以“投资者的名义”，推动商业新动力，引导投资新方向。
昨日下午，由重庆时报社携手锐理数据主办的，“重庆直辖20周年·新商业地产发展论坛”,在南坪白麓原如期举行。保利地产重庆公司营销总监周伟、力帆红星国际广场副总经理胡贤勇、重庆万达文旅城销售总监罗川、锐理数据重庆公司总经理陈冬旭、重庆时报房产事业部总经理曾可与会，结合当下经济形势、商业投资市场和消费领域现状，纵论创新战略、分享创新模式、深入探讨了商业地产面临的挑战与机遇。
同时，在市民关注的投资热门话题上，各位专家从社区商圈、文化旅游主题商业以及新城市中心等新商业业态，给出了合理的投资建议，给准备投资的客户，带来一份投资宝典。
数据》》
供应量成爆发式增长，创新成商业地产新常态
锐理数据重庆公司总经理陈冬旭，就重庆的商业投资和消费形式做了主题报告发布：在重庆，面积区间在30-80㎡、总价控制在180万内的商业地产最受市场追捧；传统商圈的商业业态外溢，大型社区主题商业细分明显，传统商业以零售消费模式为主逐渐向娱乐、餐饮、文化、旅游等业态转变。
重庆时报房产部总经理 曾可
据陈冬旭介绍，目前重庆的商业地产存量多达600多万方，预计后续年均新增供应量约为50万方。爆发式的大供应量使得商业市场竞争更加激烈，进一步推动商业节点化、区域型、场景化的发展格局转变，需要探索创新的业态组合、商业模式及更多的品牌资源。
以此同时，4月20日，重庆市政府网关于《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》，给出了商业地产去库存的目标，主城区商业地产库存去化周期控制在12个月内，意味着重庆将正式拉开商业地产去库存的大幕。“供应量成爆发式增长，创新将成为商业地产的新常态。”陈冬旭如是说。
锐理数据重庆公司总经理 陈冬旭
观点》》
周伟：三个“2”定义社区商圈，是城市最后一公里的高地
新消费时代，社区商圈的需求，还在快速的增长。国外的经验表明，在人均GDG超过3千美元左右，社区商圈可以占到40%左右，最高可以达到60%的消费额，社区商圈的时代已经到来了。
社区商圈提供的服务，就是三个“2”。就是步行20分钟以内，服务半径在2公里以内，总体量不小于2万方。社区商圈与传统的百货店更加具有竞争力，未来的租金水平，有可能跟步行街的商圈抗衡。
作为城市的“血管网”，大的商业中心就相当于城市的“主动脉”一样，小的社区商圈相当于是城市的“毛细血管”，跟现在很多城市交通拥堵一样，主要的原因就是因为主干道很大，但是毛细血管不通畅，商圈的服务业也是如此，我们预言2017年社区商圈，将会迎来更大的一个发展商机。
保利地产重庆公司营销总监 周伟
此外，社区商圈的物业在消费人群上非常稳定，同时经营风险要小很多，有保底消费人群；另外，租客经营者非常广泛，除了传统的创业者以外，小区里面可能有全职太太、退休人员等，也可以做一做创业和投资；再者，社区商圈的业态经营模式非常清晰，与生活密不可分。
目前，保利·江上明珠、保利·爱尚里等社区商圈成功运营，很好地起到了城市消费“毛细血管”的功能。未来，保利将有更多的社区商圈面世，致力于打造更适合社区消费特性的消费模式。
罗川：文化+旅游的商业模式，是城市中产升级消费的重要特点
2016年中国的旅游人数是47亿人次，产生的消费额将近5.5万亿，市场的蛋糕，需要更多商业创新去共荣。影视、娱乐、文化、旅游、教育、医疗、体育等代表新的一种消费趋势，呈现一种需求递增的现状。
重庆万达文旅城销售总监 罗川
传统商业，功能就是解决市民的吃穿住行，但中产升级带来的，特别是像文化旅游产业，形成了一个新的商业模式。这种开发模式有一个比较大的区别，是以文化作为统领，嫁接当地的特殊文化，或者传统文化，把旅游商业打造成一个全新的聚合高地。
在收入上面，以重庆万达文化旅游城为例，文化旅游的商业模式也有着和传统商业不一样的特点，其一就是门票收入。海洋乐园、儿童乐园，有相应的门票收入；其二就是观赏过程中的消费。当然，也有餐饮娱乐、以及夜间消费等收入。
胡贤勇：把已经销售的物业盘活，是商业运营能力重要的表现
对于大多数自持的商业物业，特别是商圈内有大型MALL为依托的物业，在招商和运营方面，运营能力没有太多问题，但真正的问题就是，已经销售的物业，无论是业主、还是租客，对未来的投资回报率要求很高。
力帆红星国际广场副总经理 胡贤勇
按照惯例，一个商业物业在初始阶段5%—7%的投资回报率，已经算优秀级别，但即使是很多成了专业招商运营公司的项目，也很难达到。作为运营企业而言，在一个合理的时间，要达到采购的平衡，也是考验自身企业运营能力重要表现。
力帆红星国际广场，在针对已经销售的街铺方面，打造了一条运动公园的主题商业街，70%以上的业主参与了这个主题招商运营计划。未来，需要从更多的消费主题进行运营。
方向》》
对于未来商业创新的方向，各参会嘉宾均表达了不一样的观点：
周伟：社区商圈是城市中心的“毛细血管”，但不一味追求野蛮生长
未来的商业模式应该满足大众需求，根据发展去改变。社区商圈创新的方向，应该以便民利民为宗旨，以提高生活质量、满足居民综合消费为目标，提供生活必需品和服务的属地型商业形态。一个较好的模式就是商业体验+门店+社区O2O的模式。
胡贤勇：商业创新是要回到项目中去做
商业创新切不可急功近利，而是应该符合市场的本质，做好服务，提高体验感才是关键。虽然商业形态会有所不同，想要做到商业经久不衰，必定要有独特的元素，更多的还是为用户提供方便，这样的商业才能被社会接受。
陈冬旭：以人为本是商业创新的出发点
商业地产创新，就是以人为本的创新。除了要考虑终端消费者，还需正确引导投资者对商业和住宅的投入产出比。投资者普遍考虑的是商业的首付高于住宅，我们要从他们的角度出发，找准精准的定位。
罗川：商业创新就是需求的细分后再聚合
创新的前提就是细分客群的需求，并根据需求匹配相应业态，再聚合放大，极致供应，形成一个庞大的，可持续迭代的消费闭环。
结论》》
“房子是拿来住的”，那商铺必然是用来投资的！
论坛上，与会嘉宾从数据、运营模式和创新方向角度，分别对社区商圈、文化旅游以及新城市中心等三大物业形态，做出了分析。从目前的形式下，无论是政府出台的商业去库存意见，还是到场的嘉宾，都一直判定，商业的投资属性远远高于住宅。
从论坛分析的结果得出，对于一般的城市中产家庭、有一定的闲钱、家人有从事经商的意愿，那社区商圈是投资的不二之选。从投资的网红角度，社区商圈自带投资的流量。同时，也适合自用或者出租，不仅消费稳定，而且风险较低，投资回报稳定；如果想当甩手掌柜，或者财力充足，两外两种物业形态可以适当考虑。 cqtimes1813535
