为及时掌握调控房地产市场政策情况和实施效果，按照国家发改委、省物价局《关于开展城市住房市场情况调查的通知》要求，近日山东省济宁市任城区物价局组织开展了城市住房市场情况专项调查，深入与住建、土管、房地产企业和中介交易机构座谈交流。调查显示2017年任城区房地产市场价涨量缩，群众购房更加理性，房地产市场健康有序发展。

一、  房地产市场特点及运行情况

2017上半年济宁楼市延续2016年持续升温行情，虽然受房产调控影响，但整体表现依旧不俗，尽管房价涨幅不断扩大，市民的购房热情不减，楼盘销量不断增大。下半年随着国家对房地产市场调控力度进一步加大，济宁房地产市场销量和价格环比增速均有所放缓。任城区作为济宁市的主城区占据着济宁房地产市场的主导地位，城市房地产价格区域性特征明显，整体价格是北高南低，东高西低，西南片区受制于环境、配套设施以及商业发展滞后影响，新开楼盘价格上涨幅度小，且销售不旺；东部和北部片区作为济宁市次中心发展带动作用明显，地段好、配套好、环境优，更受购房者的青睐，虽然新开楼盘价格上涨幅度大，但销售异常火热；老城区以棚改为主，新开楼盘较少，价格上涨幅度不大，较为稳定。据房产中介机构介绍城区二手房交易呈下降趋势。

2015—2017年土地出让情况

2015-2017年土地出让价格走势

2015年和2016年居住用地出让面积均在600亩以上，保持较高的居住用地出让面积，而2017年由于城区棚改力度进一步加大，加之为了更好地贯彻落实房地产去库存政策，居住用地实际出让面积大幅度下降。

从土地价格走势图可以看出2015至2017年土地出让价格呈稳步上涨走势。2015年土地出让均价为108.72万/亩；2016年随着房地产市场回暖升温，土地出让价格出现较大幅度上涨，2016年土地出让均价为189.38万/亩，较2015年相比上涨了74.19%；2017年土地出让均价延续2016年上涨行情，较2016年小幅上涨12.07%。土地出让价格上升趋势预示着房地产价格上涨行情，为房地产价格上涨奠定了基础。

房地产开发销售及房产价格走势

2015-2017年10月任城区商品房销售情况

2015-2017年房地产价格走势

从图表可以直观看出，2016年任城区房地产市场出现报复性反弹，房地产市场销售井喷式爆发，群众购房买涨不买跌的心态严重，2016年销售面积和销售套数较2015年度均出现大幅提升，分别上涨69.68%、69.84%，2016年楼市升温迹象明显。2017年1-10月份与2016年同期相比，销售面积和销售套数均出现小幅下滑，分别下降11.01%、15.85%，房地产市场有所降温，群众购房更加理性。

从2015-2017年房地产价格走势图来看，三年的均价分别为5000元、5500元和6000元左右，房地产价格呈稳步上涨的趋势，虽然2017年我区房地产市场销售面积和销售套数较去年同期均有所下降，价格环比上涨放缓，但房地产价格持续上涨的趋势没变，也说明了房价易涨不易跌的这个道理。造成房地产价格持续上涨的主要原因是：一是人口流向是决定房价走势的核心因素，近年来，随着社会经济发展，越来越多的人口涌入城市，人口数量持续增加，住房需求必然增加，在人口因素的带动下，推动了房地产价格上涨。二是二胎政策的全面放开，改善型住房需求加大，特别是三室、四室的改善型住房需求加大，这给房地产市场带来持续的增量需求。三是房价持续走高，除却购房需求之外，棚改货币化带来的加杠杆购房行为也是主要原因，自国家增长了棚改专项贷款以来，近两年棚改货币化安置规模随之大幅增长，货币化带来的补贴形式加杠杆引来越来越多的购房者，房价随之上涨。四是随着楼市升温，房地产投资需求有所增加，据开发商介绍目前在任城区房产投资性需求在10%左右。随着近两年来刚性需求和改善性需求逐步释放，商品房销售小幅回落实属于市场理性反应。据房地产企业介绍国庆节过后来访客户数量和签约客户数均出现小幅回落，楼市金九银十规律被打破。

