90后“北漂”小周还记得，8月初北京推出“共有产权房”征询意见时，朋友圈被陌生的概念刷了好几天屏。“这回是不是真的能在北京住上自己的房子呢？”她心里也打了鼓，毕竟是征询意见，万一政策没通过，岂不白高兴一场？

现在，她悬着的心终于落了地。9月20日，由北京市住房和城乡建设委员会会同市有关部门联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《办法》），宣布自2017年9月30日起正式实施。此时距离开始征询意见，仅仅过去49天。

从7月初各省出台的“租售同权”，到北京推出“共有产权”住房，再到集体土地住房加入租赁市场，随着政策的推进，人们一点点看到了“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话从纸面上的口号变成现实的曙光。而《办法》由意见稿到落地过程中作出的修订，也充分显示了政策制定者坚决将打击炒房进行到底的信念。

体系完全封闭

“最大的变化就是体系内循环。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者。在之前的意见稿中，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年后可以自己买断产权，将共有住房变成商品房；而现在，购房者可按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象应为代持机构，或其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

“这样一来，基本上投资属性就没了一大半。”张大伟分析指出，落地的政策内容明确了共有产权的体系内流转，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象，减少带有投资属性的需求进入共有产权市场。

除此以外，《办法》明确了群众关心的落户、入学等问题，指出属于产权类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。并对单身申请年龄、离婚、有住房转出记录人员限制申请做了解释。

北京市住建委表示，不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。并且，下一步将制定支持政策，引导30周岁以下单身青年通过租房方式解决住房困难问题，形成租售并举、先租后售、梯度消费，确保政策有效衔接。而针对离婚人员申请问题，仅限制“有住房家庭夫妻离异不满3年单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制，并将“家庭成员名下无住房”、“无住房转出记录”明确为“家庭成员在本市均无住房”、“在本市无住房转出记录”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前住房市场的发展来看，对于各类离婚等群体的认购，实际上也是有各类限制的，这也体现了此类政策和当前限购等政策进行了紧密结合，具有稳定市场、推进住房分配公平性的导向。

促进住房回归居住属性

在发布《办法》的同时，北京市住建委明确将加快土地供应速度，今年年内落实5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市。而未来5年，北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

“目前来看，共有住房的概念很先进，制度接近完美，但实际效果还是要看供应量与区域。”张大伟分析，从过去几年看，北京自住房供应合计6.2万套，基本已经完成签约。特别是2014年与2017年，自住房住宅土地供应的面积均超过了30%。可以说，大量的底价房供应，是出现2014年与2017年楼市调控效果的主要原因之一。他认为，从房地产市场周期波动来看，3年一个小周期，2017年北京楼市已经进入调整年，房价出现降低的可能性非常大。

说到底，共有产权政策是长效调控机制的一部分，随着土地供应量和布局区域的增大，受惠的人群增多，其作用才会愈加凸显。国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，《办法》中提出，在兼顾本地居民住房需求的同时，对于稳定就业的“新北京人”的房源供应要不少于30%，扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。

北京市房协秘书长陈志则指出，共有产权住房对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平都具有重大意义。它兼顾了公平，突出以保障为主，而且从使用人的角度来看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。

助百姓实现住房梦

严跃进指出，除了布局和供地，共有住房后续如何打造成合理的社区，以及剩下的产权在抵押或回购等方面如何调整，都是决定政策能否达到预期效果的关键。

8月初，北京市住建委会同市规土委起草了共有产权住房的配套措施，即《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，其中明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准，强化质量和品质监管，标准不输普通商品房，并向社会公开征求意见。

根据这一导则，共有产权住房全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。选址不会太偏，与地铁或公交紧密衔接。在容积率方面，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，高于普通商品房，城六区以外的原则上不应高于2.5。在套型设计上，以多居室为主，多在60-120平方米，小区内环境结合绿地、景观设计和微环境处理，配套图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。

值得注意的是，共有住房小区会以智慧社区的标准建造，使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。其中，人脸识别门禁系统去年曾在海淀金隅翡丽小区试点推行，今年已经进一步在全市所有公租房小区推广，或可有效防止对外违规转租、转借，“即便戴着围巾，都能看出来。”4月初，尚未入住的唐家岭集体土地试点公租房项目小区村干部曾如此评价。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出，目前北京房价较高，使很多人没有购房能力。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。