仲量联行数据显示，三季度末，北京零售地产租金看涨的同时，商业零售的郊区化日益明显。业内人士预计，未来郊区零售商业项目将持续优于城区项目，五环外商业零售项目将迎来市场机会。而占据地利、机遇、配套等多重优势的房山、通州、昌平等区域将成为郊区商业零售的第一梯队，近期将有新品入市的房山超级蜂巢则以体验式商业成为“新中关村”的商业范本。

商业办公物业双双走向“郊区热”

近日，在仲量联行的数据统计中，北京市甲级办公楼、城区零售物业双双呈现走热趋势。最新数据显示，截至三季度末，北京甲级办公楼空置率环比下降0.7个百分点，而租金则环比上涨0.9%；城区和郊区零售地产租金环比分别增长0.3%和0.7%。

商业及办公物业市场向好的基础上，郊区化成为二者的共同趋势。业内专家指出，随着人口和产业的不断郊区化，未来郊区办公及商业零售项目的市场表现将持续优于城区项目，越来越多的人群选择就近办公和消费，五环外的办公、商业零售项目将持续受益。

商业的郊区化还有另一股强力推动。北京市2017年将投入上百亿元专项治理开墙打洞行为，各区临街的开墙打洞商店首当其冲，仅朝阳区朝阳路一条主干道规范治理关掉的商铺便达上千家。

“随着城市空间的不断治理，对规范化商业零售物业的需求将持续增长，”专家表示，北京市对商业零售物业的需求量级巨大，鉴于城市核心商业空间的稀缺和租金的高昂，未来将有至少一半的需求流向郊区。

超级蜂巢打造“新中关村”商业范本

事实上，郊区已经做好了承接的全面准备。以距离北京城区半小时交通圈的房山、通州、昌平为例，三地区域交通及整体配套均已十分成熟，初步形成“三星环月”之势，成为传统商业办公形态之外的新商业办公市场代表。

同时，郊区的硬件水平也已经开始逼近甚者超越城区项目。据悉，近期吸引了包括中国平安、太平洋财险等众多知名企业进驻的房山超级蜂巢，临街商铺面积主打极为稀缺的40-160平米灵动户型，超过50%的面积均为自营，即便在城区核心，这样的“自持”大手笔也实属罕见。超级蜂巢首次将体验式商业大规模引进房山，在近10万平米风情商街中，或逛街或休憩或闲谈，每个角落都能发现不同的乐趣和惊喜体验。

更为重要的是，超级蜂巢同时囊括商务办公、企业总部和创业商业等多种业态。“产业链条的介入无疑是为超级蜂巢的商业提供了活水之源，”在业内人士看来，超级蜂巢的多业态融合不但为商业带来有力的客源支撑，也配合房山的“新中关村”之路为其打造了一个鲜活可持续发展的、“新中关村”生态商业范本。

据悉，仅中国平安一家企业入驻即将为超级蜂巢带来3000人左右的高端消费群体。而作为区域内唯一高端综合商业，超级蜂巢还将承载周边包括中融集团、京煤集团员工在内的近30万高端客群的商业消费需求。

物业稀缺凸显价值上扬

与市中心的商业办公物业一样，郊区的优质商业办公物业同样没能逃脱供不应求的局面。首当其冲，受北京今冬采暖季“停工令”影响，部分原计划四季度交付的项目很可能延期入市，供应层面几乎无新品“增援”。

而政策调控带来的小面积商业也即将进入“稀缺顶峰”：3月商办新政策导致未来所有可售商业套内建筑面积不能小于500平米，如果以建筑面积衡量则预示着未来商业产品的主体将是面积在700平米以上的“大家伙”。

“幸亏地产圈的朋友给了中肯的建议，”林先生坦言，“恐怕以后像超级蜂巢这样40-160平米的商铺要成绝版了。”如林先生一般有眼光的个体“觊觎者”之外，以阿里巴巴旗下的盒马鲜生为代表的新零售业也“虎视眈眈”，按照“消费进社区”的新零售行业思路，未来郊区将成为新零售商业抢占的又一主要阵地，而社区商业的承载恰恰是200平米以下的可零售商业。

稀缺则价高，郊区新兴商业办公市场或将在较快时间内进入到价值上扬期。专家指出，不断增强的消费能力、日新月异的区域发展和新零售商业等多业态的共同发力，使得郊区新兴商业办公市场的发展速度加快，稀缺性会更快的体现出来，而诸如超级蜂巢等代表“新中关村”商业走向的项目，将在整条价值链的顶端引领行业价值和走向。