对于购物中心的现状而言，冬天仍没有过去。租金的增长有天花板，越涨越难，但是购物中心的成本居高不下，有望上涨的趋势。因此购物中心的经营利润率在下降，我们的资产价值评估也因此在下降。

麦肯锡全球董事合伙人唐蓓认为，这背后的原因要回到商业逻辑，即原有的购物中心体系提供的价值是场地，盈利点在于收取租金。在这个传统的模式下，我们的价值和盈利点是非常匹配的。但是市场出现了变化，很多的消费者到购物中心来体验，但是他的交易未必都是在购物中心里完成的，有可能去线上或者在当场在线上下单。租金、交易提成以及商店的盈利就都成为问题。

对此，麦肯锡在2016年做了两份报告，一份报告会针对全国的消费者做入户的调研，另外一份报告是中国的数字消费者，会做行为趋势的分析。报告中显示，目前的商业地产运营者仍存在几个误区。

唐蓓指出，第一个误区是，运营商错误地认为电商平台是我们最大的竞争对手。目前中国的消费者中只有3%的消费者是纯线下消费者，有11%是纯线上的消费者，剩下80%的是全渠道消费者，因此如果把线上线下消费者完全隔离开来，把电商作为完全的竞争对手，惧怕和回避他们这是非常可怕的，应该用更积极的心态，从商业地产的角度，怎么把我们对消费者的触点进一步延展。

第二个误区是认为消费者以客流为王，购物中心抓客流没错，但是只抓客流是不够的。抓客流得抓客流带来的有效关注，从而带来有效的价值，这才是重要的。最新的消费者报告显示，目前线上购物线下取货以及线上购物线下替换的消费者比例超过30%。

“消费者他们越来越花心，不会在一个渠道里面停留很长的时间，你需要在碎片化的时间有效抓住，你光抓住人流是不够的，你要抓住这些人流在你的店内形成有效关注。”唐蓓说。

第三个误区是传统的概念中，都认为消费者应该有主流人群，所以针对主流人群提供主流的产品和服务，就能够搞定消费者。但其实不然，中国的消费者越来越追求个性化。未来对于购物中心的运营商来讲，要把消费者进行区隔，对他们的需求进行深入洞察，只有把握先机，才能真正抓住他们。

“对购物中心来讲，我们如何从现在走过去，盈利模式已经在其中发生了变化。”对此，唐蓓深入分析了购物中心未来可能存在的盈利模式。

第一个模式，服务变现。为店内的品牌商、零售商去提供一些新的服务，里面包括营销服务、商铺的货品管理服务、供应链服务，包括数据服务等等。

第二盈利模式，流量变现。把我们吸引来的客流量去做有效的测算，对他们的有效性去做正确的评估，并且能够有效地为商家带来价值，这是里面的核心。

第三个方向，新价值链分成。购物中心我们集聚的人流进行引导，可以往产业链的上游、下游，可以把整个生态系统打开来看，引入一些新的商业。

“我认为商业地产的新格局，特别是购物中心的新格局，不是五年十年以后的事情，是近在眼前的事情，这个行业是个赢者通吃的行业，我们发现其实在整个行业面临冬天的时候，有少数的购物中心大量的集聚客流，如何让你自然变成这里面的赢者，这是最为关键的因素。” 唐蓓说。