只要运营得当，

做出特色，

实体商业依然能

在这个互联网时代

大行其道。

3月8日，位于上海市黄浦区最奢华的商业街淮海中路上的力宝广场格外热闹，Victoria’sSecret 维密 “四大超模”在人群的簇拥之下来到了位于上海力宝广场维密中国首家旗舰店。

值得一提的是，除了在力宝广场旗舰店的开幕活动上维密天使们会出现，举世瞩目的“维密时尚大秀”也将确定登陆上海！维密或将成为2017 年上海最热门的话题之一！

不仅如此，据我们独家专访第一太平戴维斯华东区董事长，中国商铺及零售服务部负责人朱兆荣获悉，作为维密中国的独家品牌代表，第一太平戴维斯与维密携手三年，引入23 家门店落户中国七大城市，上海和成都两家全品类店目前皆已开业。

“其实我们做商业地产的跟做办公楼以及住宅这方面又有点不一样，一方面来说，中国目前是被认为仅次于美国的零售市场，另一方面来说，中国的很多商业地产的空置率较高，尤其是一些新开发的项目，在招商的前期会出现一定的困难。但是我从几件事情中可以看到，尤其是从维密这个事情上也给我们带来了一些信息，说白了，一些好的零售来到中国，只要有特色、有市场，还是会吸引大批的顾客前来。”朱兆荣说。

维密带来的巨大人流量效应

一直以来维密以其性感、甜美、跃动、神秘、经典的百变形象席卷中国，一年一度的维密秀也让这款内衣品牌风靡全球，逐渐成为了健康、性感、时尚的代名词。

此次入驻力宝广场的维密中国首家旗舰店占地2500 平方米拥有全线内衣、香氛、美妆、包包和睡衣。

据现场观察，此次维密所带来的人流量相当可观，用朱兆荣的原话来说：“维密开业的这一周，直到周末为止，整个店还是非常的热闹，店里的销售情况都表现得非常好，可以说在过去的这12个月里，中国应该没有一个店，比它们更好。”

事实上，不仅仅是维密这一家店，对于整个力宝广场，甚至是淮海路商圈的人流量都有一定的提升。

“因为力宝广场本身的体量并不是很大，旁边的咖啡馆一直都坐满了人，可能有一部分是因为有一些男士坐在那里等太太或者女朋友出来，或者是因为维密店里人太满了，所以有些人在进去之前会先在边上逛一下。我上周和业主方吃饭的时候，对方也说突然之间有很多客户希望可以入驻力宝广场，有很多人来询问是否有空置或者快到期转让的店铺。” 朱兆荣说，现在维密所在的位置，之前是LV 租赁的，自从维密入驻之后，周边的物业价格开始有了一定的提升，据他们介绍，业主方目前对租金价格的预期和要求比之前更为积极。

IP 效应背后的粉丝经济

在此之前，淮海路也曾先后引进过大疆无人机、韩国8 秒、LineFriends 等一批品牌旗舰店，为淮海路注入人气。

而早在2014年A&F 的hot boy 出现在静安嘉里中心的时候也曾引起过沪上的热潮，当日曾出现过排队队伍超过1000 米的景象。

事实上，对于商业广场来说，人流量是其重要指标，这些知名品牌所带来的人流效应是惊人的，但是其持续性问题也是需要关注的。

对此朱兆荣表示：“一般的零售，比如苹果店，开业和出新品的时候可能前一天晚上就开始有人排队，我觉得这是一种粉丝效应，这些顾客很渴望可以参与这些店的一些特别活动。对于像维密这样开业头几个星期的热闹程度，在3 个月之后也未必会持续，但是维密和其他品牌还不太一样，维密每年年底都有一个大秀，这不仅仅只是一个商品品牌的宣传，更是业内的一种时尚风潮。即使是其选择的模特，在业内也是一种话题。维密不仅仅是一个牌子，它对市场的影响力是不一样的，它的模特是世界顶尖的，它的动向也是人们所追捧的，它本身就是一个大话题。”

国际巨头比你想象的更了解中国

对于很多国际巨头来说，中国是他们非常重要的一大市场。近年来，中国人强大的购买力经常“震惊”国外从业者。据相关数据统计，中国人对全球奢侈品消费的贡献从2004年的3% 上升到了2014 年的29%。

很多国际品牌在入驻中国之后获得了超预期的销售，如苹果、ZARA、H&M 这一类的品牌，甚至是麦当劳、星巴克等，当这个品牌一旦被市场接受，那么在三到五年的时间里，就会看到他们的迅速发展。

“对于中国市场，很多国际品牌实际上比你想象中想要了解的更多，作为合作方，很国际巨头比你想象的更了解中国多东西都是他们告诉我们的。

举个例子，比如服装，他们会找一些品牌，然后让我们去了解这一类型的品牌销售情况是怎么样的，包括这些店以及这些店遍布的城市的发展史，包括第一家店有多大，第二家店是什么时候开的，每个城市共有多少家店，面积和分布情况是怎么样的；他们还会问我们两个城市的比较，比如成都和重庆，成都人和重庆人的性格与消费情况；比如上海和苏州，上海人和苏州人的打扮与审美情况，这些往往也是需要我们在与这些零售商洽谈的时候拿出数据与他们分享的，包括他们一些业内人士，连我们知道的一些软性的东西也要分享，他们会直接问我们很多这样的问题。”朱兆荣说。

商业地产的核心在于运营者自身

随着中国房地产进入存量时代，与住宅和办公不同，商业地产是一个需要持续性运营的项目，如何把控好人流的潮汐，使得商业项目可以持续经营是最为关键的核心。

作为从业近20 年的资深业内专家，2002年就加入第一太平戴维斯并于2017 年成为华东区董事长，中国商铺及零售服务部负责人朱兆荣亲眼见证了上海商业市场的发展壮大。

面对这一问题，他颇有自己的见解：“商业地产运营的问题，我说直白一点，就是人。中国的商业房地产事实上是从2000 年开始的，到今天才刚做满16 年，累积下来的大部分是做商业地产前端开发的人才，招商、经营、运营的人其实不多。这其实是一个经验积累的过程，尤其是在中国这么一个高速发展的国家里面，我们的商业地产的人才其实很少。国内开发商最大的问题不是钱，而是有钱但是却没有人。”