全国多地首套利率上调，收紧呈蔓延之势！半年报剧透，房地产大佬们接下来准备大干一场！

 邵好张良

近日，苏州首套房贷利率上调（较基准利率上浮10%）的消息一度在网上刷屏。而一线城市中，广州、深圳、北京等地的多家银行也已纷纷上调首套房贷利率；上海方面，与几个月前相比，多数银行的首套房贷利率亦均有不同程度收紧。由此，首套房贷利率的大范围收紧再次成为近期楼市调控的焦点，这也在一定程度上体现了信贷资金“脱虚入实”，转向实体经济的成效。

而与此同时，上市房企争相摩拳擦掌欲大展宏图。万科A在24日晚间交出靓丽“成绩单”的同时，表达了对住房租赁市场前景的看好。在已发布2017年半年报的59家A股上市房企中，也多数都提到了“住房租赁”这一关键词。

万科等地产巨头半年报透露了啥信号

面对正在开启的住房租赁时代，上市房企争相摩拳擦掌欲大展宏图。

8月24日晚间，万科A发布2017年半年报，在交出归属于上市公司股东净利润同比增长36.47%的“成绩单”同时，多次提及发展住房租赁事项，并表达了对住房租赁市场前景的看好。事实上，在已发布2017年半年报的59家A股上市房企中，大多数都提到了“住房租赁”这一关键词，发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。

有业内人士表示，国内首批开展住房租赁试点的12个城市逐步迈进租购同权时代，标志着我国住房租赁时代大幕已开启，以上市房企为代表的房地产公司积极参与其中，将推动住房回归居住功能，进一步平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展。

齐声看好租售并举

7月，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

此举被视为房地产市场调控思路转换的重要信号。此后，多地政府陆续下发文件，推进住房租赁市场建设。房地产企业紧跟政策，调整思路。作为上市房企的龙头，万科A在半年报中以较大篇幅论述了发展住房租赁市场的重要性。其提出，建立租售并举机制，促进租赁住房发展，满足新市民居住需求已经成为行业政策的重要组成部分。并且，由于主要城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间显现，将为房地产企业提供更多发展机会。

招商蛇口则在半年报中表示，随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续在发展租赁市场规模、培育参与主体、税收优惠、金融支持等方面出台一系列细则以支持住房租赁市场的发展。在巨大的市场容量和资本支持下，长租公寓在近几年有望得到迅猛发展。

世联行认为“长租公寓行业将迎来黄金发展时期”，上半年因为租售并举、租售同权等相关政策不断出台，以购房作为解决居住需求的唯一途径的时代即将过去，具备长租服务能力即拥有了通向未来中心城市发展的门票。

动作频频储备充裕

看好住房租赁市场前景，房企们跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，并表示将继续大力推进该业务发展。

万科A表示，自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化租金定价，致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场，其布局深圳约50万平米、1.3万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。招商蛇口提出，将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。

世联行更是大段详述长租公寓业务开展情况。据其披露，截至6月30日，公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州等27个城市，全国签约间数达4万多间，覆盖核心一二线城市。在近期九部委公布的12个首批住房租赁试点城市，公司都有常设团队，并且在其中10个城市已经开展了长租公寓工作。

数据显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例差距非常大，将成为房企们的发力空间。

竞逐“地产下半场”

房企们之所以对住房租赁市场给予积极响应，除了认同相关政策，更主要的原因是房地产市场已经进入了“新的阶段”——龙头房企正形成头部优势，占据越来越大的市场份额和利润空间。

以万科A为例，其上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.47%。

营业收入增幅不及净利润增幅的情况在龙头房企中并不少见。如碧桂园，其上半年实现营业收入777.38亿元，同比增长35.52%；实现归属母公司股东的净利润75.01亿元，同比增长39.18%。龙湖地产上半年实现营业收入185.94亿元，同比增长1.23%；实现归属母公司股东的净利润44.05亿元，同比增长18.08%。

