，目前主要是帮助一些中小企业做市场研究，提供各种标准格式的交易资料等工作，也有管理的职责，如果会员出错，协会也会对其进行处罚。

日本全国每年参加考试的人数基本在20万人左右，但是通过率只有15%，其专业性强、门槛高可见一斑。经纪人和企业的规范受到行业协会的管理，并有预交保证金为消费者的损失进行兜底，这形成了一整套管理、监察和保障体制。

协会还保证会员企业的经纪人能查看更多的房源。经纪人可以登录一个叫REINs的信息共享系统查看房源信息，同时，经纪人也将自己获得代理权的房源发布于此，以此达到信息共享的目的，协会也会向会员收取会费，来支付系统的运营费用。消费者也可以在另一个面向客户的网站上查看房源信息，两个系统项目没有太大的差别，只不过REINs可以看到成交情况。

为了保证经纪人都愿意分享房源，法律保护经纪人的代理权利。在日本，卖家委托经纪人销售房屋时，签订的代理合同分成三种：一般合同，即普通的代理关系；专任合同，即类似于国内的独家代理关系；专属专任合同，是一种比独家代理更进一步的关系，合同要求卖家自己都不能独立出售。签订了后两种合同，经纪人被要求在规定时间内上传到REINs系统中，并定期汇报销售的进展。如果有买家想要购买，也是通过买家的中介公司，买卖双方的沟通全部通过双方经纪人来完成，最终达成成交。

在房产流通领域，日本的经验对于中国的从业者和监管层来说，至少有两点是可以参考的。

第一是企业信用成本高。其实在15年前，和国内假房源广告泛滥的情况类似，日本当时的虚假广告也很平常。但是进入信息化时代之后，日本一方面完善了法律法规，明确规定了禁止的项目。另一方面建设信息发布平台，让信息更加公开透明。所有污点信息都会被公开，企业的信用成本变高，一旦失信，所要付出的代价可能是再也无法进入行业圈，之后发布虚假信息的情况逐渐得到好转。

第二是信息共享系统完善。不发虚假房源的基础是房源能够全部共享，而共享的基础是要保护经纪人的代理权利，即推行独家代理制度。经纪人的权利有保障才会将房源信息共享出来，基于这些真实的数据，才谈得上进行研究和经营策略的制定。而且信息共享的建立可以提高效率，淘汰一些低效且消费者感受不好的服务方式，比如骚扰电话。

国内独家代理的制度一直没有得到很好的保护。中小企业房源少，为了生存只能发布虚假房源信息招徕客户，自此行业陷入恶性循环，虚假信息屡禁不止。日本的经验表明，保护独家代理能从根本上解决信息共享的问题，从而提升效率，推动企业在服务上的进步。

稳定的租赁市场

日本的租赁规模大且规范。在日本用于租赁的住宅占所有房屋的40%，而且已经形成了相对稳定的比例，在所有新建房屋中，用于租赁的也基本保持在40%左右。稳定的租赁市场也诞生了专业的租赁公司，有超过八成的房屋是委托给专业公司来打理的。

这些资产管理公司，最初是中介公司，在销售之余免费管理，后来逐渐发展成为收费的资产管理公司。工作内容包括寻租、租户在离开的时候对房屋进行保洁和清理等工作，费用都是由租户来负担，但是具体的工作是由这些企业承担的。

日本有租地、租房的法案，是民法特例法的一种，核心是对租户的租住权利给予保护。在日本租赁住宅，一般租期是两年，到期后自动更新，就是鼓励业主持续租给相同住户。而且租户租房要交各种费用，包括一些保险和礼金，都是不会退的，也提升了租户换租的成本，所以日本的租赁关系一般都很稳定。如果业主拒绝续租，必须提出正当的理由；如果业主想提高房租，一定要和租户商量，双方意见一致之后，才能进行重新签约。业主单方面提高房租，租户可以按照之前约定的租金缴纳并依法提起诉讼，由法院裁定涨租金是否合理。

法律也同时保护业主收取租金的权利，租户要定期交纳房租。在日本有这样的规定，三个月之内必须要交纳房租，如果三个月不交，会对租户进行警告。如果三次警告之后，还没有交纳房租，租赁关系就自动废除，业主有权收回房屋。

