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经济观察报 记者 杨依依 雅居乐集团在9月14日发布公告称，公司建议分拆附属公司雅生活的股份在香港联交所主板独立上市，且联交所已确认公司可进行分拆，公司已经递交上市申请表格。按照计划，雅生活将就上市进行其新股份发售。这意味着港股将迎来第四家由内地房企剥离出来的物业公司，按上市时间先后来排列，前三家分别是彩生活、中海物业、绿城服务。另外，独立物业管理公司中奥到家已在港股上市。
为迅速做大规模以推动上市进程，雅居乐在今年6月30日全资收购了绿地物业，增加物管面积417万平方米，加上自有的超过6000万平方米的面积，扩充后的雅生活在管面积接近7000万平方米。
根据前瞻产业研究院的数据，按照2016年物业百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。万亿蓝海之下是行业内集中度依然不高的现状，截至2016年年底，中国已有超过10万家物管公司，服务规模达165亿平方米，年总营收过3600亿元，但前百强企业加起来的管理面积仅33亿平方米，不足五分之一。
作为房地产的下游行业，物业行业同样在拼规模、争夺市场。
截至2017年6月30日，彩生活自管面积达4.2亿平方米，加上合作面积和联盟面积共服务8.49亿平方米。绿城服务管理面积为1.35亿平方米。中海物业的管理面积为9860万平方米。正在冲击A股的碧桂园物业签约面积为2.1亿平方米。表达过IPO意愿的万科物业，截至今年2月底合同面积超过3.56亿平方米。
包括雅居乐在内，多家物业公司都提出了中长期目标。彩生活的目标是到2020年实现25亿平方米的服务面积。雅生活的目标是到2020年，实现百亿产值和十亿利润。碧桂园物业的目标是未来5年签约服务面积计划增至10亿平方米。
背靠不同房地产公司的物业公司在扩张过程中，又表现出了不同的思路。如何实现规模的快速增长？目前来看，至少有三个方向。
一是传统的内生增长的模式，倚靠母公司建设物业项目而增加物业管理面积，例如中海物业；
第二种是大举并购，例如雅生活收购绿地物业，彩生活收购开元国际，花样年收购万达物业（由美易家接管）、绿城服务收购浙元物业；
第三种是平台输出，通过输出管理技术和品牌扩大面积，通常的做法是形成联盟。从2014年开始，国内的物业联盟悄然兴起。目前已有7个成型的联盟：长城物业的“一应云”、花样年的“解放区”、万科的“睿服务”、绿城的“绿联盟”、福星的“智慧家联盟”、银湾的“银钥匙”、雅生活的“雅生活联盟”。其中彩生活又在去年底入股了银湾物业，与银湾及银钥匙联盟企业形成资源融合，再次联盟。各家联盟的战略是类似的，共享平台、共享管理技术，有增值服务的还可以共享用户入口（即小区业主资源）。
更普遍的扩张方式是复合的，同时融合了这三种模式。碧桂园物业总经理李长江介绍，碧桂园物业主要通过与中小开发商合作、为政府合作提供城市基础市政服务、以及并购和股权合作三种方式进行扩张。
雅生活集团总裁刘德明介绍，到2020年，雅生活100亿元的收入目标中，将有20亿元是外拓业务收入，40亿元由收购目标企业而来。
最早上市的彩生活先后经历了收购开元物业、入股银钥匙联盟等多种模式后，其母公司花样年主席潘军在今年的上半年业绩会上宣布：彩生活以后不会再举债进行大量并购。潘军称，过去三年彩生活花在兼并上的资金达到13个亿。2016年下半年开始放缓步伐，是因为发现和原来的轻资产运营战略不太符合。
彩生活方面回复经济观察报称，潘军所谓的“大量并购”指的是不会再进行类似收购开元物业的动作，但类似入股银钥匙联盟的小股操盘模式依然会继续。据彩生活总裁唐学斌介绍，未来可能给物业公司同行免费开放平台，帮助他们提高估值，还会有包括入股，增资其他物业公司等方式。
唐学斌对经济观察报表示：“彩生活上市后的3年里，中海物业、中奥到家、绿城服务等相继在港股上市，国内的新三板则相继挂牌了保利物业等超过50家物业企业。上市融资后带来了行业内的疯狂并购，资本积极布局，行业价值被重新定义时，收购价格也水涨船高。”
国泰君安分析师刘斐凡认为这两个因素都是彩生活选择改变的原因，这是一个商业模式上轻重资产模式的选择，且各有利弊。“轻资产只是享有部分收益，但是资金成本较低；重资产可以享受全部收益，但相应的资金成本占用就会更多。”刘斐凡说。
据了解，彩生活收购上海银湾的成本约为0.09元／平方米，远低于业内物业收费价格。唐学斌认为，小股操盘这种扩张模式效率更高，获客成本低于收并购。
值得注意的是，雅生活收购绿地物业不久之后，绿地集团又以10亿元战略入股雅生活集团，取得雅生活集团20%股份。双方的合作由物业公司并购上升至集团内的战略合作。从长远来看，绿地的大份额入股至少能给雅生活未来的并购带来更大的动力。
彩生活选择不再大举并购、坚持轻资产，还有一个背景是它的收入构成。其2017年上半年收入中，增值服务业务的收入同比增长55.1%至1.11亿元，贡献30.1%的净利润。由于增值服务的成本相对较低，毛利率高达84.5%，抬高了整体毛利率至45.5%。
雅生活在此前的物业联盟发布会上表达过同样的预想。其总裁刘德明向记者表示，雅生活今年的增值服务收入将超过1亿元，但这可能仅占总收入的不到10%，未来的目标是争取在3年左右时间内，达到20%的占比。两家公司还有一个共同点是，彩生活公开的科技投入已过亿元，雅生活也不低，达3000万元，他们都在将已培育的科技平台输出，并称之为新的盈利手段。
刘斐凡对经济观察报称，港股物业公司的互联网风潮已告一段落，目前港股市场又回归到对业绩的重视中。
第一太平戴维斯副董事长张子涛也曾公开表示，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度，因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。