在业内人士看来，盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。公开数据显示，今年1至7月，碧桂园和万科销售金额分别达到3339.1亿元和3128.8亿元，位列房企销售排行榜第一和第二。在已披露半年报的房企中，增长较快的华夏幸福、龙湖地产，同期销售金额也均跻身前十。

在强调资金使用效率的大环境下，更大的销售规模对房企来说，往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率，这使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。“考虑到目前国内房地产企业集中程度并不算高，高周转模式仍将持续，但随着租赁市场蓬勃兴起，比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”

“脱虚入实”额度吃紧 多地首套房贷利率上调

近日，苏州首套房贷利率上调（较基准利率上浮10%）的消息一度在网上刷屏。而一线城市中，广州、深圳、北京等地的多家银行也已纷纷上调首套房贷利率；上海方面，与几个月前相比，多数银行的首套房贷利率亦均有不同程度收紧。由此，首套房贷利率的大范围收紧再次成为近期楼市调控的焦点，这也在一定程度上体现了信贷资金“脱虚入实”，转向实体经济的成效。

沪上银行九折利率难觅

额度不多需要排队、放款时间无法确定，沪上多家银行信贷部门工作人员在接受记者电话询问时几乎众口一词，甚至某银行支行的工作人员私下里表示，目前已不对外发放房贷。

昨日，记者以购房者身份向多家银行致电问询首套房贷事宜。中国银行某支行负责信贷的工作人员透露说，相关文件已下发十天左右，首套利率已从之前基准利率的九折上调至九五折。中信银行某支行信贷部人士则告诉记者，首套利率九折起，但实际放款会很慢，且公司有合作渠道，会优先满足合作渠道的资金需求。“要想快，就得（较基准利率）上浮20%，所有流程走完后一周内放款。”

此外，招商银行某支行负责贷款的工作人员表示，现在申请房贷都得排队，放款时间无法确定。“能申请到基准利率已经非常不错，如果申请人的具体条件不符合相关要求，利率还有上浮的可能性”。而民生银行上海分行有关人士直接了当地告诉记者，首套执行基准利率的1.1倍，二套为基准的1.2倍。上海银行的工作人员也表示，首套新房可执行基准利率，首套二手房利率为基准利率的1.02倍。

对各家银行纷纷上调首套房贷利率，有银行人士向记者表示，现在大部分银行的贷款额度都非常紧张，与其贷给个人用于住房贷款还不如以更高的利率贷给企业以赚取更多利润。另外，收紧住房贷款也符合国家加强房地产调控的政策导向。

四季度不排除进一步收紧

其实，自8月份以来，包括广州、北京、天津、济南、南京、苏州、东莞等全国多地的首套房贷利率均出现上调。

8月11日，广州几家国有银行，包括农行、建行、中行、交行等相继发出通知，称自8月12日起，首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍。8月22日，农行苏州分行等开始调整苏州全辖区住房贷款利率，新受理的个人住房贷款，首次贷款及首套房贷款最低执行利率调整为基准上浮10%。随后部分银行迅速跟进。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，此轮各地房贷收紧与银行房贷额度紧张有关。今年以来，在“脱虚入实”政策引导下，多数银行更倾向于将资金投放到实体经济中，从而挤压了房贷的额度。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：房贷政策收紧与调控政策有关。尽管在连续的政策下楼市出现降温，但从70个大中城市房价指数来看，还是有不少的城市呈环比上涨。市场风险不得不防，而且调控也要持续。有些城市还是有一开盘就全部清盘的现象，所以调控维持高压是有必要的。

回看上海的情况，卢文曦认为，其实今年以来调控措施还是效果明显的，楼市已出现降温，而信贷也是楼市调控手段之一。今年5月，上海房贷有过一次收紧，部分中小规模股份银行收紧首套房优惠折扣，甚至暂停房贷业务。至近期，又有收紧动作。而年底资金一般都会比较紧张，所以不排除四季度房贷利率还有进一步收紧的可能。