去库存是当前商业地产的主要任务，由于实体商业不景气，商业办公等非住宅去库存形势更为严峻。今年2月28日，莆田市印发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》莆政综〔2017〕24 号，进一步加快化解我市商业办公用房库存工作，促进房地产市场健康平稳发展。政策出台后，收获怎样的成效，商业地产如何呼应新政、迎难而上？对此，记者进行了调查。
政府出招助推商业地产去库存
连日来，记者驱车在荔城中大道、学园街、胜利南街等道路行驶，不时可以看到售卖写字楼、办公场所招租广告，许多商业地产广告牌上纷纷打出一些吸引人的优惠政策。
随着网购越发成为主流消费方式，实体商业和实体经济面对的挑战，也成了包括商铺等商业业态在内的去化难题。除了商业综合体竞争激烈，一度“最好卖”、“利润高”的社区商业，也成了不少项目的“积压产品”，商业地产陷入“寒冬”。
“在前几年房地产项目开工建设热潮带动下，写字楼、商业商品房面积日益增多，已导致莆田商业办公房地产体量过大，供过于求，部分区域商业办公房地产空置率不断攀升，库存量大。”据市住建局房产科科长陈志强介绍，截至目前，莆田商业库存面积达117万平方米，预计去化周期51个月；办公库存面积达52万平方米，预计去化周期39个月，去库存压力较大。
商业办公如何去库存，直接关系到市场是否健康。面对库存压力如此严峻的形势，我市出台新政策，助推商业办公用房去库存。在采访中，不少业界人士表示，新政犹如“雪中送炭”，有望加速商业地产去库存。
此次新政策，最受业界关注的是“商办改住”以及购买商业办公用房的业主可解决子女就学问题。按照新政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。申请的标准为2015年12月31日前在市本级辖域内通过招拍挂取得国有土地使用权、尚未开发建设(含部分未开发建设但可单独下达规划条件并经公示无异议)的商业办公房地产项目，且项目所在区域非住宅商品房(即商业办公用房)现实库存去化周期超过36个月的，可由建设单位申请用地规划整体或部分转型。对购买一手商业办公商品房，各县(区、管委会)可按所缴契税的地方所得部分给予奖励。对专业化房屋租赁企业一次性购买库存商业办公商品房5000平方米以上进行出租的，5年内房屋出租收入所缴纳各种税金的县(区、管委会)所得财力，按一定比例给予返还奖励。对于购买商业办公用房的业主，其适龄子女义务教育阶段公办学校起始年级，可直接纳入就近入学片区。
该政策正在逐步实施落实。城厢区、荔城区各自延续去年的购买商业办公用房给予补贴等政策至今年12月31日，对于在城厢区、荔城区购买商业办公用房的业主一次性给予购房者按销售金额(须附有完税凭证)的3%贴息补助。秀屿区对购买办公的业主给予400元/㎡、商业500元/㎡的购房补贴。北岸和仙游的购房补贴延续方案正在探讨之中。
“商办改住”鼓励开发商谋新路
新出台政策究竟为谁带来了福音？
记者走访市区的几家房地产发现，新政出台后，联创国际广场、南兴·国贸中心、中暨艾力艾国际中心等几家房地产的商业办公销售量明显增长，其中，联创与南兴推出的loft户型产品尤其受欢迎。
loft户型通常是小户型，层高较高，虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计，可居家，可办公。
“新政明确指出，购买商业办公用房的业主，其适龄子女义务教育阶段公办学校起始年级，可直接纳入就近入学片区，很有吸引力，这让loft型产品进入快速的增值通道，经我们公司售卖的联创loft户型的房子就有50多套。”莆田市奇林房地产经纪有限公司总经理张德奇告诉记者，loft户型的房子，一套面积45㎡可以设计成三房，按联创的售价，只需四五十万元就可购买，对一些购房者来说经济实惠，拉动刚性需求。对投资者也是，商办改住之后，投资价值更加稳定，风险也相对变小。
张德奇说，目前，市区的商品房需求较大，而商业办公库存量大，“商办改住”不仅可以化解商业办公库存，还可以有效供给商品房，促进房地产市场健康平稳发展，实现双赢。
对此，不少房地产开发商表示，此次“商办改住”政策提出，对一些区域来说，相当于一次再规划，增强开发商和投资者的信心，有助于开发商谋求“出路”，申请项目转型，可以促进企业盘活积压土地、实现资金回笼，有效去库存。
