1、 事件
截止2017年11月27日,公司本月涨幅9.83%,板块中排名第8位。
2、我们的分析与判断
(一)前10月新增建面超去年全年,储备以一二线为主
2017年前10月公司新增建面约3200万平米,同比增幅达141%,已大幅超越2016年全年2404万平米的水平,按新增建面及总地价占同期销售面积及销售额的比重来衡量投资力度,前10月分别为189%及78%,相比2014、2015年的拿地水平,2016、2017年公司持续加大投资,为未来销售提供有力保障。从分布来看,2016、2017年前10月拿地依然以一二线城市为主,按金额占比分别约95%及80%。从成本来看,2017年前10月公司平均楼面价5800元/平米,略低于2016年高位,而2017年前10月销售均价13979元,创历史新高,给予公司维持相对较高的盈利水平一定支撑。
(二)前10月销售额增速37.01%
2017年前10月公司实现销额及销面2379亿元及1702万平米,同比分别增37.0%及30.0%,根据三季报披露,前三季度公司销售额中一二线城市贡献了84.6%。在经历了2014及2015年的低潮后2016年起公司销售强势反弹,尤其在2017年重点一二线城市调控后表现低迷的背景下,公司销售增速依然维持了30%以上的高增速,市场占有率快速提升。
(三)受益毛利率及权益比例提升前三季度业绩增16.3%
2017年前三季度公司营收、营业利润及归母净利润同比分别降13.3%、升0.7%及升16.3%,营收下降有营改增的因素,业绩提升主要是受益结算项目毛利率及公司权益比例的提升,前三季度公司毛利率24.7%,相比去年同期提升超3个百分点,少数股东损益占净利润的比例18.6%,相比去年同期下降超11个百分点。考虑到2017年拿地成本相对平稳,公司未来盈利能力有一定保障。
(四)拿地支出攀升,负债水平提高
随着拿地支出攀升,2017年前三季度公司经营支出同比大增118.4%,期末存货同比升幅达到32.0%。受存货增加影响,前三季度存货周转率放缓。从负债水平来看,三季度末公司长期有息负债同比大幅增加,净负债率达到102.6%,但货币覆盖短期有息负债的比例依然在3以上。
(五)租赁住房资产支持计划挂牌转让获批,房地产金融及社区消费服务逐步推进
2017年10月,公司作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”挂牌转让获上交所批准,发行总额不超过50亿元,标志着首单央企租赁住房REITS获批。该计划由保利地产自持租赁住房作为底层资产,优先级及次级的比例为9:1。此外公司以“一主两翼”为业务布局,除了房地产开发经营之外,公司逐步推进房地产金融和社区消费服务。房地产金融方面,公司形成了信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式;社区消费服务方面,公司致力于成为涵盖物业管理、增值服务、社区商业、养老适幼服务在内的综合服务商。
3、投资建议
公司前三季度拿地已超去年全年水平,政策调控环境下无论是资金还是资源上龙头企业均呈现明显优势,在土地市场的优势也将反映在未来行业集中度的进一步提升。此外公司土地储备以一二线城市为主,随着调控政策边际效应减弱叠加今年的低基数,明年一二线城市的整体表现可能会企稳回升。我们预计公司17-19年EPS分别为1.23/1.43/1.65元,按目前股价PE估值约为9.7/8.4/7.2倍,估值处于较低水平,我们维持公司“推荐”评级。
4、风险提示
调控超出预期,新业务拓展缓慢。
