自从“房地产长效机制”被提出来之后，总有无良专家学者喜欢去带“开征房产税”的节奏。尤其上周五，中央政治局在分析研究2018年经济工作会议上，再次提出“加快住房制度改革和长效机制建设”之后。

怎么理解长效机制？

可以对比过去十年的房地产调控政策：经济增长乏力就鼓励，两成首付七折贷款利率；房价涨得多了就压制，限购限贷认房认贷……波峰波谷交替之间、房价大开大合，正是这种不稳定的预期，催生了投机炒房的土壤。

如何践行“房子是用来住的，不是用来炒的”呢？最理想的状况就是，房价每年稳步小幅上涨，基本没有太大波动。没有太大波动，就打掉了短线投机的空间；每年小幅上涨，就打掉长线投资的空间。如此，无论短长，让楼市炒作再无盈利空间，此策方成。

需要注意的是，政府从来就没有讲过要降低房价，而是说“防止房价大涨大跌”。所以即使一时打压房价，也不是房价太高，而是短期过快上涨会带来金融风险。抑制，是为了防控风险。

同样，房产税开征与否也和降低房价没什么关系，政府根本就没有降低房价的诉求。之所以放风房产税，是着眼于其长远替代土地出让金税源方面的的需求。

那么，究竟什么是“长效机制”？我们可以从国外已有成熟模式来窥探之。

壹 新加坡模式&德国模式

1959年李光耀出任新加坡首任总理之时，40%人口居住在棚户区，能够负担住宅的人口占总人口的9%。

1960年，新加坡政府提出“居者有其屋”计划，目标是让全国大多数人民拥有自己的住宅。并成立新加坡建屋发展局，承担组屋土地资源规划、组屋规划和设计，以及组屋建设和物业管理等职能。建屋发展局统一为中低收入者提供保障性住房 —— 组屋政策。

目前新加坡房地产市场采取政府组屋为主，市场化私人房地产为辅的双轨制：对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅；对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。

房屋售价方面，新加坡组屋价格由政府统一规定：以居民平均收入作为基础，通常是以90%的首次申请者可负担三房组屋价格，70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准，以低价出售或者出租给中低收入阶层使用。截至2016年，新加坡居民住房自有率达到90%以上，在国际上处于领先水平。

过去40年组屋房价复合年均增长率约为7%，低于同期人均GDP涨幅的8%。

需要注意的是，新加坡政府拥有的土地占据80%以上，而且组屋建设长年亏损，政府补助和金融支持是其赖以生存的必要条件。新加坡对房地产经济及土地财政依赖并不强，这是其住房供应制度的前提条件。

德国是欧洲唯一租赁比例高于自有产权的国家，也是欧洲金融危机后唯一房价未曾下跌的国家。

2014年，德国租赁房家庭占比54.5%，整体自有住房比例约为45.5%。至2016年末，德国拥有存量住房4170万套，户均套数约为1.02套，人均居住面积43.8平方米，自有住房及租房者人均拥有住房面积分别为49.9及37.4平方米，高于世界主要发达国家。

德国租赁市场发达，源于二战后大约450万家庭住房短缺。在“欧洲复兴计划”及一系列住房政策的支持下，德国政府开始大规模兴建住房，并在1950-1988年间合计建造了770万套保障房（超过目前存量住房的50%）来满足国民居住需求。

此外，德国宪法规定“住宅不仅仅是经济品，而是公共品，住宅不应该追求利润最大化”，德国政府将住房政策看做是国家社会福利体系的一个重要组成部分。《住房犯罪法》规定，若开发商制定的房价超过合理房价20%，购房者可向法庭起诉；超过50%则定性为获取暴利，将面临高额罚款以及刑罚，因此杜绝了炒房行为的发生。

过去40年德国房价复合年均增长率约为2%，低于同期人均GDP涨幅的4%。

但需要注意的是，德国土地以私有为主，先天决定德国不存在土地财政依赖；房地产也非国民经济支柱产业，目前行业占GDP比重仅为12%。

贰 中国国情 & 可能路径

无论新加坡模式还是德国模式，都可以看做从供应端和需求端两方面来建构长效机制。

新加坡在供应端是以政府供应为主，主要针对80%中低收入群体；市场供应为辅，主要针对20%高收入群体的二八结构 —— 最终形成80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制供应结构。而在需求端，政府通过“购屋津贴、中央公积金、低息贷款”等三大资金政策，以及“限购限售、低房产税率和高印花税”保护自住，抑制投资。

德国在供应端，通过补贴体系和住房合作制度，吸纳民间房源来保障社会住房供应。在需求端，则通过“补贴、税收、贷款”等优惠政策，“不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等高比例税收政策、以及租客保护，租金管制的租赁立法”，来保护自住，抑制投资。

但中国有与新加坡和德国不一样的国情：

1、相比新加坡和德国准福利和公共品的态度，房地产在中国却是不折不扣的国民经济支柱产业，对经济增长贡献巨大。IMF在2014年指出，如果将房地产上下游产业包括在内，2013年房地产和建筑业对中国GDP增长的贡献达到33%。在新加坡和德国经济结构中，房地产占比都不大。

2、中国地方政府对土地财政依赖较强，土地出让金占比当年地方财政收入高达30%，如果再考虑到土地抵押，其依赖远高于这个比例。相比而言，新加坡土地出让金占据当年财政收入不到5%，德国由于土地私有根本就没有土地出让金。

以上两方面特殊国情，使得房地产打压政策投鼠忌器，不敢过于辛辣，不敢过快过猛。

但是，从近一年的政策取向上来看，“长效机制”已现雏形。

类比新加坡和德国，在供给端，中国政府近期在大力推进“共有产权”和“租赁” —— 未来很可能是“商品房+共有产权+长期租赁”这样的多层次供应体系。有市场解决的部分，也有政府解决的部分，比照新加坡、德国的经验，大概率是要重回“双轨制”住房市场，政府会增加在房地产市场的存在。

在需求端，目前的一系列政策，包括限购限卖、认房认贷、提高首付和贷款利率等，都是为了减少有效需求，通过“楼冻”来熨平其波动周期，从而打击短、长期投机力量。

为什么说长效机制和房产税关系不大呢？

因为抑制投资，需要在持有环节少征税，交易环节多征税。以新加坡为例，在保障住房、抑制投资方面，新加坡并没有采取持有环节大幅征税，而是更多通过交易环节政策。从这个角度来说，作为持有环节的房产税并不是“长效机制”的必然，换句话说，并不有助于长效机制；之所以部分专家学者带节奏，只因地方政府对房产税在长远替代土地出让金税源方面存在需求。

综上，长效机制大概率可以理解以下三点：

1、有保有压的住房配置双轨机制：以商品房为主， 租赁住房+共有产权房为辅的多主体住房供应体制；同时，通过有保有压的调控机制，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2、重在长效和稳定，固化成机制，从而稳定预期；分别从短期和长期打掉投机、投资需求，让房地产褪去金融属性。

3、不同于新加坡、德国等国家，中国存在住房结构问题，且对房地产经济和土地财政依赖强烈，这将约束长效机制的烈度，只能缓步推进。所以房产税这种烈度比较高、且更被看做税源、而非调控策略的手段，短期很难出台。