“莆田的商业地产已经饱和了，允许房地产企业进行项目转型，对市场是个大利好，也有利于稳控房价。” 正在申请“商办改住”的莆田中保实业有限公司开发部的相关负责人表示，未来改成商品住宅建设，只要房价略低一点，老百姓都愿意买，资金回笼快，但是如果按照原来城市综合体项目去建设，降价估计都比较难卖。
除了莆田中保实业有限公司外，目前，正荣(莆田)金融财富中心开发有限公司、亿发城房地产有限公司、莆田市永至盛地产有限公司等3家公司也正在申请“商办改住”。
据业内人士分析称，商办改住后，住宅、商业用房等不光后续可以出售，还可以采取租赁方式供居住者选择，这样就扩大了租赁项目的来源，也为相关房源的去库存提供了一个更好的渠道。
记者从市住建局了解到，今年第一季度，我市化解商业库存0.86万平方米、办公库存2.73万平方米，去化周期商业减少0.38个月、办公减少2.02个月，成效明显。
分类施策谨防“齐步走”风险
商业地产拔地而起
“商业办公改住宅涉及到产权年限、入户、土地出让金的补缴标准等问题，必须要细化落实。”据市房产经纪协会相关负责人介绍，“商办改住”其实是把“双刃剑”，如果开发商积极参与项目“变性”，可降低市场风险，加速资金回笼。但也可能因为在“变性”的过程中，向政府补缴相关费用而挤压项目的利润空间，开发商在这个过程中应该多做市场调研，谨防“齐步走”带来的更大风险。
张德奇告诉记者，联创loft户型虽卖得好，但业主也普遍反映一个问题。就比如低于45m2的不能落户，电费为商业用电，不能用燃气，不能用公积金贷款等问题，这些问题都需要再不断细化、完善解决。
“商办改住”不是解决商业办公库存问题的根本之道，对于商业地产去库存，相关房地产商和业内人士给出了建议。福建鑫和房地产有限公司总经理许国平表示，无论是房地产业界还是当地主管部门，眼下都有一个共识，启动市场，必须先发展经济，只有出现了新的支柱产业，莆田这个套才能彻底解开。
许国平认为，商品住房和商业地产的去库存完全不同，商品住房是可以靠降价来促销的，而商业地产是靠地方的经济发展来带动的，跟政府带动区域经济有很大的关系，只有经济发展了，城市的商业地产才能够带动起来，才能有效地去库存。政府要加快建设总部商务区，积极引导企业进驻，连片开发，形成一个商业圈，有效促进商业地产去库存。
“购买商业可落户，学区房的事情要落到实处，确保永久性，不能朝令夕改，不能空喊口号，政府应着手切实和学校单位做好紧密沟通，确保购买能就读。”皇庭水岸相关负责人表示，除了适当让利产品价格外，政府是否可以减免非住宅房产税(含有证车位)，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更，使得商业地产不仅有住宅的基本功能，同时还能对外营业，提升产品价值。
对此，不少业内人士建议，各县区可以细化新政策，通过供地、规划控制增量，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法，推进商业办公去库存。
采访札记
去库存不能一蹴而就
今年以来，各地房价普涨，然而，看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实，去库存仍是楼市面临的严峻挑战，要做好打持久战的准备。
从结构来看，相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。在一系列政策“组合拳”的作用下，商业办公去库存虽初见成效，但压力仍较大。
化解楼市库存，无论国家层面还是地方政府，都在积极出招，这更需要系统思维、科学规划、细化政策。比如，化解商业办公地产存量，地方政府应合理把控土地供应节奏，不能一边库存高企，一边大量批地。对于商办改住，改变土地用途，土地出让金的补缴标准，是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等，都需要政策进一步细化。
楼市去库存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地产市场诸多积重难返的问题，但迎难而上是唯一的选择。特别是在莆田处于经济新旧动力转换的关键阶段，打赢去库存这场持久战，推动房地产市场健康发展，让房地产业成为宏观经济的“稳定器”，意义不小。
