本文由<CDxiangzhu>原创
如果说严格监督市场乱象是对上一轮调控的巩固措施，那么11月15、16日，成都市开始了自十九大后，对房地产市场的首轮“指导”。
连续两天发布了《成都市房地产业发展五年规划2017-2021年》、《成都市住房租赁市场发展五年规划2017-2021年》、《成都市住房保障五年规划2017-2021年》、《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》等四大重要文件。
以“成都市房地产业发展五年规划”为核心，我们可以看到四个重大文件之间的关系如以下示意图所示。从规划方向来看，我们就可以很直观的感受到，未来的五年，住房租赁市场和住房保障的发展将是重中之重。另外，成都市全面实施“摇号选房”则是促进房地产市场健康发展的“政策补丁”之一。
房地产业发展五年规划
想住团队解构了整个规划文件，下面要为大家梳理规划思路了！
规划的指导思想：十九大精神
规划的基本原则：民生为本、市场主导、职住平衡、协调发展、绿色智慧
规划的总体目标：
1、产业增长：保持稳定增长，增福与GDP同步，增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。
2、民生改善：人均住房建筑面积达到45平米左右。
3、协调发展：住房使用率更合理，商业办公用房利用率提高。
4、建设规模：五年内，全市新建城市房屋2.7亿平方米——住房160.6万套、1.7亿平方米，商业办公用房0.35亿平方米，其他房屋0.65亿平方米。
房地产业规划中的主要任务，想住团队整理出了思维导图如下（当然个别项有经过简化含义的处理，以下内容不全属于规划原文），脉络非常之清晰了，成都市将从4个方面，以21个措施方向来达到未来五年的发展目标。
对于购房者来说，想住团队认为认清前两个方向是非常重要的，其涉及到的10项左右的措施中也将与未来五年楼市市场的变化息息相关。我们可以感受到，“摇号选房”就应该属于第8项措施中的一项执行动作。
四个方面，与你有关
1.未来，房地产业会稳定上涨，居住品质将提升
规划提出：房地产业保持稳定增长，增幅与GDP保持同步，房地产业增加值占GDP比重保持在5%-6%之间。
房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。并非特指房价！但会有一定关系，房价即便上涨也会稳定上涨，不跳涨。这也是受居住品质的提升持续影响。
成都房地产业增加值即房地产对GDP的贡献为5%-6%（2016年全国平均为6.7%左右）。
2.“东进”“南拓”区域，将作为未来住房主要供应区域
规划中提出：合理优化区域布局，围绕“东进”、“南拓”、“北改”、“西控”、“中优”的城市发展格局，实行差异化供地。
解释：“东进”和“南拓”区域的商品住房库存在16个月以上持续3个月，那么区域将会暂停供地，库存在8-16个月正常供地，库存低于8个月，加快供地。
供地节奏：东进、南拓区域 > 北改区域 > 西控、中优区域
现在供地节奏将与市场供需关系为导向，需求大，增加供地，需求少，不供地。总之就是要保持市场平衡，避免涨幅或跌幅过大，以“维稳”为主。
成都向东、向南外扩，区域供地节奏、需求量将高于其余区域。从中可以看到政府是希望通过供地将未来成都新增人口往东和南移，从一定程度上说明了区域价值。但是，东边和南边来的供需关系会比其它区域缓和，切忌盲目跟风炒作。
3.新房转向大户型，刚需转向二手房
规划中提出：支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高。停止新建“公寓”类生活单元，确保居住品质。
进一步激活二手房市场，降低交易成本，透明交易信息，健全交易制度，引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题，稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。
提醒：这里禁建“公寓”类生活单元并非商业公寓，而是70年的住宅类公寓（采光不足）。
今年中优提出的“三降两提升”，降低中心城区地块容积率，必将有大量改善型产品推出市场，满足市场日益增加的改善需求。刚需从而转向小户型二手房，其原因可能要追溯到2006年政府出台的“7090”政策（即新建住宅项目的户型比：套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。）在政府强制性政策下，小户型骤然增加，刚需楼盘密集上市，市场偏向严重。未来，这种结构将发生改变。
当然，市场要增大二手房成交占比，引导二手房入市，利于刚需购房者，不排除政策引导、刺激（在中介机构规范和二手房市场规范反面后期或将打上政策补丁）。
4. 大力发展租赁，以缓解供需矛盾
规划中提出：我市将大力培育租赁市场。鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作，出租待售商品住房，鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销，稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。鼓励金融机构为住房租赁企业提供定向金融产品，鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力。
这条政策就是对前期推行“租售并举”政策的落地。在满足租售同权的前提下，推行租赁市场的发展，可以大大缓解成都日益增加的流动人口短期内对住房的需求，从长期解决市场供需不平衡，从而稳定房价。当然，从目前的环境来看，要让购房者直接选择租房较难，未来还需要健全的租房制度来满足居者有其屋。
写在最后
想住团队对本规划的解读当然算不上十全十美，一直以来也不认为哪家机构、平台甚至官方，就能轻易地预言或左右市场的发展。在市场经济中，调控、供应、需求、舆论、民意、乱象都是这时代中的一方角色，相互制衡，又相互刺激，可以产生出千万种结果和可能性。
如今一个科学健康的发展方向已指出，实现市场稳定，人人住有所居这一愿景，是需要更多努力的，也是必将经历一个循序渐进的过程的。
?声明：相关资料来源于成都市人民政府官方网站及成都房管局官方发布。如需了解更多，添加<xiangzhuxiaozhu1>一起讨论。