二、   调控政策对房地产市场的影响

2017年调控措施自3月中下旬陆续出台，对房地产市场的作用持续显现。总的来看，房价过快上涨态势基本上得到抑制，房地产市场总体处于平稳态势。房价的过快上涨不利于宏观经济的稳定，也不利于解决住有所居问题；房地产市场对经济的拉动作用强，大幅回落也不利于经济增长。因此，房地产市场的平稳健康发展是宏观调控追求的目标。从短期来看，一些城市房地产市场进入了观望期。从长期来看，房地产市场还是要靠加快建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制来赢得平稳健康发展。

随着国家调控政策的相继出台，济宁市也加入了“限”字当头的城市调控之中，房地产调控政策作用已逐步显现，任城区房地产市场销售同比下降，价格环比增速放缓，据调查了解限购令似乎是为房地产销售降温的最有效措施，而提高首付比率和限售令似乎对平抑房价涨幅最为有效。限购和首付比例调整，对销量增长的影响最为显著。限贷、房贷利率较基准利率的浮动及限售政策的影响并不显著。房贷限制主要面向三套房，在当前的收紧周期并未得到频繁使用。从国家调控政策内容上来看，从限购、限贷、限价到限售，再到租售同权、购租并举，不容置疑的是，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

三、房产地产市场价格走势

党十九大报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，已经给未来房地产市场发展定下基调。通过对我区房地产市场调查，多数房地产企业并不看好明年房地产市场，未来房地产市场可能进入新一轮调整期，在经历了2016年的去库存，以及2017年全线上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，未来不可能获得持续增长，住房短缺的局面基本结束，供需平衡的基本面正在逐步形成。未来房地产市场的主要矛盾已经不是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这就意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮将告一段落。

四、当前房地产市场存在的问题

（一）价格上涨过快。今年新开楼盘价格明显偏高，城市近郊楼盘价格涨势过快，部分地段较去年开盘价格上涨500元以上，房价的过度上扬，给未来房产市场带来较大的风险。

（二）房地产企业面临信贷违约风险。目前只有具有一级资质的房地产企业可以信贷，而中小房地产企业面临较大的融资压力，存在资金链断裂的风险，多数房地产企业负债率偏高，融资违约风险较大。

（三）土地成本过高。土地成本已经成为决定楼盘价格的主要因素，房地产企业土地成本占比维持在20%以上，过高的土地成本不利于房地产市场价格的稳定，更不利于房地产市场的持续健康发展。

（四）房地产开发环保压力大。由于受环保压力影响，不允许新开工地建设，势必影响明年房地产市场供应。

（五）租赁市场任重道远，住房租赁制度急需完善。目前住房租赁市场发展相对滞后是房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。

五、政策建议

（一）合理管控土地供应。通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏。根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。

（二）加快培育和发展住房租赁市场。以满足群众住房需求为主要出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主满足基本保障，加快推进城市住房租赁市场的快速发展。

（三）合理调控房地产开发投资。城市房地产开发投资过快或过慢都不利于经济发展，只有在合理的投资增速区间，才能更利于房地产市场持续健康发展。

（四）谨防住房金融风险。住房金融风险主要在开发企业，在市场波动形势和市场出清过程中，需要防范房地产企业资金链脆弱导致信用违约风险。

（五）采取“细水长流”调控策略，保持调控有“温度”可持续。应把握货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度协调搭配好，采取陆续出台、细水长流的办法。

（六）实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。鉴于预期在房地产市场中具有关键作用，房地产宏观调控要实行前瞻性导引调控政策，在准确预测宏观经济与房地产市场未来可能的变化趋势的基础上，主动提前发出政策调整信号和姿态，引导预期向着调控希望目标变化。针对突发事件引起的预期变化，政府部门要做出及时回应，以稳定预期。

（七）实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策。针对宏观政策和制度变革效应具有滞后性且变化强度差异，房地产宏观调控应避免当期政策调控当期或下期市场的作法。

（八）加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新需求。在当前宏观环境和房地产发展阶段中，仅凭借单一的调控政策工具已难以实现综合性目标，克服政策刺激作用边际递减，只有通过改革才能一方面释放出新的需求，另一方面促进房地产供给结构调整。通过调控转型和工具替换，以相关改革促进房地产的可持续稳健发展。

(九)加大监管力度，规范市场秩序。严把准入关，严格审批企业资质，禁止资信差的企业入市拿地。建立健全房地产企业信用等级评价制度，并定期向社会公布。严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，重点查处通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等违法行为；同时还要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，确保房地产市场健康有序运行

（山东省济宁市任城区物价局  吴军海）