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10月18日，习近平主席在十九大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

点评：

1. 长效机制是由一揽子措施组成的机制，房产税仅是其一、本次并未提及。

参考本次十九大报告以及新加坡和德国模式，我们猜想我国的房地产长效机制应是：在供给端，仍以市场配置的商品房供应为主，同时以发展多渠道配置的保障住房为辅（包括租赁和共有产权房等），并且发展相应金融工具支持更有效供应配置（如REITS等），而在需求端，推出有保有压的调控机制，包括补贴制度、税费减免和租购同权等支持政策，也包括房产税和租赁立法等打压政策，最终实现“住有所居、住房不炒”的目标。因而长效机制本质更应是由一揽子措施组成的稳定机制，其是以住有所居的目标，而并不以打压房地产为目的，市场部分人士把长效机制解读为房产税是一种过度解读，房产税仅是其中措施之一，本次十九大报告中并未提及房产税或将缓解市场担忧。

2. 我国特殊背景决定长效机制应循序渐进、因城施策推进，更需市场稳定。

同样参考新加坡和德国模式，上述国家分别在供应端实施以政府组屋为主以及以社会租赁住房为主的住房供应机制，同时又均在需求端通过有保有压的政策调控机制（房产税等），最终实现了控制房价健康稳定上涨过程中住有所居的目标，但其前期条件是政府对房地产经济和土地财政没有依赖。但目前我国1）住房结构性问题、2）房地产经济强依赖、3）土地财政强依赖、4）财税制度改革等等特殊背景都决定了我国长效机制应是循序渐进、因城施策的推进方式，推进速度快不了、也无法全国统一实施，比如房产税可能只是试点先行，而在这个推进过程中需要的是房地产市场的稳定，若因长效机制致市场出现大幅波动那么也会限制其推进情况。

3. 强调租购并举的住房制度，租赁新政倒逼租赁立法及REITS加快落地。

十九大报告中重要强调租购并举的住房制度，预计租赁配套政策也将加快落地，其中：1）租赁立法：近期国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，租赁立法正在加速，另外包括前期主流一二线城市也均已推出相关租赁住房规划，而租赁立法也将使得地方租赁住房在供应、管理、税费、金融等多方面有法可依，推进租赁住房供应的加快实施；2）REITS：原先由于税收优惠缺失、低租金回报率、公募基金持有资产限制等等问题限制REITS推进缓慢，但近期中央强调租赁解决住房问题的重要措施之一则将倒逼REITS的推进加快，推进租赁住房加快形成供应，近期首单长租公寓资产类REITs获批也是较好印证，由此也将利好如嘉宝集团和金融街等公司。

4.投资建议：维持看多4季度龙头表现，主推万科、保利、新城、招蛇等

我们认为长效机制是由一揽子措施组成的稳定机制，是以住有所居为目标，而非打压房地产，市场部分人士把长效机制解读为房产税是过度解读，房产税仅是其一，本次报告并未提及或将缓解市场担忧；另一方面，我们认为龙头房企由于在低基数及高推盘之下4季度销售表现或超预期，因而维持看多4季度龙头表现。我们维持房地产小周期延长框架，并且认为本轮反常周期中政府实施如预售证监管和土地招拍挂限制等供给端调控措施都利好于资源进一步向龙头集聚，推动销售集中度和拿地集中度的快速调整，维持看多地产龙头，并维持板块推荐评级，推荐组合： 1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、金地集团、新城控股；2）一二线资源：招商蛇口、北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：嘉宝集团、金融街。

5.风险提示：房地产市场超预期下行风险。