伴随史上最严的房地产调控，今年的地产股却走出了一波波大涨行情。

先是上半年部分香港内房股翻倍上涨，以恒大、碧桂园、融创中国等为代表，其中恒大涨幅更超过了4倍；进入8月以来，房企纷纷发布半年报，万科、龙湖、保利、金地等业绩增长显著，A股地产股也开始了一波上涨。

进入9月份后，地产股涨幅更加明显。9月1日至9月19日，A股房地产板块整体涨幅5.63%，万科A涨23.85%。

万科股价上涨的逻辑，首先在于，作为房企销售第二和转型先锋，其良好的业绩表现以及城市配套服务体系初步成型，多家机构看好公司发展前景；其次，地产股长期低迷，估值处于低位，在深港通的带动下，地产板块开始轮动，整体回暖。

不过，本轮地产股的上涨也明显分化，在房地产调控作用下，房企业绩差异拉大，其中全国性龙头和一二线区域龙头更被看好，股价也涨幅明显。

自8月中旬发布业绩预告以来，万科A股价便呈上升趋势，据深交所数据显示，8月16日收盘价为每股21.86元，9月15日的最高价为每股30.22元，近一个月阶段涨幅最高达到38 %。

9月1日至9月15日这半月，伴随中期业绩会的召开、万科宣布新的业务分类，旗下十大业务遍地开花，以及各区域公司的城市配套商服务实践，万科A加速上涨，涨幅超过24%。

股价离不开实际业绩的支撑。据万科中期业绩报告显示，2017上半年公司实现营业收入698.1亿元，归母净利润73.03亿元，同比增长36.47%。

克而瑞研究中心报告显示，万科上半年36.47%的净利润增速，远远高于去年的10.4%和前年的0.8%，盈利能力大大提升。

在保持利润增长的同时，万科销售规模持续高速增长。中报显示，上半年万科销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，在16个城市的销售金额位列当地第一。

此外，万科已不满足传统住宅领域的龙头地位，近年来其在转型城市配套服务商上的表现也被业界看好，在其上半年的营业收入中，房地产业务明显下降，物业管理和其他业务的占比开始上升。

数据显示，上半年万科房地产收入655亿元，同比减少9.6%；物业服务收入30亿元，同比增加69.9%；其他业务则收入12.9亿元，增幅达136%。

在8月25日的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮提出了新的业务分类，共五种类别十大业务，核心业务为房地产开发、物业管理，优势业务为商业开发和运营、物流地产，拓展业务为冰雪度假、长租公寓，摸索业务包括养老、教育，潜力业务包括轨道物业、混合所有制改革。

在这些新业务中，万科在物业、商业地产、物流地产、长租公寓等领域已处于行业领先地位。

被券商和分析机构最为看好的是，万科的潜力业务“轨道物业”，深铁成为万科的基石股东后，将助力其在轨道物业上的扩张。

海通证券指出，作为行业龙头，万科在2017年加速发展，销售或将冲击5000亿，“轨道+物业”模式也将打开万科估值提升空间。

中信证券分析师陈聪认为，公司董事会换届之后，事业合伙人机制和包容的管理文化激发公司二次创业。事业合伙人机制克服了此前在规模扩张方面过于慎重的问题，公司拓展的路径主要是增加单个区域市场的占有率，较之大规模增加新城市数量风险更低，投资的潜在回报率值得期待。

除了自身良好的业绩表现和城市配套服务商的转型成效，万科股价上涨背后，是地产板块迎来了轮动。

自今年初开始，受南下资金持续扩大的影响，恒大、碧桂园等较多三四线布局的内房股涨势明显。港交所数据显示，从年初至今，恒大涨幅突破400%，碧桂园也突破了200%。

内房股的涨势对A股房企产生联动作用。近一月来，A股地产股涨势明显，进入9月开始加速。据东方财富Choice数据 ，9月1日至9月19日，A股房地产板块涨幅5.63%，其中多只个股涨幅超过10%。

除万科一月涨幅超30%外，其他龙头房企如保利、金地，从8月17日至9月19日，涨幅分别为17.2%、16.2%。

龙头房企销售数据超预期，无疑为地产股的走强提供了基本支撑。前8月，碧桂园、万科、恒大三大房企总销售超万亿，平均每家都过了3000亿；另有8家房企销售超过了千亿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，龙头房企业绩受调控影响不大，依然有较为明显的同比正增长；在上半年的业绩基础上，多家房企甚至上调了年度销售目标。

碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿。

销售增长也让房企的投资热度不减。统计局数据显示，前8月，全国房地产开发投资近6.95万亿，同比增长7.9%；住宅投资4.74万亿，增长10.1%。

中原地产研究中心统计数据显示，年内主流房企持续积极拿地，截至 8月31日，50大房企合计拿地金额为14910亿，与2016年同期的10093亿相比，涨幅达到了49%。

与此同时，相较于业绩和投资的强劲增长，地产股估值却较低。Wind资讯统计显示，地产板块整体市盈率在17倍左右，为近3年来的低点，配置价值已经开始凸显。自5月房地产板块触及低点后一路受到资金追捧，目前再度创出阶段新高，三个多月地产板块上涨近15%，明显强于同期股指。

招商证券认为，地产股的相对估值优势，使行业处于“相对估值底部与行业调整博弈”的时间窗口，地产销量仍在调整通道，底部在2018第一季度左右，地产股超额收益区间仍需等待，但股蓝筹短期估值修复基础明显。

此外，近期地产股大涨，也是市场认为经济数据较差加大未来经济下滑预期，这其实符合社融规模下滑倒逼利率改善的判断。

东方证券分析师竺劲认为，这轮行情将具备一定持续性，地产股业绩稳定增长及资产价值重估将会继续被市场所认识。伴随9-10 月主流开发商推货量的上升，未来的销售将有望超市场预期，其中龙头公司的销售会好于全国和城市层面的数据。