去年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中明确允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。目前，全国已有超过12个省的50个以上城（资料、团购、论坛）市发布了租赁政策，其中包括太原在内多地对“商改租”支持租赁住房的政策也逐步落地。
目前，获取优质低成本的物业资源已经成为长租公寓企业的发展瓶颈，而“商改租”则为其提供了一条规模化发展的通道。龙湖冠寓总经理王俊英在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前各地出台相关政策，鼓励商业用房改租赁住房，将更加有利于长租公寓房源的拓展。
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超50城市发布住房租赁政策
今年7月，九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点，目前，除了试点城市以外，各地也纷纷落地住房租赁政策。
根据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月30日，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策，重点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定、拓展房源供应等方面。
近日，太原市人民政府办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
北京、上海、广州等多个城市也重点明确允许“商改租”，增加租赁住房供应。广州市住房政策中，允许“商改租”，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准，并对消防做了相关规定，执行公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。
而南京市则更加细化，对于存量商业物业，房地产开发企业提出改建方案，经过初核，按照“一事一议”原则，由市政府批准后，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定方可改为租赁住房。
除此之外，在土地供应上，北京、上海和杭州等超过10个城市在土地供应上明确“租赁用地”。
中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者分析认为，综合各地租赁政策内容来看，主要是通过加减法政策，增加土地供应，减少选择租赁居住的阻力。从政策方向上看，主要是直接影响房源供应，目前北京、上海等城市均已供应出租房用地；另外，落实“租售同权”政策，增加租房者获得的权益。\
“商改租”落地长租公寓受益
随着各地租赁政策的落地，进军租赁市场的各路资本也不在少数。对于利好政策的出台，乐乎青年社区创始人罗意最大的感受是，如今租赁市场的赛道变宽了，一定程度上倒逼企业必须扩大规模。
王俊英在接受记者采访时表示，目前冠寓在全国16个一线城市、准一线城市，以及一些非常有活力的二线城市进行业务布局，今年底开业的房间数量将超过1.5万间左右，计划在2020年的租金收入达到20亿元。
迈点研究院监测数据显示，北上广深四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。克而瑞数据显示，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。
目前长租公寓正处于抢占市场份额的发展阶段，如何实现市场占有率第一，成为企业最大的目标。然而，扩大规模实现目标必须要有多元的房源拓展渠道。
北京万科泊寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓的发展并不是受到投资限制，而是受资源驱动。如何突破资源获取优质物业，突破发展瓶颈，是目前长租公寓企业遇到的最大困难。
该负责人表示，目前长租公寓品牌商基本上是以租赁现有物业为主，综合改造之后出租。但目前尚属于卖方市场，资源相对较少，企业往往很难找到一手资源。
中国商业地产已经进入资产存量时代，明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。
至于新增租赁土地方面，张大伟分析称，全国范围内累计合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过8万套，主要集中在北京、上海等一线租赁热点城市。
罗意坦言，在一线城市目前以存量资产为主，而目前市场上真正用商业地产来做长租公寓价值是倒挂的，算不过账来。而“商改租”政策在各个城市的落地，对发展长租公寓来说是一大利好，包括各种标准的明确，都将为企业带来更多待挖掘的价值空间。