中国的租赁市场的规模在不断扩大。2015年中国的租赁人口是1.6亿，尽管绝对数量已经远超日本，但是在全国人口的比例中只有12%左右，还有很大的上升空间。未来3-5年，中国将有超过2亿人进入租房市场。面对不断扩大的租赁市场，租期和租金的不稳定，依然是国内租赁市场的普遍现象。相关的立法也应该加速，从法律层面保护租赁关系，为租户提供稳定的生活居所，为租赁市场的发展提供稳定的基础。

房产泡沫催生金融REITs

J-REIT的诞生和90年代的房产泡沫破裂有很大的关系。REITs（Real Estate Investment Trusts）指的是从投资人那里收集来的资金，对不动产进行投资。同时以资金收入为利润来源，向投资人分红的投资信托，一般称为房地产信托投资基金。REITs最早发源于美国，自1960年美国国会批准《房地产投资信托法》以来，经过半个多世纪的发展，美国已建立了较为成熟的制度体系，并发展到全球各个国家。日本（Japan）的J-REIT出现在90年代后。

1985年因为广场协议的签订，日元大幅度升值，地价上涨，政府推行了金融缓和的政策，不动产价格飞升，不仅居民参与，很多企业也参与到不动产的投资中，一时间国民对于房地产的投资几近疯狂。直至90年代之后，泡沫经济破灭，资金链停滞，土地价格开始暴跌。经过了这一次的房地产泡沫，所有人对于投资房地产风险意识开始建立，不愿意去持有资产。之后政府为了刺激房地产发展，推行了一篮子的政策，其中包括不动产的证券化，出现了J-REIT。

与不动产直接投资相比，小额资金也可以参与到J-REIT市场行为之中，另外一点是在证券交易所上市之后，可以像股票一样进行交易。所以J-REIT的资金流动性更强。对于个人来说，J-REIT是多个不动产标的分散投资，其收益也要高于一般的投资产品，所以参与的个人投资者数量很多。

最开始时，J-REIT的投资对象是写字楼，之后是进入到住宅之中，目前包括酒店、老年人设施的投资率也有所提升。同时J-REIT作为一个框架，它的资产运营包括购买资产的种类及维护，具体的工作还是要由具体的机构进行承担，其中占比重最大的还是不动产公司和不动产主体，还包括一些集团公司、控股公司，也会参与到REITs这个市场之中。

再来看中国在REITs领域的现状，尽管在2002年相关机构和部门就已经开始研究REITs，但受制于制度瓶颈，进展缓慢。直到2015年1月，住房建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，指出“将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。随后，中信证券和苏宁云商先后发行了两单私募类REITs；鹏华基金适时推出首单公募类产品，分别实现了REITs在国内私募和公募领域的破冰，才拉开了国内REITs发展的帷幕。

但相比美国日本等成熟的市场，中国REITs的发展依然任重道远。

首先是利润不足。日本出台了很多减税政策，保证了J-REIT在收益方面很有吸引力。但是国内并没有支持REITs的税收政策，税收可能接近租金的一半，这给国内本就不高的租金回报雪上加霜，使得REITs产品的收益难以满足投资者需求。

其次是公募投资限制。如根据当前法规，公募基金不得以超过10%的净资产投资非上市商业物业，这与国外投资房地产比例需达到75%以上的标准相比，还有很大差距。因此，未来应拓宽基金投资范围，放大公募基金投资商业地产的股权比例，使其更好的达到REITs产品初衷。

最后是健全投资管理及物业运营等基础设施的建设。以REITs为中心，国内还应完善相关的服务商建设，如建立合理成熟的评估机构、估值体系以及其他配套的基础设施。

中国的房产市场开放不过十几年的时间，发展时间短总量大，在管理和经营上走弯路也实属必然。研究日本在房地产方面的思考和实践，其实也是在为中国房地产行业面临的问题想办法找药方。以邻为鉴，让中国房产行业发展的更健康、更规范，既是行业人的追求，也是国民的夙愿。